Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нужно ли разрешение для перепланировки в частном доме?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Естественно, считается, если дом собственный, а не многоквартирный, то делать в нём можно что угодно, ни у кого не спрашивая. Не зависимость от УК и ТСЖ вдохновляет на подвиги по кардинальному изменению внутренностей собственной обители. И кажется, что всё доступно и никто не указ. На деле же это не совсем так.
Проектная документация: проект или эскиз
Перепланировка частного дома, как и квартиры, независимо от того, выполняется ли она силами владельца или с привлечением специалистов, должна начинаться с тщательной разработки проектной документации, в которой учтены все нюансы предполагаемых изменений. Важность создания проекта не поддается сомнениям, особенно если планируется хоть какое-то воздействие на плиты перекрытия или несущие конструкции. Стоит помнить, что следствием перестановки стен может стать частичное или полное разрушение конструкции здания. Проектную документацию надо готовить в случаях:
• изменений в несущих конструкциях;
• установки лестниц;
• монтажа нового оборудования;
• при обустройстве наружного остекления и капитальных фасадных работ.
Обращаемся в суд: порядок действий
Первым делом нужно лично обратиться в местную жилищную организацию и подать заявление, где указать, что в доме самовольно сделана перепланировка. Далее стоит подготовить исковое заявление в суд и отправиться в территориальный орган технической инвентаризации для получения документов, где во всех деталях прописана планировка дома. Необходим проект, который отражает текущую конфигурацию помещений или состояние строительных конструкций.
Если суд примет положительное решение, следующим этапом будет оформление новой кадастровой документации и регистрация объекта недвижимости. Затем пакет документов, включающий решение суда, подается в отделение Росреестра, и после внесения изменений в официальную базу данных, планировка является узаконенной.
Можно ли делать перепланировку в частном доме по закону
Особенность частного дома в том, что посредством перепланировки можно в значительной степени расширить жилое пространство, соединить или разъединить комнаты, сделать пристрой т.д. Тем не менее, эти действия допускаются при условии, что:
- в результате не произойдет уменьшения жилой площади;
- жилые помещения не поменяют свое первоначальное назначение;
- произведенные работы не станут причиной ухудшения условий проживания – например, когда в результате объединения комнат разнополые дети вынуждены делить одно помещение;
- фундамент и несущие конструкции не станут шаткими и менее прочными;
- дом не станет менее безопасным, чем был до перепланировки.
Российское законодательство подробно разъясняет все вопросы, касающиеся перепланировки частных домов. Процедура регламентирована в Жилищном кодексе (ст. 25-29), а также в Кодексе об административных правонарушениях (ст. 7.12). Кроме того, процесс оформления и согласования может быть дополнен региональными нормативно-правовыми актами.
Чем грозит неузаконенная перепланировка собственнику дома?
Если вы не согласовали проект перепланировки, провели её самовольно и не узаконил, то теоретически пока к вам не явится жилищная комиссия или до тех пор пока не случится какое-либо чрезвычайное происшествие с вашим частным домом — вам ничего не грозит. При этом в случае обнаружения жилищной комиссии факта такой перепланировки без согласования собственник этого частного дома будет привлечен к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 2500 рублей (на основании ст. 7.21 КоАП РФ).
Помните, если в доме из-за неузаконенной перепланировки обрушится крыша или стены в результате чего пострадают люди, то собственника такого здания привлекут не только к административной ответственности в виде штрафа от 2000 до 2500 рублей, но и к уголовной!
Еще одной проблемой неузаконенной перепланировки частного дома является тот факт, что такое жилье невозможно продать ипотечному покупателю, ведь банк не одобрит ипотеку до тех пор, пока оценщик не даст положительное заключение о «юридической чистоте» покупаемого в кредит объекта недвижимости. При этом даже если вы продаете дом не в рамках ипотечного договора, то покупатель вправе затребовать от вас узаконить перепланировку перед тем, как купить ваше здание, и внести эти скорректированные данные в техпаспорт дома, обновив данные по нему в Росреестре.
Почему необходимо согласовывать перепланировку в частном доме, коттедже
- Хочется жить и понимать, что недвижимость легитимная. Перестать нервничать и думать о том, что выполненная перепланировка в частном доме, коттедже не согласована и рано или поздно станет проблемой при продаже, обмене;
- Пришел проверяющий инспектор надзорной организации или инженер управляющей компании и выписал предписание о том, что необходимо предоставить в течение месяца пакет документов по согласованию переустройства частного дома, коттеджа;
- Решили продать или купить недвижимость в частном доме, коттедже, но столкнулись с тем, что есть незаконная перепланировка и необходимо понять, сколько будет стоить мероприятия по её узакониванию или возможно ли согласовать такое переустройства на объекте;
- Конфликт с соседями или управляющей компанией и нет понимания во что он может вылиться, так как ситуация усугубляется незаконной перепланировкой и переустройством;
- Нужен кредит под залог недвижимости, но его не дают по причине незаконно выполненного переустройства;
- Хотите продать частный дом, коттедж, но сталкиваетесь с постоянными отказами покупателей из-за с незаконной перепланировки;
- Банк отказывается дать ипотеку на покупку частного дома, коттеджа из-за выявленных нарушений по переустройству и перепланировке;
- Судебное разбирательство по частному дому, коттеджу, инициаторами которого выступают страховая компания, управляющая компания или соседи. Ликвидная недвижимость даст больше шансов выиграть процесс.
