Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Альтернативная сделка: виды, риски, налоги». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Альтернативная сделка представляет собой цепочку сделок, в которой есть несколько продавцов и покупателей. Проще говоря, продавец не получает денежные средства, а использует их сразу для покупки другого объекта недвижимости, пояснил руководитель юридической компании «Силкин и Партнеры» Алексей Силкин.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
- Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
- Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
- Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
- Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
- После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
- Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
- Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Виды альтернативных сделок
Как рассказывает помощник юриста ООО «Мариокс Центр» Елена Балахонова, на практике альтернативная сделка с недвижимостью обычно имеет следующие варианты реализации:
- равноценный обмен: когда собственники обмениваются равнозначными по стоимости квартирами; фактическая передача денег не происходит;
- неравноценный обмен: покупка взамен более дешевой квартиры (меньшей по площади, уступающей по характеристикам или в другом районе) одним собственником, со стороны другого владельца — улучшение жилищных условий за доплату. Такой вариант называется «альтернативой с доплатой»;
- разъезд или съезд: обмен одной квартиры на несколько меньших (разъезд) или нескольких небольших на одну (съезд).
Риски бывают разного характера:
- Во-первых, это человеческий фактор. Он связан с тем, что в какой-то момент один или несколько участников цепочки могут просто отказаться расставаться со своей жилплощадью или покупать выбранную квартиру. В этом случае процесс заключения сделки приостанавливается и откладывается на неопределённый, часто довольно долгий, срок.
- Во-вторых, недостаточно внимательная проверка документов может стать причиной незаконной сделки, если один из участников цепочки окажется недееспособным или обнаружится, что у квартиры есть ещё собственники, временно выписанные и не давшие своего согласия на продажу. В такой ситуации договор окажется недействительным, сделка сорвётся.
- В третьих, недостаточно качественная проверка квартиры на чистоту может привести к приостановке регистрации купли-продажи, если станет известно, что на квартире есть обременение, есть задолженность по уплате налогов, задолженность по ЖКХ, ведётся судебное разбирательство или квартира под арестом.
- Дополнительный риск в том, что, несмотря на цепочку, каждая купля-продажа является независимой сделкой и Росреестр регистрирует их отдельно. Приостановив работу по одной квартире, специалисты ведомства не имеют оснований поступить так же с другими. В результате кто-то может оказаться без жилья. Подстраховаться помогут только согласованные действия всех участников процесса, отслеживание проведения регистрации и своевременная приостановка регистрации всех договоров, пока не решится проблема. Или расторжение уже заключённых сделок, если дальнейшие действия невозможны. Здесь остаётся надеяться на порядочность всех участников, в другом случае придётся идти в суд.
Свободная продажа квартиры предполагает, что продавец в результате сделки получает деньги, а покупатель — свои законные квадратные метры. Жилплощадь на момент продажи освобождается от прописанных собственников и членов их семей, а также от вещей, которые не входят в стоимость квартиры. На этом сделка считается завершенной: все получили, что хотели, и могут расходиться.
Риски при осуществлении альтернативной сделки будут следующими:
- Участники действует медленно и несогласованно;
- Один из участников меняет заранее согласованные условия, в результате регистрация срывается;
- Проблемы появляются при расчетах;
- Одним из участников цепочки является несовершеннолетний, поэтому ему придется обязательно выделять долю;
- Появляются третьи лица, права которых также приходится учитывать;
- Сделка проводится с использованием ипотечного займа, поэтому придется заручиться и согласием банка;
- В сделке задействован материнский капитал, а значит, не обойтись без заверенного нотариусом обязательства, по которому детям будет предоставлено жилье;
- Из-за халатности были упущены важные юридические аспекты, из-за которых недвижимость можно потерять.
Как оформить альтернативную сделку по купле-продаже жилья
Больше всего сложностей ждет продавца-покупателя — сторону, которой одновременно нужно продать квартиру и купить новую. Расскажем, как действовать:
- Если вы уже нашли подходящий объект недвижимости для покупки, приступайте к поиску клиента на свою квартиру. Разместите объявления на сайтах и при необходимости воспользуйтесь услугами риелтора.
