Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Арендаторы не платят за квартиру и не съезжают, что с этим делать». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Несмотря на то что выселение квартирантов в силу закона обязывает стороны обращаться в суд, такой способ используется крайне редко, обычно стороны находят компромисс, отметил Кирилл Кокорин. «Это связано с тем, что судебные процессы, во-первых, требуют привлечение соответствующих специалистов, во-вторых, занимают много времени, поэтому стороны решают вопросы во внесудебном порядке», — пояснил он.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
✘
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
✘
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
✘
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Как взыскать долг за аренду квартиры: порядок действий
Если в досудебном порядке получить просроченную оплату за аренду не получилось, нужно готовить обращение в Арбитражный суд. Как взыскать долг за аренду квартиры пошаговая инструкция:
- проверить информацию о банкротстве арендатора;
- подготовка доказательств соблюдения претензионного порядка (отправленная ранее письменная претензия должнику);
- составление и подача иска (требование о взыскании долга по аренде, включающей регулярные оплаты по договору, а также проценты, имеет срок исковой давности 3 года);
- оплата государственной пошлины;
- рассмотрения иска в суде;
- получение решения суда и исполнительного документа;
- фактическое взыскание просроченной задолженности плюс проценты.
На каждом этапе есть свои нюансы, поэтому лучше обратиться за помощью и сопровождению к опытному специалисту. Юрист по недвижимости проконсультирует по каждому шагу, посоветует, как правильно написать исковое заявление. Вместе с адвокатом по недвижимости арендодатель разработает эффективную модель поведения, отстаивающую его интересы. Также юрист может действовать по доверенности вместо истца.
Когда арендатора можно выселить самостоятельно, объяснил Конституционный суд
Конституционный суд (КС) рассматривает жалобы людей, которые считают, что применённые в их делах законы противоречат Конституции России. Так в КС попала жалоба Татьяны Пыкиной, которую выселили из арендованной квартиры. Женщина сняла жильё на 11 месяцев, но вовремя не заплатила собственнице. И та расторгла договор найма в одностороннем порядке через два месяца после заселения.
Пыкина пыталась доказать, что условия договора нарушают статью 687 ГК, которая разрешает арендодателю расторгать договор только через суд. Женщина дошла до Верховного суда, не смогла доказать свою правоту и после этого обратилась в Конституционный суд.
2 июня 2022 года КС подтвердил: расторгать договор в одностороннем порядке можно — если это указано в самом договоре и если речь идёт о краткосрочной аренде. Несмотря на то что КС занял ту же позицию по делу Пыкиной, что и другие суды, его постановление имеет большее значение. Когда КС объясняет, как нужно понимать закон, другие суды больше не могут толковать его иначе.
Коротко: как без суда выселить арендатора из квартиры
Если вы планируете заключать договор о найме сроком до года, то можете включить туда условие о расторжении по вашей инициативе и без суда. Для этого:
- Сформулируйте условия расторжения максимально полно и однозначно. Укажите конкретный срок, если речь идёт о просрочке платежей, и конкретную сумму — если о порче имущества. Приведите существенные причины: просрочку в один день суд вряд ли посчитает серьёзной.
- Чётко пропишите порядок исполнения условий расторжения. Уточните, как вы уведомите нанимателя о прекращении договора, в какой срок он должен освободить помещение и как передаст его вам обратно.
«Сдаю с 2009 года по официальному договору. Ни одного нормального квартиранта не было, кроме одной девушки. Портят потолки, обои, шкафы, отрезают провода с телевизоров, ламп и будильников (приделывают их к своим вещам), заливают соседей, прожигают сигаретами наматрасники, оставляют после себя кучи бутылок. Съезжают, не оплатив „коммуналку” за месяц-три, не оплачивают аренду за последние месяц-три. Врут, что не дают зарплату, а на самом деле потом узнаю, что им все заплатили; жалуются, что мало платят, а после отъезда нахожу коробки из-под купленных золотых изделий с бирочками; умудряются гадить не только в квартире, но и в подъезде (так, что соседи ругаются); снимают самовольно ковры со стен и кладут их на пол; даже умудряются украсть вещи и мебель, несмотря на опись имущества; портят полы (не то чтобы там ногами походили, а например, разлили серную кислоту). Список можно продолжать до бесконечности. Только одна девушка прожила два года и ничего не испортила. Единственное, что после нее пропало, — две полки с книгами, а было 4 в ее комнате. Ну да ладно. Там уже книги старые», — описал свой опыт сотрудничества с квартирантами Terminator01.