Многие хозяева частных домов перестраивают их без получения разрешений. Кто-то делает это по незнанию, а кто-то просто не хочет тратить время и платить деньги.
Проблемы могут возникнуть при продаже недвижимости, ведь по бумагам это один объект, а по факту другой. БТИ не выдаст новый план и новый техпаспорт без согласия жилищного комитета на перепланировку. Что же делать владельцу постройки?
Можно ли узаконить перепланировку частного дома после того, как она была проведена? Да, такая возможность есть. Узаконить работы задним числом можно через суд. Владелец направляет заявление в районный судебный орган. За самовольные работы ему придётся заплатить штраф. В зависимости от изменений штрафные санкции могут составлять 20 000 рублей и более — столько же, а может, и меньше пришлось бы заплатить, если б хозяин домовладения делал всё по закону.
Реконструкция старого дома
Перепланировка старого дома, изменение фасада, пристройка комнат требуют получения разрешения. Жилищный комитет может запретить проводить работы по изменению фасадов или внутреннего расположения комнат, если строение представляет собой историческую или архитектурную ценность. С другой стороны, если хозяин владеет объектом, представляющим культурную ценность, администрация может обязать его реконструировать дом.
Старый дом обычно кирпичный или деревянный. Снести перегородку или проделать ещё один дверной проём самостоятельно, без привлечения специалистов сложно, ведь это может привести к ухудшению состояния здания. При перестройке старой постройки следует обратиться к архитекторам, а также пригласить комиссию, состоящую из специалистов санитарной и пожарной службы, которые оценят степень ветхости дома.
В зависимости от того на сколько масштабные действия вы запланировали, можно выделить несколько видов работ по перепланировке частного дома:
- Коренная, что подразумевает, как внутреннюю перепланировку дома, так и фасадные работы. К ним можно отнести изменение этажности постройки, сооружение пристройки или мансарды, переустройство фундамента. Для проведения таких работ понадобится представить индивидуальный проект, так как типовое проектирование не подразумевает подобных перепланировок в доме;
- Внутренняя перепланировка предполагает переоборудование помещения согласно личным нуждам владельца. Если вы точно уверены, что ваши действия законны, то можно приступать к ним сразу, а разрешение получить после. Для фиксации изменений в плане здания, на дом вызывается сотрудник БТИ. Он регистрирует все изменения и составляет новый план постройки, на основании чего вносятся изменения в техпаспорт объекта.
- Наружная перепланировка предполагает под собой обновление фасада, изменение оконных проёмов, перенос входной двери, переоборудование крыши новой кровлей. Для отделки фасада утеплителем или другими современными материалами, согласие властей сегодня требуется лишь в том случае, если постройка относится к культурным памятникам архитектуры;
- Реставрационные работы, подразумевающие восстановление вида здания, перестройку изношенных и аварийных деталей сооружения. Такие работы требуют разрешения от БТИ.
Законодательный аспект вопроса
Понятие перепланировки жилого помещения раскрывается в Жилищном кодексе Российской Федерации.
В соответствии с законодательством этот термин подразумевает изменение конфигурации помещения, которые должны быть внесены в технический паспорт объекта.
Понятие перепланировки, определение ее незаконности закреплены в статьях 25-29 Жилищного кодекса Российской Федерации. Регулирование процедуры узаконивания перепланировки регламентирует Постановление Правительства № 266. В нем содержится форма заявления на проведение процедуры.
Проведение ремонтно-строительных работ без согласования с уполномоченными организациями наказывается на основании кодекса об административных правонарушениях.
Что нужно для получения разрешения на перепланировку в частном доме
Процедура согласования перепланировки частного дома идентична процессу, связанному с узакониванием радикальных изменений при обустройстве жилья в многоквартирных домах. Это не удивительно, поскольку многие положения Жилищного Кодекса, регламентирующего правила перепланировки, ориентированы на все виды жилых строений.
Чтобы получить разрешительный документ, который сделает перепланировку легитимной, надо подать в местную администрацию заявление, к которому следует приложить технический план помещений. Кроме того, необходима выписка из домовой книги, а также свидетельство, которое подтверждает законное право пользования недвижимостью. Ну, и, собственно, потребуется сам проект.