- Не скрывайте, что сделка альтернативная. Стороны должны знать: успех мероприятия зависит от согласованности действий.
- Проверьте юридическую чистоту той квартиры, которую планируете купить.
- Договоритесь о порядке расчетов. Покупатель может сразу перевести деньги продавцу, минуя ваш счет. Это позволит избежать дополнительных комиссий за переводы. При подобных сделках также востребованы такие формы расчета, как банковская ячейка и аккредитив.
- Составьте и подпишите предварительное соглашение с каждой из сторон.
- Подготовьте договоры купли-продажи.
- Подпишите бумаги и зарегистрируйте обе сделки в Росреестре.
- По истечении 10 дней получите выписки из ЕГРН о регистрации прав собственности.
Чем удобна альтернативная продажа?
Не всегда бывает достаточно денег, чтобы сначала купить новое жилье, а потом не спеша продать старое. Обычно люди продают имеющееся жилье, поэтапно решая вопросы проживания семьи, поиска новой квартиры, ее покупки и переезда. Чтобы упростить эту ситуацию, применяют альтернативную продажу квартиры.
Какие налоговые вычеты при альтернативной сделке может получить покупатель квартиры?
Покупатель также имеет право на получение налогового вычета. В этом случае он уменьшает свою налогооблагаемую базу (база может равняться размеру зарплаты за несколько лет) на сумму фактически понесенных расходов на покупку квартиры.
Такой вид вычета может применяться несколько раз, но в сумме не должен превышать 2 млн рублей, то есть максимальная сумма, которую получится вернуть по такому виду вычета – 260 тысяч (2 млн рублей х 13%). Если квартира приобретена в браке, то каждый из супругов имеет право на налоговый вычет, т.е. можно вернуть 260 тысяч х 2 = 520 тыс. рублей.
Если собственников квартиры больше, то право на налоговый вычет есть у каждого из них. Использование материнского капитала уменьшает сумму налогового вычета.
Кроме того, если квартира куплена в ипотеку, покупатель имеет право на еще один вычет – на сумму уплаченных по кредиту процентов. Его размер не может превышать 3 млн рублей.
Особенность «альтернативы»: риск частичной регистрации
Даже если процедура многократно выверена и отлично согласована, участники «альтернативы» вполне могут столкнуться с риском «частичной» регистрации договоров. Это ситуация, в которой успешно проходят проверку и регистрируются лишь некоторые из общего пакета документов на отдельные квартиры.
ВАЖНО
Стоит изначально понимать, что с юридической точки зрения в альтернативных сделках все договоры купли-продажи являются независимыми, а значит, регистрируются по отдельности, а не общим пакетом.,
Никто не в силах обязать исполнителя приостановить регистрацию одного договора, если есть препятствия в регистрации второго. В итоге, какая-либо из сторон рискует остаться без жилья и без денег, однако, такие ситуации успешно разрешаются при верном подходе.
Все участники должны встретиться. Обычно это происходит в банке, где заключается договор аккредитива.
- Еще раз проверьте документы — паспорта, разрешение супругов, единые жилищные документы. В первую очередь вас должны интересовать бумаги на квартиру, которую покупаете вы.
- После нужно подписать договора купли-продажи — если в сделке нужен нотариус, то это делают в него, обычно с записью процесса на видео. Если нет, то встреча проходит в МФЦ.
- Проверьте договор купли-продажи с вашим продавцом. Убедитесь, что в нем изложено все, о чем вы договорились — особенно если распечатывали копии не вы.
- Затем передайте договора на регистрацию — нужно отправить договора сразу всех участников сделки. Это можно сделать через нотариуса или в МФЦ самостоятельно.
- Ждите, пока пройдет регистрация всех документов — об этом оповестят письмом или звонком. Срок зависят от количества звеньев в цепочке сделок. Например, в сделке с двумя квартирами нотариус может сообщить о регистрации уже через 4-5 рабочих дней, а МФЦ — через 9-12 дней.
