Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно сдать квартиру: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стоит выбросить старую мебель, обновить при необходимости сантехнику и электрику, вынести ненужный хлам и обязательно сделать генеральную уборку. Оставляем самую необходимую мебель. Наличие основных бытовых приборов (чайник, холодильник, стиральная машина, микроволновка, телевизор), а также Wi-Fi — приятный бонус для арендаторов. «Арендаторы ищут себе дом, в котором хотят строить жизнь среди своих вещей, а не среди вещей собственника, которые ему и не нужны, но и выбросить жалко. Поэтому даже если старый пустой аквариум, пыльный ковер на стене или скрипучий сервант дороги собственнику как память, из квартиры, в которой будут жить другие люди, не имеющие никакой связи с этими предметами, их стоит убрать», — советует Мария Жукова.
Обязательные пункты договора с риелтором
Обычно риелторы и агентства работают с клиентами по своим типовым соглашениям. Внести в них изменения удаётся далеко не каждому клиенту, но внимательно прочитать его и задать вопросы по непонятным пунктам нужно обязательно.
Договор любого типа обычно состоит из следующих блоков.
Преамбула. В ней указывается тип договора, дата заключения соглашения, реквизиты сторон. Участники соглашения могут называться по-разному:
- Исполнитель и заказчик — в договоре возмездного оказания услуг;
- Поверенный и доверитель — в договоре поручения;
- Агент и принципал — в агентском.
Предмет сделки — услуги риелтора. Важно проверить, какие именно работы обязуется выполнить специалист, и сравнить их список со своими ожиданиями. Например, если риелтор оказывает услугу по подбору жилья, но не по сопровождению сделки, проверять арендатора придётся самостоятельно.
Срок действия. Он может быть указан в разных форматах:
- дата, до которой документ будет действовать;
- количество дней с момента заключения сделки.
Как определить размер депозита?
При сдаче квартиры в аренду рекомендуется взымать с арендатора депозит в размере одной месячной арендной платы. Жилец вносит депозит при подписании договора. В течение срока аренды депозит находится у арендодателя (наймодателя) и может быть использован для погашения возникшей задолженности или как компенсация за порчу имущества.
Если депозит засчитывается в счет оплаты арендной платы, коммунальных услуг или порчи имущества, арендатор должен пополнить депозит в установленные договором сроки (рекомендуемый срок — 3–5 рабочих дней).
По окончании договора аренды, если все арендные и коммунальные платежи оплачены арендатором, а имущество арендодателя (наймодателя) находится в удовлетворительном состоянии, депозит должен быть возвращен арендатору (нанимателю).
Если общая задолженность жильца не превышает размер депозита, разница возвращается владельцу квартиры.
Страховать ли квартиру перед сдачей внаем?
Страхование позволит обезопасить себя на случай чрезвычайных происшествий, например, если ваши жильцы затопят соседей. Как правило, можно застраховать отделку и оборудование квартиры и гражданскую ответственность перед соседями. Тогда страховая компания возместит ущерб в случае пожара, кражи, потопа и прочих происшествий, в результате которых жизни, здоровью или имуществу соседей будет причинен ущерб. Чтобы получить компенсацию, в договоре страхования нужно указать, что квартира сдается внаем (деньги выплатят, только если квартиросъемщик не действовал умышленно).
Застраховать квартиру от несчастных случаев можно вместе с арендатором. Но лучше сделать это самостоятельно, поскольку в случае ЧП компенсировать ущерб соседям будет именно собственник квартиры. После возмещения ущерба с нанимателя можно потребовать компенсацию, но получить ее на практике не всегда возможно.
О чем спрашивать потенциальных арендаторов?
Ура, вам звонят! Теперь самое страшное. Как понять, что вот этим милым людям можно доверить своё родное, что они не оставят за собой пепелище или просто не скроются на горизонте, оставив квартиру с полугодовым долгом по квартплате?
Ответ прост и печален: никак.
Всё, что вы можете сделать – это застраховать квартиру (будет нелишним и не для аренды) и правильно составить договор, чтобы в случае особых ужасов взыскать с арендаторов убытки через суд. Остальное – дело доверия и проницательности.
Договор обсудим чуть ниже, а пока – об арендаторах.
Важно! Отправляясь показывать квартиру, захватите с собой документы, которые подтвердят, что вы – собственник, а также паспорт. Арендатор может попросить их посмотреть.
- Спросите их о месте работы, попросите справку о доходах.
- Берите депозит. Чаще всего он составляет стоимость аренды за месяц. В случае, если всё будет хорошо, вы вернете эту сумму арендаторам, когда они будут выезжать. Если всё будет нехорошо, эти деньги послужат некоторым утешением.