«Снимали квартиру девушка, ее сожитель и ребенок. Прожили почти год, платили с большой задержкой в 2—3 месяца. Когда их попросили освободить жилплощадь, съезжать не спешили. Это у них заняло 2 месяца. Итог: неуплата за аренду 2 месяца, квартплата — 3 месяца. Плюс, когда съезжали, забрали кофеварку и еще пару мелких не своих вещей», — поделился Saskovets.
«Снимали женщина вместе с дочкой. Кормила завтраками, ссылаясь на командировки и болезнь родственников. Заплатила только за один месяц, прожив полгода. Съехала, не предупредив и не заплатив», — возмущен 8dd.
«Ксения Б. из Могилева, никогда не сдавайте ей квартиру, загадит все, а вам еще и скандал устроит, призвав на помощь родственников», — предупреждает других арендодателей 2283765.
Как действовать нельзя
Бывает, что наймодатели сами нарушают закон. А именно:
Меняют замки
По договору наниматель имеет право жить в квартире. Пока срок договора не вышел, выселить его без суда не получится. Если владелец квартиры в отсутствие жильца меняет замки, он нарушает закон.
Вскрывают двери без полицейских и свидетелей и выбрасывают вещи
Когда владелец в отсутствие жильцов вскрывает дверь и заходит в квартиру, его вполне могут обвинить в краже. Если квартирант подаст заявление в полицию, собственнику квартиры придется доказывать, что он ничего не взял.
Не получится обезопасить себя от обвинений, даже если выставить вещи за дверь. Поэтому замки вскрывают сотрудники МЧС в присутствии участкового и свидетелей.
Угрожают расправой и переходят к насилию
Угрозы жизни и побои — уголовные преступления. За них приговаривают к обязательным работам или тюремному сроку.
Как избежать неуплаты
Естественно уделять максимально возможное внимание личностным особенностям друзей, которые решили пожить в вашей квартире. Не стесняться предложить им заключить официальный договор по найму жилья с четко оговоренными условиями, которые будут защищать и интересы собственника, и интересы нанимателя. В случаях, когда понятно, что Вас используют необходимо незамедлительно предлагать освободить квартиру.
Предположим, что знакомые неограниченно пользуются коммунальными услугами, портят имущество, если получаете жалобы от соседей на шум и в конечном итоге предлагают написать расписку о получении каких-либо средств за неудобства, Вы должны четко понимать, что следующим шагом будет шантаж.
Чтобы вы стали их клиентом, очевидно же. И чтобы не ушли к конкурентам. Ваши похороны это их забота.
И совсем неважно, что вы их об этом не просили. Они действуют довольно напористо и нагло.
Их задача в том, чтобы продавать вам как можно больший набор услуг. И товаров. Они с радостью продадут вам посмертный макияж.
Конечно, они знают где найти хорошее место на кладбище. Плюс к тому, у них найдутся гробы на любой вкус, венки и фирма памятников. Которая сделает вам скидку. Но только если вы будете работать именно с этой конторой.
Купи 1 гроб, и получи еще 1 в подарок. Зачем второй гроб? Пригодится. Вещь в хозяйстве нужная.
Как бы цинично это ни звучало. Но таково положение дел. Ваше горе это чьи-то деньги.
Так как добиться справедливости с моргом?
Добиться справедливости будет достаточно сложно. Как мы уже и сказали выше, ритуальщики пытаются действовать наперёд. И стараются перехватить тело. Чтобы как раз взимать плату за транспортировку. И раскручивать клиента на другие услуги.
Бороться с ними трудно. Начать следует с того, как все начинается. Если речь о вашем родственнике в больнице, то его не должны передавать без вашего ведома.
Если это сделано, то пишем жалобы. На имя главного врача, региональный МинЗдрав и в прокуратуру.
Для составления жалобы лучше привлечь юриста. Который подскажет, как правильно все сделать. Отбить тело у ритуальщиков или сотрудников морга будет проще. Если вы не будете ничего подписывать.
Порядок действия ритуальных бригад, определяется местными властями. Но никто не даёт им право воровать тела умерших и навязывать свои услуги.