Кратко — как купить квартиру по альтернативной сделке
- Альтернативные сделки обычно сложнее прямых, поэтому просите у продавца скидку. И обратитесь за помощью к юристу или риелтору, чтобы ничего не упустить.
- Если все участники цепочки подобрали себе жилье, проверьте документы на все квартиры. Убедитесь, что у продавцов есть право собственности, а в выписке из ЕГРН не указано, что жилье находится в обременении.
- Проверьте все документы вашего продавца в цепочке — убедитесь, что у него есть разрешение супруга
- Проверьте документы на все квартиры в цепочке — убедитесь, что их продают собственники, у них есть разрешения на сделку от супругов. Если в сделке участвуют дети, проверьте разрешение органов опеки на сделку.
- Обсудите всю нюансы сделки — участвовать в этом должны все участники цепочки. Договоритесь о процессе передачи денег и квартиры — кто и когда кладет деньги в банк, когда их можно забрать.
- Заключите с продавцом вашей будущей квартиры предварительный договор, передайте задаток.
- Встретьтесь со всеми участниками цепочки в назначенное время в банке, заключите договор на аккредитив. Затем подпишите договора купли-продажи и отдайте документы на регистрацию.
- После подпишите акт приема-передачи квартиры, с упоминанием, что сделка состоялась и продавец не имеет к вам финансовых претензий.
Как провести альтернативную сделку
Альтернативная сделка отличается от обычной только увеличенным числом квартир и участников. Все остальное то же самое — проверка юридической чистоты квартиры, личности продавца, истории перехода права собственности, заключение договоров купли-продажи.
«Сложность заключается в том, что нужно прийти к единому мнению насчет дня сделки, времени, нотариуса и банка, если используется ипотека. Всегда возникает вопрос, как подавать документы на регистрацию. Риелторы обычно настаивают на централизованной подаче пакетной регистрации через центр оформления. Потому что, если одна квартира зарегистрируется, а другая нет, придется экстренно искать другой вариант и быстро регистрировать его», — предупредила руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ Супермаркет Недвижимости».
Для продавца и покупателя альтернативная сделка почти не отличается от классической схемы. В связи с этим рассмотрим пошагово ситуацию со стороны продавца-покупателя.
1. Первое, что нужно, — разместить объявление о продаже квартиры, указав, что планируется альтернативная сделка.
2. Найти подходящий вариант и проверить юридическую чистоту квартиру. Сделать это можно, заказав выписку ЕГРН, где содержатся все сведения о собственниках квартиры, обременениях, судах. Лучше всего заказывать выписку ближе к дате сделки. Также можно запросить выписку из домовой книги — в ней будет указано, кто прописан в квартире, есть ли задолженность за коммуналку и т. д. Покупателю своей недвижимости тоже лучше предоставить такой же пакет документов.
3. Выбрать форму расчета. При альтернативной сделке ее участники могут производить расчеты через банковскую ячейку, куда закладываются наличные деньги, и в безналичной форме с помощью перечисления средств на расчетный счет. В данном случае необходимо продумать правильную схему взаиморасчетов. К примеру, покупатель кладет деньги, которые должен заплатить за квартиру, в одну ячейку. Покупатель-продавец в свою очередь кладет деньги, которые будет должен доплатить продавцу, во вторую ячейку. Доступ к ним откроется после подписания сделки.
4. Составить предварительное соглашение. B нeм пpoписать данные сторон сделки, информацию o нeдвижимocти, cpoки зaключeния ocнoвнoгo договора кyпли-продажи, а также условия оплаты. 3aключать лучше двa coглaшeния: oднo — c покупателем, второе — с продавцом.
5. После чего составить договоры купли-продажи. На этом этапе можно обратиться за помощью к юристу или нотариусу. Оба договора купли-продажи подписываются oднoвpeмeннo.