Кстати, письменное согласие на перепланировку должен дать каждый из совладельцев недвижимого имущества.
Необходимы также разрешения коммунальщиков и санитарных органов, результаты экспертной оценки, где должно быть указание на соответствие дома имеющимся строительным нормативам. В некоторых случаях проверяющие могут также потребовать документы, подтверждающие право владения землей, на которой располагается дом, а значит, надо позаботиться об их наличии. Придется также сделать и приложить к заявлению детальные снимки наружных частей дома, а также фото внутренних помещений.
Контролирующий орган должен дать официальное подтверждение того, что при осуществлении перепланировки соблюдаются все строительные нормы и что в результате изменений жилье будет пригодным к дальнейшей безопасной эксплуатации. Органы местной власти, согласно законодательству имеют в распоряжении тридцать рабочих дней для принятия решения, и примерно на такой срок нужно рассчитывать, готовясь к проведению работ.
Какой должна быть грамотная перепланировка?
Заказать техпаспорт или технический план частного дома в БТИ. Для этого нужно обратиться в Бюро и оплатить услугу. Если предыдущему техпаспорту более 5 лет, придется заказывать новый.
Есть много историй о том, как люди купили старый дом с тесными темными комнатушками, снесли одни перегородки, поставили новые и получили прекрасное комфортное жилье. Но возможности для переноса стен ограничены их материалом. В некоторых домах демонтировать стены нельзя, или можно, но с большой осторожностью.
Стоит отметить, что процесс может быть немного усложнен, если постройка принадлежит к перечню объектов культурного или исторического наследия. В таком случае заинтересованные лица будут должны посетить несколько инстанций, включая территориальный департамент, занимающийся охраной памятников архитектуры.
Определяется тип и глубина заложения фундамента, попутно полезно оценить состав грунта и уровень грунтовых вод. Трещины на фундаменте могут быть вызваны разными причинами и усиление основания должно проводиться в зависимости от причин их появления. Если причиной является сезонный сдвиг грунта (с промерзанием и оттаиванием верхнего слоя), можно ограничиться устройством отмостки.
Иногда собственники недвижимого имущества рады делегировать часть своих полномочий и обязательств на сотрудников специализированных фирм, которые сделают за них всю «бумажную» работу – подготовят полный пакет документов, получат необходимые разрешения, закажут проект и т.д. Услуги таких компаний тоже стоят денег, которые нужно включить в общую стоимость перепланировки.
В кирпичных домах в качестве перекрытий выступают много-пустотные плиты, опирающиеся на продольные несущие стены.
Для начала переустройства необходимо предварительное согласование процесса с контролирующими инстанциями.
Данная проблема становится особенно актуальной в тех случаях, когда в доме нет центральной системы отопления. Перепланировка может быть выполнена только компетентными лицами или организациями, однако, в некоторых случаях может предусматриваться и самостоятельный порядок.
Любая перепланировка в частном доме предусматривает создание специальных документов, в которых будет всё подробно указано. Самый важный пункт касается перегородок, несущих плит или перекрытий. То есть комиссия должна убедиться в том, что после перепланировки частного дома он не разрушится.
При выполнении ремонта, связанного с такими работами, обязательно преждевременное согласование с государственными структурами.
Если принято решение переоборудовать жилье для круглогодичного проживания, потребуется провести утепление стен и крыши, обновить инженерные системы (электропроводку, трубы и сантехнику), обустроить вентилируемую кровлю и фасад.
Дорогие друзья и соседи! Пожалуйста, будьте ответственны и осторожны. Старайтесь не выходить из дома и берегите себя.
Также одним из вариантов при перепланировке деревянного дома является пристройка дополнительного сооружения к уже имеющемуся строению.
Поскольку, дом частный, допускается пристройка всевозможных террас со стороны главного входа.Может, за счет этого разширить кухню?
Перепланировка в частном доме может быть осуществлена в силу многих обстоятельств. Это может быть смена фактического собственника или рождение ребенка, для которого должна быть обустроена специальная комната, не предусмотренная изначальной планировкой.
Принимая решение о перепланировке старого дома, следует выбрать надежную строительную компанию, которая справиться с этой ответственной задачей.
Перед началом любых работ необходимо определиться с конечным ожидаемым результатом. Для этого все изменения необходимо перенести на бумажный носитель. Обычно эскиз оформляется на действующем плане строительного объекта. Зеленым цветом рисуются конструкции, планируемые к возведению, а красными линиями обводятся конструкции, планируемые к сносу.
