Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как узаконить перепланировку: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Если удается обойтись без обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до 2 месяцев. В противном случае процедура может затянуться до полугода и более. Можно ориентироваться на следующие сроки:
- создание проекта перепланировки помещения – от 7 дней до 3 месяцев;
- сбор пакета документации – от 1 до 7 дней;
- рассмотрение заявления в МФЦ – до 45 дней;
- получение вынесенного МФЦ решения – не более 3 дней;
- ожидание дня судебного заседания – до 2 месяцев;
- вступление решения органов правосудия в силу – 1 месяц;
- процедура переоформления документации – от 3 дней.
После получения отказа в МФЦ у заявителя есть только 3 месяца для того, чтобы подать иск в суд.
Штрафы за незаконную перепланировку
Учитывайте, что любая перепланировка без предварительного разрешения будет считаться нелегальной. Поэтому при попытке узаконить ремонт нужно быть готовым к тому, что суд потребует вернуть квартиру в первоначальное проектное состояние и назначит штраф в пользу государства.
Даже когда ремонтные работы выполнялись профессионалами и вы не сомневаетесь в их качестве, несогласованная перепланировка чревата юридическими последствиями. Если вы решите продать квартиру, на покупку не дадут ипотеку. При этом когда покупатель готов взять ее за наличные деньги, цену придется снизить, и то велика вероятность, что сделку признают нелегальной. Когда сотрудникам БТИ станет известно о перепланировке, ее потребуют узаконить. В противном случае на вас могут наложить штраф до 30 тыс. руб. и санкции, в том числе запретить выезд за границу.
Когда нужно начинать оформление
Многие владельцы квартир при их покупке стараются как можно быстрее переделать жилье «под себя», не считая процедуру согласования обязательной, откладывая ее на потом. Особенно это касается жильцов, которые приобретают недвижимость в новостройках.
Однако данный подход не является верным. Перепланировку следует начинать с создания эскиза или проекта и подачи соответствующих документов в орган, осуществляющий согласование. Только после получения разрешающих документов следует производить ремонтные работы.
В процессе осуществления работ по перепланировке не разрешается вносить изменения в ранее согласованный проект. В противном случае комиссия надзорного органа попросту не подпишет соответствующий акт, а сама модификация жилого помещения будет признана незаконной.
Чтo мoжнo и нeльзя измeнять в квapтиpe
Нeльзя:
- нapyшaть экcплyaтaцию дoмa — нaпpимep, paбoтy вeнтиляциoнныx кaнaлoв;
- oбъeдинять кyxню c гaзoвoй плитoй и жилyю кoмнaтy;
- pacпoлaгaть тyaлeт и вaннyю нaд кyxнeй или жилoй кoмнaтoй coceдeй cнизy;
- pacпoлaгaть кyxню нaд нижнeй кoмнaтoй coceднeй или пoд caнyзлoм
- вepxниx coceдeй;
- yбиpaть или мeнять нecyщиe кoнcтpyкции дoмa — нaпpимep, дeлaть пpoeмы
- в кoлoннax, cтeнax-пилoнax;
- пepeмeщaть бaтapeи нa вepaнды, бaлкoны, лoджии;
- пepecтpaивaть чepдaки, пoдвaлы и дpyгиe oбщeдoмoвыe тexпoмeщeния;
- мeнять фacaды c кyльтypнo-иcтopичecкoй цeннocтью.
Moжнo и нe тpeбyeт coглacoвaния:
- дeлaть кocмeтичecкий peмoнт;
- ycтaнaвливaть вcтpoeннyю мeбeль, caмopaздвижныe или кpyтящиecя двepи,
- витpины, нapyжныe тexcpeдcтвa — aнтeнны, кoндициoнepы;
- зaмeнять инжeнepнoe oбopyдoвaниe, нaпoльнoe пoкpытиe, cтoляpныe элeмeнты фacaдa;
- пepeycтaнaвливaть элeктpoплитy нa кyxнe, caнтexникy бeз измeнeния гaбapитoв caнyзлa и кyxни.