6. Регистрация сделки в Росреестре. Подавать все документы следует одновременно. Здесь понадобятся паспорта, договор купли-продажи, заявление на регистрацию, кадастровый паспорт на жилье и квитанция об уплате пошлины — 2 тыс. руб. Ее уплачивает покупатели. Срок регистрации — десять дней; если договор купли-продажи заверен у нотариуса, то три дня.
7. Прийти в назначенный день и получить выписку из ЕГРН, которая подтверждает право собственности.
Какие документы нужны для оформления купли-продажи
Обязательные документы
- Паспорта всех собственников (продавцов) квартир.
- Договоры купли-продажи квартиры в трех экземплярах (по экземпляру для продавца, покупателя и Росреестра).
- Документ, подтверждающий право собственности (дарственная, договор купли-продажи, свидетельство о праве на наследство и пр.).
- Разрешение Органов опеки и попечительства, если в сделке участвуют несовершеннолетние дети.
- Согласие супруга на продажу квартиры, если недвижимость была приобретена в браке. Оно требуется, даже если пара находится в разводе. Согласие не нужно, если жилье получено в собственность по договору дарения, по наследству и в результате приватизации квартиры на одного из супругов.
- Выписка из домовой книги, чтобы проверить количество и возраст прописанных в квартире людей.
Желательно, но не обязательно
- Оплаченные коммунальные платежи (выписка из лицевого счета).
- Технический паспорт квартиры, чтобы проверить, не было ли неузаконенной перепланировки.
- Выписка из ЕГРН, чтобы убедиться в правах продавца на квартиру.
- Справки о дееспособности продавцов из Психоневрологического и Наркологического диспансеров.
Разбираем шаги альтернативной сделки — блоги риэлторов / ЦИАН
Что же такое альтернативная сделка купли продажи квартиры?
Альтернативной сделкой называется продажа квартиры со встречной покупкой другой недвижимости. Она состоит из цепочи в несколько покупателей и продавцов. Регистрация перехода права происходит по мере рассмотрения каждого пакета документов, участвующих объектов.
Большая часть сделок на современном рынке недвижимости — альтернативные, когда покупка одних квартир обусловлена продажей других. При этом возникают разные ситуации, которые могут привести к разрыву цепочки и мы должны их отслеживать.
Чем больше квартир в сделке, тем больше участников. Чем больше участников, тем больше договоров и тем сложнее сделка.
В свободной продаже квартиры участвуют только две стороны: покупатель и продавец. Но в альтернативной сделке есть не только продавцы недвижимости и их покупатели, бывают покупатели выступающие одновременно и продавцами недвижимости, а таких людей в одной сделке может быть достаточно много.
- Поэтому существуют такие определения продажи квартир как:
- Прямая (по-другому свободная) продажа квартиры — сделка в которой только 2 участника продавец (или продавцы, если в квартире несколько собственников) и покупатель;
- Альтернативная продажа квартиры – сделка в которой есть первый продавец квартиры, его покупатель, и второй продавец квартиры, которую приобретает первый продавец; Другими словами этот вид сделки называют обменом квартир или разменом недвижимости (ситуации равнозначного обмена с собственником достаточно редки);
- Цепочка — состоит из нескольких альтернатив. Есть 2 варианта составления цепочки:
- — Продавец осуществляет размен недвижимости на несколько квартир меньшей площади;
- — Или продавец предыдущей квартиры приобретает новую, продавцы которой покупают следующую недвижимость.
- Расчет при альтернативной сделке
В альтернативной сделке продажи аккумулировать процесс гораздо сложнее, поэтому деньги не передают из в руки, средства засчитываются на банковский счёт владельца альтернативной квартиры.
Если вы подобрали себе квартиру дешевле, то оставшуюся часть денег за продажу недвижимости по альтернативной сделке получаете на руки.
В обратном случае за увеличение стоимости объекта вы должны доплатить сумму, которой не хватает до полной стоимости квартиры.
Как проходит альтернативная сделка?
Допустим, мы являемся «верхними покупателями» 3-х комнатной квартиры, т.е. запускаем в цепочку деньги, которые в дальнейшем пойдут на покупку меньших квартир другими ее участниками. Трехкомнатная квартира разъезжается на две однокомнатные.