Перепланировка в частном доме: нужно ли ее согласовывать и с кем
Если перепланировка частного дома задумана без каких-либо изменений, которые касаются несущих конструкций, то достаточно будет эскиза, полученного в компетентной организации. Следует обратить внимание на то, что у выбранной компании должно быть свидетельство СРО (саморегулируемая организация).
Возведение частного дома «с нуля», в большинстве случаев, характеризуется весьма значительными денежными затратами и затяжными сроками работ. Иной раз обустройство жилья может занимать несколько лет, во время который семейный бюджет будет испытывать серьёзные нагрузки, так как его немалая часть станет уходить на строительство.
Сделать перепланировку в таком доме сложно, поскольку почти все внутренние стены в нем являются коснтруктивными.
Перепланировка старого частного дома подразумевает собой изменение места расположения внутренних стен. Прежде чем начинать снос старой стены, следует тщательно изучить особенности имеющихся конструкций, так как каждая из них отвечают за разные функции.
В любом случае без посещения соответствующих инстанций не обойтись. Важно знать порядок проведения процедуры узаконивания и требуемые для этих целей документы.
Топимся газом. Самое главное забыла написать: есть цокольный этаж. По плану он повторяет кухню и зеркальную ей комнату + коридор посередине. Там кладовка с соленьями, комнатушка с всяким хламом, еще одна газовая плита, умывальник, стиралка.
При перепланировке жилых помещений представляются:
- правоустанавливающий документ на жилье (свидетельство о государственной регистрации, выписка из ЕГРН, акт передачи квартиры в новостройке);
- технический паспорт жилого помещения;
- согласие муниципалитета (если изменения планируются в муниципальном жилье);
- согласие всех жителей (если жилье используется по договору социального найма);
- согласие банка (при проведении перепланировки жилья, находящегося в ипотеке);
- согласование планируемых работ с государственными организациями (МЧС, СЭС, Роспотребнадзор и т.д.);
- проект (эскиз) планируемых изменений (заказать в проектной организации, имеющей доступ к СРО);
- заявление;
- доверенность (в случае подачи заявления представителем);
- паспорт заявителя.
Реконструкция стартует с укрепления основания. Сначала устраивается отмостка, затем заделываются трещины в фундаменте. Если причина появления трещин не промерзание грунта, а чрезмерная нагрузка конструкции, потребуется серьезное укрепление фундамента.
Форма решения о согласовании либо отказе в согласовании установлена постановлением правительства РФ от 28.04.2005 № 266.
Специальной организацией разрабатывается проект, на который необходимо ориентироваться при реконструкции дома. В нем должны быть отражены все требуемые новшества.
В каркасных домах, построенных по каркасно-рамочной технологии, возможна перепланировка комнат, так как все внутренние перегородки данного дома не являются несущими и выполнены в виде облегченных каркасных конструкций, которые можно легко монтировать и демонтировать. Но перепланировка будет недоступной в каркасно-щитовом доме, т.к. перегородки являются несущими стенами дома и это определенным образом ограничит дизайнерские идеи, которые могут возникнуть на этапе перепланировки. Данный недостаток каркасного дома незначительный и есть различные варианты его устранения.
После необходимой подготовки примерного плана перепланировки дома, нужно составить техническое задание для работников, которые помогут вам с ремонтом. Необходимо выполнить все замеры и составить детальную картину конечной перепланировки.
Для понимания того, сколько стоит перепланировка частного, необходимо обратиться к цене каждого процедурного момента по отдельности.
Актуальная информация представлена в табличном варианте ниже:
| Процедура | Объект | Стоимость (в рублях) |
| Согласование эскиза | Частный дом | До 20 000 |
| Согласование особенностей внутренне перепланировки | До 60 000 | |
| Согласование процесса с затрагиванием несущих элементов | До 65 000 | |
| Реконструкция | Остекление фасада или создание новых дверных проемов | До 105 000 |
| Объединение комнат | Частный дом | До 100 000 |
| Создание проекта перепланировки | До 30 000 | |
| Проектирование полов | Полы | До 8 000 |
| Проектирование проемов в перекрытии | Двери | До 60 000 |
| Обследование несущих элементов | Частный дом | От 30 000 |
Перепланировка деревянного дома
После подготовки примерного плана проведения всех работ, необходимо составить техническое задание для рабочих, которые будут заниматься перепланировкой. Строители выполнят все необходимые замеры и составят детальную картину того, что вы желаете видеть в итоге.
Затем специалисты займутся составлением проекта, который будет включать в себя дизайнерское оформление, особенности реконструкции, 3Д-эскиз, все проведённые замеры и т.д. Кроме этого, для вас должно быть подготовлено коммерческое предложение.
После проведения этих работ начинается процесс непосредственно самой перепланировки и перестройки старого дома.
Также одним из вариантов при перепланировке деревянного дома является пристройка дополнительного сооружения к уже имеющемуся строению.