- Несколько раз чётко обговорите, кто платит коммуналку – вы или они. Добейтесь, чтобы понимание засияло в глазах собеседника.
- То же самое с датами платежа и способом. «Я буду приходить каждое пятое число в 18.30, вы отдаете мне 25 тысяч».
- Ещё раз (а потом ещё пять раз) обсудите ваши требования. И не слишком верьте тому, что вам говорят. Если в вашей квартире негде курить, а у арендатора из кармашка застенчиво выглядывает пачка сигарет, хоть он и клянётся, что бросил ещё в школе – подумайте, как скоро ему надоест бегать курить на улицу и он задымит весь ваш новый ремонт?
- Доверяйте себе. Если всё хорошо, а душа не лежит к конкретному человеку – отказывайте и не рискуйте.
В развитых странах Европы и США никому и в голову не придет самостоятельно заниматься сдачей своего жилья. Риэлторы у них в большом почете, так как профессионализм и знание рынка позволяет им оказывать большой спектр услуг. В России тенденция активно развивается — уже давно на смену частным маклерам пришли крупные агентства с репутацией и собственной базой клиентов и объектов недвижимости. И это позволило людям, ценящим свое время и безопасность, быстро и грамотно решать жилищные вопросы.
Оксана Полякова, заместитель директора Департамента аренды квартир
В разгар кризиса, в конце 2014 года — начале 2015‑го, под девизом повсеместной экономии часть собственников занималась поиском квартирантов самостоятельно, и настрой был либеральный — радовались любому жильцу и старались «не спугнуть». В частности, далеко не каждый владелец жилплощади обременял себя и будущих арендаторов составлением договора найма, передаточного акта и заполнением документов, подтверждающих исполнение обязанностей сторон по договору. В результате возникали конфликты, которые сложно разрешить цивилизованным путем и призвать нарушителя к ответственности, — примерно 20% собственников, обращающихся к нам в компанию, ранее прошли эту школу жизни и теперь серьезно относятся к грамотному оформлению документов».
Несколько собственников или жильцов
Выше мы уже не раз упоминали о том, что для сдачи жилья арендодатель должен обладать правом собственности на нее. Однако как же быть, если квартира принадлежит сразу нескольким лицам на праве долевой или совместной собственности? А ведь такие мошеннические схемы также весьма распространены и арендаторов нередко просят «с вещами на выход» другие собственники, не предоставлявшие свое согласие на заключение сделки. Чтобы не оказаться в такой неприятной ситуации, необходимо в процессе подписания договора найма заручиться письменным согласием с его условиями всех лиц, являющихся совладельцами жилья или зарегистрированными по данному адресу жильцами.
В случае с неприватизированным жильем, владельцем которого является город, требуется не только письменное согласие всех зарегистрированных в квартире лиц, но и разрешение районного жилищного агентства.
Аналогично и в случае съема комнаты в коммунальной квартире, даже если она приватизирована — если соседи против вашего присутствия, лучше поискать другие варианты.
Достоинства и недостатки услуг риэлтора по снятию недвижимости
Аренда квартиры через агентство имеет свои плюсы и минусы. Несомненным достоинством обращения риэлтору является то, что клиенту не нужно прилагать много усилий для поиска квартиры, но не только это.
- Обычно агентства имеют большие, постоянно пополняемые базы недвижимости, в которой можно без труда найти объект, который максимально удовлетворит требования клиента.
- Риэлторы нацелены на быстрое достижение результата, поэтому уже через 1-3 дня человек сможет заселиться в новое жилье.
- Компании часто заинтересованы в чистоте сделки, поэтому проверяют потенциальных арендодателей и недвижимость.
- Шансов на то, что владелец объекта окажется мошенником и сдаст чужую жилплощадь, практически нет.
- Нет необходимости напрямую общаться с потенциальными арендодателями и договариваться о просмотре объекта, а посмотреть несколько квартир можно в один и тот же день, без перерывов.
- Агентства обычно оказывают дополнительные услуги, например, готовят договор аренды, помогают вести переговоры или «сбавлять» цену.
Документальное оформление сделки
Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.
Потребуются следующие бумаги:
- Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
- Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
- Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
- Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.
Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.
Обязательные пункты:
- Паспортные данные обеих сторон.
- Сумма и сроки оплаты.
- Кто будет проживать в квартире (список).
- Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
- Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
- Форс-мажорные ситуации.
- Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.