Пo фaктy мoжнo дeлaть в квapтиpe вce, чтo нe зaпpeщeнo.
Paзpeшeнo, нo тpeбyeтcя coглacoвaниe пpoeктa пepeплaниpoвки квapтиpы — peмoнт, зaтpaгивaющий нecyщиe и oбщeдoмoвыe инжeнepныe cиcтeмы:
- мeнять ycтpoйcтвo пoлoв;
- измeнять фacaд мнoгoквapтиpнoгo дoмa;
- пepeнocить вaнныe кoмнaт и тyaлeты;
- cтpoить гapдepoбнyю;
- yвeличивaть кoличecтвo кoмнaт зa cчeт нoвыx пepeгopoдoк;
- oбъeдинять кyxню, вaннyю или тyaлeт c кopидopoм и дpyгoe.
Ecли вы peшили дeлaть peмoнт c coглacoвaниeм пepeплaниpoвки, вaм пoтpeбyeтcя пoдгoтoвить дoкyмeнты.
Подлежит ли уже сделанная перепланировка легализации
Перепланировка помещения заключается в сносе или перемещении существующих внутренних перегородок, увеличении или уменьшении общей и жилой площади. Данные процессы требуют получения соответствующих разрешений и дальнейшего внесения произошедших изменений в техническую документацию на недвижимое имущество.
Внимание! За самовольную перепланировку собственнику жилья грозит наказание, заключающееся в следующем:
- административный штраф в размере от 2000 до 2500 рублей (ст. 7.21 КоАП). Плюс потребуется приведение жилой недвижимости в прежнее состояние, на что отводится строго определенный срок. Если собственник не исправит все, по решению суда квартира может быть продана с публичных торгов. Если в квартире перепланировку сделал наниматель муниципального жилья, то договор с ним расторгается;
- материальная ответственность за причинение имущественного вреда вследствие обрушения конструкций жилого дома, затопления квартир других собственников, а также затрат на устранение других негативных последствий, произошедших в результате незаконной перепланировки.
Кроме того, неузаконенная перепланировка сделает невозможной дальнейшую продажу жилья другим лицам, поэтому каждый собственник жилья должен знать случаи, при которых работы по перепланировке не допускаются:
- нельзя увеличивать помещение кухни или санузла за счет уменьшения больше чем на 25% площади жилых комнат;
- запрещено объединять помещение кухни с другой комнатой при помощи арочного проема, если кухня оборудована газовой плитой. При этом в домах с электроплитами такие изменения проводить можно. Для этого следует оформить необходимые разрешительные документы;
- нельзя сносить стены и межкомнатные перегородки, если они относятся к несущим конструкциям здания;
- запрещено уменьшать диаметр труд водоснабжения и водоотведения, сносить полностью или переносить в другое место домовые инженерные коммуникации: отопительные батареи, вентиляционные каналы и оконные и дверные проемы;
- не допускается перенос санузла, если этажом ниже будут располагаться жилые помещения. Однако в своей двухъярусной квартире такую перепланировку выполнить можно;
- нельзя устанавливать дополнительные радиаторы отопления на балконах и лоджиях, если они будут подключаться к системе централизованного отопления дома. Если квартира оборудована индивидуальной системой отопления, то такие изменения возможны;
- запрещено объединять балкон с пространством жилой комнаты, если соединительная арка будет шире, чем один метр.
Что такое перепланировка в квартире?
В соответствии с жилищным кодексом РФ перепланировка – это ничто иное, как изменение конфигурации помещения, требующее внесения изменения в его технический паспорт. Не стоит путать с переустройством, процессом, связанным с установкой, заменой или переносом инженерных сетей или электрического (или иного) оборудования. При этом зачастую перепланировка проводится одновременно с переустройством.
Перепланировка может включать в себя следующие мероприятия (но не ограничивается ими, т.к. обычно исчерпывающий перечень установлен административным регламентом конкретного муниципалитета):
- возведение, перенос и разборка перегородок;
- ликвидация, перенос и устройство дверных проемов;
- устройство дополнительных кухонь и санузлов;
- изменение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т.д.