И вот в момент сделки продавец первой «однушки» находит в документах что-то такое, что его настораживает, и отказывается продавать на согласованных ранее условиях.
Либо мы принимаем его требования, если это никак не повлияет на нашу безопасность, либо отказываемся, если они существенно задевают наши интересы.
- При таком развитии событий мы должны понимать: а готовы ли покупатели «трешки» купить пока только одну квартиру, а другую подобрать позже?
- 1) Если готовы, то дальше можно действовать без той квартиры, которая саботирует процесс.
- 2) Если квартиры еще не подобраны, то прописывают их характеристики для дальнейшего поиска.
- Чтобы не было сюрпризов, такую сделку должен вести опытный риэлтор — он излагает и утверждает все договоренности в авансовом соглашении.
Альтернативная сделка купли продажи всегда требует особого внимания к деталям, правильной постановки требований и пожеланий, безупречной юридической части.
Именно поэтому рекомендуем при создании цепочки, заручиться поддержкой агентов по недвижимости! Именно они отлаживают весь процесс связанный не только с переговорами, но и документами в которых прописываются все условия сделки.
И все делается для того, чтобы вы не испытывали дополнительных стрессов от процесса продажи квартиры.
Это самый простой вариант. Вы продаете свою квартиру, чтобы купить новую. Как правило, такой обмен получается не равноценным и приходится доплачивать.
Например, продаете однушку, чтобы добавить и купить двушку. В такой цепочке всего 2 квартиры и 3 стороны: вы, покупатель вашей квартиры и продавец квартиры, которую вы покупаете.
По документам вы получаете деньги за свою квартиру и передаете их продавцу нового жилья. На практике деньги сразу переходят от первого покупателя к конечному продавцу — если надо, вы просто доплачиваете разницу.
Например, покупатель квартиры кладет в банковскую ячейку 6 млн ₽, а 2 млн. вносите вы в качестве доплаты за новую квартиру. Все деньги — 8 млн — забирает продавец последней квартиры в цепочке.
Пример из нашей практики — цепочка из 2 квартир
Кубинка 2 900 000 → Долгопрудный 5 500 000
Что продаем: 2-комнатную квартиру в Кубинке за 2,9 млн ₽.
Особенности сделки:
- в ипотеке Сбербанка с 2010 г.;
- в совместной собственности мужа и жены;
- родились две дочки — использовали маткапитал для частичного закрытия ипотеки;
- дали обязательства Пенсионному фонду, что после выплаты ипотеки обязуются наделить всех членов семьи долями;
- погасили ипотеку, сделали детей собственниками — теперь у квартиры 4 собственника по ¼ доли.
В 2018 г. семья решила продать квартиру и переехать в Долгопрудный к родителям. Новая квартира стоит почти в 2 раза дороже, наличных денег у семьи не хватает, поэтому решили взять новую ипотеку — первоначальный взнос будет с денег от продажи квартиры. В этом случае, альтернатива — единственный вариант.
Что мы сделали:
- нашли покупателя на квартиру в Кубинке с ипотекой от Сбербанка;
- оформляем семье ипотеку в том же отделении Сбербанка, что у покупателей;
- после получения одобрения находим квартиру в Долгопрудном;
- получает от банка письменное соглашение о наделении детей долями в новой ипотечной квартире;
- получаем разрешение органов опеки на покупку квартиры.
Как прошла сделка:
- подписали у нотариуса удостоверение на долевую собственность;
- заложили в банке деньги в 2 ячейки за квартиры в Кубинке и Долгопрудном: в первую ячейку наличные и ипотеку покупателей Кубинки (2,9 млн), во вторую — разницу между ипотекой и стоимостью квартиры в Долгопрудном (2,6 млн);
- одновременно подписали 2 договора купли-продажи;
- подписали кредитные договоры;
- зарегистрировали семью в Долгопрудном;
- отчитались перед органами опеки.