Поэтому, если в морге труп был подвергнут каким-либо реконструкциям, а вы об этом не просили. И даже ничего об этом не знали. То можете и деньги не отдавать.
Разумеется, они попытаются удержать у себя тело. Но права на это, у них скорее всего нет. Поэтому, дальнейший регламент действий очень простой.
Выселение квартирантов через суд
Выселение через судебное решение состоит из нескольких последующих действий. Арендодатель подает заявление с изложенными исковыми требованиями на предмет выселения из квартиры недобросовестных съемщиков. Иск подается в судебную инстанцию по месту нахождения квартиры. К нему прилагается следующая информация:
- персональные данные нанимателя, место регистрации, контактные телефоны;
- копия договора найма;
- перечень приложенных документов;
- указание с обоснованием причин, послуживших поводом для обращения;
- изложение доказательной базы;
- изложение конкретной мотивации, послужившей основой для обращения в судебный орган.
Для оформления исковых требований используется образец, отвечающий процессуальным нормам и требованиям.
Основания для выселения
Статьи, на основании которых можно выгнать квартирантов, задерживающих оплату, представлены в Жилищном и Гражданском кодексе. Статья 687 Гражданского Кодекса послужит основанием для выселения в таких случаях, как инициатива арендаторов, инициатива арендодателя и в результате исковых требований.
- Досрочное расторжение возможно при условии, что жильцы используют помещение не по его прямому назначению. Это подразумевает торговлю, организацию производственных помещений и прочее, не подходящее под описание жилого помещения.
- Также досрочно расторгнуть договор можно в случае, если действия квартирантов привели к тому, что состояние имущества в квартире и самой квартиры ухудшилось.
- Преждевременно выгонять с договором можно, если жильцы нарушали права соседей и имеются доказательства. Например, испортили лестничную площадку, мусорили в подъезде, нарушали тишину во время отдыха.
- Досрочное расторжение договора может грозить и квартиросъемщикам, которые не платят за квартиру. Если договор годичный, достаточно неуплаты за два месяца. При долгосрочном договоре требуется неуплата в течение полугода. Выселять квартирантов за неуплату часто приходится через суд.
Когда собственник обнаруживает эти нарушения, он должен предупредить жильцов, что они должны оплатить долг по квартплате или аренде, в противном случае арендодатель вправе избавиться от квартирантов.
Важно понимать, что принцип оформления договора на квартиру, которая сдана собственником, базируется на свободном выборе условий этого договора. Потому следует заранее обсуждать нюансы договоренностей для будущей защиты собственника.
Выдворить проживающих быстро получается не всегда, так как для этого нужны законные основания и даже доказательства нарушения. Выселить жильцов из сдаваемой квартиры, когда они не платят – законное право собственника, но, если договор не заключался, могут возникать трудности.
Переписка может считаться письменным договором
Письменным договором также признаются электронные сообщения, если можно достоверно определить отправителей. Например, если бы вы с молодым человеком переписывались в «Вотсапе» и он предложил вам жить в его квартире за конкретную сумму, а вы согласились, то вашу переписку можно было признать договором.
Такой договор действовал бы с даты переписки до даты возвращения ключей. Было бы неважно, что бумажных документов нет, — достаточно сообщений в мессенджерах, соцсетях или по электронной почте.
В переписке стороны могут договориться о плате за проживание — размере и сроках, когда нужно вносить деньги за квартиру. При этом собственник может взыскать с нанимателя долг, основываясь на такой переписке.
Правда, некоторые мессенджеры позволяют удалять переписку не только у себя, но и у собеседника. Поэтому если собственник захочет использовать электронные сообщения в суде, ему нужно заранее сохранить переписку или распечатать и удостоверить ее у нотариуса.
Надо ли регистрировать договор
В комментариях к статьям Т—Ж о найме жилья встречается мнение, что договор найма жилья сроком на год и дольше обязательно регистрировать, иначе он не действует и получить по нему деньги невозможно. В целом это не так.
В части 2 статьи 674 ГК РФ указано, что нужно регистрировать обременение права собственности при заключении договора найма на год и дольше. Про регистрацию самого договора найма ничего не написано.
Судебная практика последних лет однозначная: плату за наем взыскивают всегда, но иногда договор найма действительно признают незаключенным без регистрации и, например, отказывают во взыскании штрафных процентов по договору, а взыскивают только проценты по статье 395 ГК РФ. Или отказывают в сохранении договора найма при смене собственника жилого помещения.