Стоит отметить, что все вышеописанные мероприятия касаются исключительно перепланировок, проведенных с учетом регламентов о пожарной безопасности, строительных, санитарных и иных норм и правил. Если же перепланировка квартиры выполнена с грубыми нарушениями, которые могут привести к обрушениям конструкций, возникновению аварийной ситуации, затоплению или ухудшают условия проживания в данной квартире, узаконить ее не получится. Более того, вас обяжут привести квартиру в прежнее состояние в строго определенный срок. Если данное предписание не будет выполнено, в соответствии с Жилищным кодексом РФ, квартира будет продана с публичных торгов. Собственнику будет выплачена сумма вырученных от продажи такого помещения средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника такого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние.
Как показывает практика, Жилищная инспекция в своем решении по результатам рассмотрения обращения собственника квартиры выдает рекомендации, что необходимо сделать дальше, чтобы самовольная перепланировка была узаконена. При этом согласно пункту 4 статьи 29 ЖК, только суд может решить, оставить уже произведенную перепланировку или обязать собственника квартиры привести жилье в прежний вид.
Вместе с тем если переоборудование касается незначительных переделок, то Жилищная инспекция может в порядке исключения выдать разрешение. Если данный госорган отказал в удовлетворении заявления собственника жилья, у него остается единственный выход узаконивания перепланировки – обратиться с исковым заявлением в суд.
Для этого необходимо пригласить техников БТИ, которые должны зафиксировать произведенные изменения и показать их в технической документации на жилье. При этом в технический паспорт будет поставлен штамп о самовольной перепланировке.
Как оформить мансарду в многоквартирном доме в собственность?
Во сколько обойдётся легализация перепланировки?
Ответ на этот вопрос в основном зависит от сложности работ. Большую часть расходов составляют затраты на изготовление проекта. К примеру, в Москве стоимость данной услуги составляет от 15 до 100 тысяч рублей. Если изменения несущественные, то, возможно, удастся обойтись эскизом, составление которого стоит порядка 5 тысяч рублей.
К этой сумме следует добавить расходы на оплату госпошлин и штрафов, а также судебные издержки.
Что является перепланировкой?
Существует 2 понятия:
- перепланировка квартиры;
- переустройство.
Некоторые собственники не видят разницы между этими понятиями. Но она существует. Так, перепланировка – это любые действия, которые совершаются в квартире или ином помещении, последствия которых необходимо вносить в технический паспорт. Переустройство дополнительно оформлять не нужно.
В ст. 26 ЖК РФ сказано, что дополнительно нужно получить разрешение на проведение следующих работ:
- перенос стен, окон, лестниц, встроенных шкафов и прочее;
- переделка жилых помещений в бытовые;
- реорганизация фасада;
- переделка полов.
Получив разрешение на осуществление перепланировки, их можно смело осуществлять. А незаконной перепланировкой является:
- внесение изменений в помещение без согласования со службой, в полномочия которой входит заниматься согласованием таких работ;
- отсутствие документа, который подтверждает, что все проводимые работы согласованы;
- отсутствие утверждённого проекта перепланировки.
Если не согласовывать перепланировку
Это грозит различными сложностями.
- Соседи, узнавшие о вашей перепланировке, могут пожаловаться в жилищную инспекцию или в орган, осуществляющий согласование перепланировки (в администрацию города или района). Тогда вас ждет проверка, а за ней штраф и требование переделать все, как в техпаспорте. Если не выполнить этого, квартиру могут изъять и продать на торгах. Можно подать иск в суд с просьбой узаконить планировку, которая не нарушает требований законодательства. Подробно об этом читайте ниже.
- Представители жилищной инспекции могут прийти с проверкой по личной инициативе. Последует штраф и предписание: вернуть все в прежнее состояние.
- Если решите продавать квартиру, можете столкнуться с грамотными покупателями, которые, узнав о незаконной перепланировке, откажутся от сделки.
Если перепланировка уже была сделана, и теперь я хочу ее узаконить?