Комиссия – это однократно выплаченная сумма при аренде или сдаче в аренду жилья. Её следует отличать от арендной платы за помещение. О том, что включает в себя оплата за найм жилого помещения, а также о том, за что должен платить квартиросъемщик, можно узнать из наших статей.
Если договариваетесь с собственником жилья напрямую, комиссия вообще отсутствует.
Комиссионный сбор, выплачиваемый агенту, бывает двух видов:
- При аренде жилплощади. Его выплачивает клиент, снимающий жилплощадь. Он платит за предоставленные, подобранные варианты, их демонстрацию.
- При сдаче жилплощади. Данный вид оплачивает собственник, за подбор квартиросъёмщиков и ведение переговоров с ними.
И в том, и в другом случае оплачивается сопровождение подписания двухстороннего договора.
Документы при оформлении
При выплате комиссии риэлтору стоит составить договор с агентством. Внимательно изучите, что вам предоставили на подпись, прежде отдавать деньги. Может случиться так, что собственник подставной.
Если вы оплатили комиссию риэлтору, а потом по каким-то причинам собственник вдруг расторгнул договор или вовсе оказался не собственником, вернуть деньги не удастся.
Если в договоре указана конкретная сумма комиссии, и он подписан вами и агентом, то в случае форс-мажора можно потребовать возврата уплаченных комиссионных с агентства. Возможно, даже через суд. Солидные агентства всегда оформляют выплату комиссии как положено, это также может стать некоторой гарантией чистоты сделки.
Не спешите заключать договора и платить комиссионные частным агентам, это может грозить неприятностями.
Советы по поиску квартиры
Чтобы понять, как правильно снять квартиру, рекомендуем ознакомиться с советами экспертов:
- попробуйте посмотреть недвижимость на различных сайтах объявлений или в социальных сетях;
- если какая-то квартира понравилась, узнайте побольше информации о районе, в котором она расположена;
- относитесь настороженно к предложениям со стоимостью аренды намного ниже рыночной;
- для того чтобы обезопасить себя, обратитесь в проверенное агентство;
- проверьте риэлтора доступными методами перед заключением договора на оказание услуг;
- общайтесь со специалистом и потенциальными арендодателями вежливо, не переходите на личности, даже если вам что-то не нравится;
- относитесь со всей ответственностью к осмотру квартиры, не стесняйтесь задавать вопросы и заглядывать даже в самые удаленные уголки;
- обязательно проверьте документацию на квартиру;
- будьте честны с потенциальным арендодателем и риэлтором;
- сразу оговорите условия посещения квартиры ее владельцем во время вашего там проживания;
- перед подписанием договора аренды, в обязательном порядке внимательно ознакомьтесь с ним.
Вариант 3. Сдать квартиру агентству по фиксированной цене.
Способ схожий с вариантом 2, только Агентство оплачивает вам фиксированный взнос (ниже рыночного) вне зависимости от того сдается жилье или нет. Чаще такой способ используется при посуточной сдаче квартиры.
Плюсы: вы получаете стабильный доход. Есть жильцы или нет — все это может не волновать. Все вопросы в данном случае решаются агентом. Арендная плата, коммунальные платежи, мелкий ремонт – теперь это не ваша заботы.
Минусы: вы получаете доход ниже рыночного, и эта разница может составлять до 50% или квартира может сдаваться посуточно.
Рекомендации: такие же, что и для Варианта 2, только следует убедиться, будет ли квартира сдаваться посуточной, и если да, то готовы ли вы на это. При посуточной аренде возникают более высокие риски для имущества. Проверка жильцов, видео фиксация имущества, обеспечение сделки, судебная работа — как правило, при посуточной аренде этим не заморачиваются. Приемлемый и стабильный платеж может нивелироваться высоким ущербом вашему имуществу или другими проблемами.
Как и при покупке квартиры, при её аренде следует внимательно ознакомиться не только с ней самой, но и с документами на неё. Это, в общем, последняя проверка, не связались ли вы с мошенниками и не выселят ли вас через пару дней настоящие владельцы жилья (такая схема называется субарендой). Попросите у хозяина квартиры показать вам паспорт, а ещё, чтобы уж точно во всём удостовериться, не поленитесь получить выписку из реестра прав на недвижимое имущество. Обращаетесь в Росреестр или любой многофункциональный центр, платите небольшую госпошлину и несколько дней ждёте ответа. Если всё хорошо, а вы за прошедшие дни не передумали жить в Москве – соглашайтесь, арендодатель вам попался по крайней мере честный. Хотя тут, конечно, возникает вопрос, почему за всё это время его квартирой больше никто не заинтересовался, но мы о нём лучше умолчим.