Пример. Суд Нижнего Новгорода взыскал плату за жилое помещение по договору найма с неопределенным сроком действия. Ситуация была похожа на вашу: 14 дней на предупреждение о выезде, внезапный отъезд, долг по договору и долг за ЖКУ. Суд взыскал долги и дополнительно проценты за использование чужих денежных средств в размере долга.
Если первоначально договор найма заключили на срок менее года и без регистрации, то, хотя его нельзя пролонгировать без регистрации обременения, плату за жилое помещение взыскать можно. Так решил суд Сочи и взыскал плату за период фактического пользования квартирой, хотя договор к тому времени истек.
Договор найма жилого помещения может быть назван договором аренды недвижимого имущества, и хотя такой договор действует с момента государственной регистрации, но для него есть разъяснения Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73: фактической передачи имущества и внесения платы за него достаточно для появления обязательств. Суд Ростовской области это учел и взыскал деньги с досрочно съехавших жильцов.
Советую с вашими будущими договорами найма не рисковать и регистрировать их. Придется платить налоги, но будет защита от отказа во взыскании платы за наем.
В Нижнем Новгороде суд расторг договор найма жилого помещения и выселил нанимателя за то, что он дважды не внес плату по договору аренды. Уже в ходе судебного разбирательства наниматель полностью погасил долги и за квартиру, и за коммунальные услуги, то есть признал факт долга. Но суд все равно решил, что основание для расторжения договора было и после погашения долга не исчезло. Нанимателя выселили.
Да, рассмотрение дела не было быстрым: четыре месяца потребовалось на вынесение решения и три — на обжалование. Но рассмотрение затянулось из-за подачи иска с ошибками, новогодних каникул и болезни судьи. Это частные обстоятельства, они появляются в редких случаях. Решение вступило в законную силу в июне 2019 года. Я думаю, что по состоянию на октябрь 2019 года наниматель-неплательщик уже выселен, потому что его нет в базе исполнительных производств.
В Москве есть аналогичная, но более давняя судебная практика. Лефортовский суд взыскал долг за три месяца, расторг договор и выселил должников.
Жильцы съехали и не заплатили что можно сделать
Многих людей, которые сдают в аренду свое собственное жилье интересует такой вопрос: Жильцы съехали и не заплатили что можно сделать? Для этого потребуется максимально подробно рассмотреть все возможные нюансы сложившихся обстоятельств.
В возможных случаях, когда с бывшими жильцами вы не составили договора в письменной форме, а они не желают покидать вашу квартиру или же другое помещение, тогда волноваться должен сам арендатор, а не хозяин жилого помещения. Потому как никаких законных прав находиться в такой квартире у них нет.
Все это строго регламентируется действующим законодательством по статье под номером 1 пункт 2 ЖК РФ.
Поэтому в подобных возможных случаях, рекомендуется сразу вызвать сотрудников правоохранительных органов, которым потребуется показать свидетельство доказывающее ваше законное право собственности на данную квартиру или же другое жилое помещение где находятся незаконно жильцы не желающие добровольно покидать помещение.
Теперь имеется возможность рассмотреть вопрос взыскания денежных средств с жильцов с которыми не был составлен в письменной форме требуемый договор на их проживание и оплаты этих услуг.
В этом случае в проигрыше оказывается непосредственно человек, который сдавал свою собственную квартиру или же иное помещения без заранее составленного договора нужной формы в письменной форме.
Если при аренде помещения не заключался договор
Если арендатор не платит и не освобождает помещение, но не был заключен договор аренды, то можно воздействовать на арендатора несколькими способами. Первый — обращение в полицию по факту незаконного проживания лиц, не имеющих на это прав на основе права собственности, прописки или регистрации. Ссылаться можно на ст 1. п.2 ЖК РФ и ст.3 п.2 ЖК РФ . Обращение в полицию потребует предъявления свидетельства о праве собственности на квартиру, а также подачи заявления на защиту гражданских прав. Данный способ не подойдет тем, кто опасается проблем с налоговой, поскольку арендатор вправе заявить, что проживает на основе устного соглашения об аренде, а к арендодателю со стороны полиции могут возникнуть вопросы относительно сдачи жилого помещения в наем и возникновения налогооблагаемого дохода.