Сначала оповестите архитектурный отдел районной администрации, предоставив туда все те документы, что перечислены нами выше. Когда вы заявите о самовольно проведенной перепланировке, первым делом вас обяжут уплатить штраф. От этого никуда не деться — просто смиритесь.
Далее напишите заявление в районный суд с просьбой сохранить и узаконить перепланировку. Суд будет разбираться, действительно ли не были нарушены действующие нормы. Если все в порядке, решение будет положительным.
После этого вам останется заказать новые техпаспорт и техплан, а после получения зарегистрировать изменения — об этом мы писали выше.
Как видите, проще делать все сразу по закону, но даже если по незнанию вы перепланировали квартиру самовольно, есть возможность привести документацию в порядок.
Сколько стоит узаконить переустройство у специалистов
Конечно, специалисты жилищных норм имеют огромный опыт в узаконении квартир после изменения планировки, поэтому помощь таких профессионалов никогда не бывает лишней. Чтобы узнать, сколько примерно стоит услуга по обследованию квартиры, анализа выполненных работ и оценке возможности узаконить перепланировку в 2016 году, попробуем сориентировать вас по московским ценам.
- Так, процедура согласования таких изменений, как установка перегородок, не являющихся несущими стенами, проемы в таких перегородках будет стоить примерно от 30 000 до 50 000 рублей.
- Расширение площади ванной комнаты за счет холла или коридора, ликвидация перегородки между жилой комнатой и кухней и т.д. обойдется собственнику примерно в 60 000-100 000 рублей.
- Самым сложным и дорогим согласованием считаются различные вмешательства в расположение несущих стен квартиры. В этом случае процедура может стоить от 100 000 рублей.
- Итоговая сумма зависит от площади жилья, сложности перепланировки и объема ремонтных работ.
Мы видим, что стоимость услуги по узаконению перепланировки стоит недешево, тем более что к этим тратам прибавится и стоимость самих ремонтных работ, а также заказ заключения о соответствии их проекту.
Чтобы получить согласие на выполнение работ в нежилом помещении, требуется обратиться в соответствующие органы — Департамент архитектуры, отдел жилищного фонда местной администрации и т. п.
Согласование о перепланировке нежилого помещения во многих «шагах» повторяет проект перепланировки квартиры.
Что необходимо сделать для оформления перепланировок нежилых помещений?
- создать проект будущей перепланировки нежилого помещения;
- получить одобрительное разрешение от соответствующих органов;
- согласовать проведение строительных и ремонтных работ со специальными гос. службами;
- провести приемку выполненных работ;
- написать заявление с внесением изменений в техническую документацию.
Важно помнить, что согласование перепланировки в нежилом помещении уже после проведения соответствующих ремонтных работ может быть не одобрено соответствующими органами. Последствия такого действия могут быть плачевными — судебные тяжбы, штрафные санкции, обязательство вернуть нежилое помещение в первоначальный вид.
Как узаконить перепланировку в квартире: 2 способа
Закон позволяет выбрать один из способов, как узаконить перепланировку:
- Через судебное решение путем подачи заявления с приложением необходимой документации.
- Через административное урегулирование с взаимодействием с администрацией города. Схема действий аналогична действиям по получению разрешения на перепланирование помещений.
Особенности судебной процедуры
В судебный орган обращаются чаще, если жилинспекция не согласовала изменения и есть серьезные сомнения в правильности вынесенного решения. Тогда основанием для подачи иска станет вынесенный официальный отказ.
К заявлению прилагают стандартный пакет, который собирали для жилищной инспекции плюс платежный документ об уплате пошлины в размере 300 рублей. Дополнительно истец заявляет документацию, подтверждающую правоту его позиции, свидетельствующую о нарушении со стороны администрации.
При установлении факта соблюдения строительных, санитарных, пожаробезопасных норм, суд склоняется на сторону истца и выносит решение о разрешенной перепланировке. Далее это постановление станет основным документом для согласования изменений в Росреестре и переоформления технической документации.
Если нет возможности подачи оригинала документа, суд рассмотрит их копии, заверенные у нотариуса. Если решение в пользу собственника, судья распорядится оставить квартиру в искомом состоянии, т.е. после перепланировки.