Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Жилые перемены. Что нового ждет рынок недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Во-первых, кредиты стали доступнее, потому что процентные ставки постепенно снижались. К 2023-му году ставка по самому популярному займу «Ипотека Экспресс» в «Беларусбанке» сократилась до 17,40%. А еще в том же «Беларусбанке» появилась возможность рефинансировать кредиты других банков под 18%.
Изнутри рынка это зависит в основном от валюты и банковских кредитов. Сейчас система находится в относительном балансе, и ситуация будет длиться, пока одна из переменных не изменится. Основные играющие факторы — это курс валюты, банковские кредиты, объемы спроса у населения имеющего накопления, а также все внезапные общественные кризисные события.
Курс валюты прямо влияет на цену объектов. Но сейчас цена и так опустилась достаточно низко, и продавцы, которые покупали свое жилье за $70 тысяч, не будут готовы повально продавать квартиры по $50 000, если курс доллара вырастет до 3 рублей. И это может остановить такой высокий спрос.
Также могут продолжать меняться ставки по кредитам в сторону облегчения нагрузки. И если ставки снизятся, то это откроет возможность покупки для людей с меньшими накоплениями. Здесь же играет роль количества накоплений и желающих купить квартиру, о которых никому не известно.
И самый важный фактор — новый возможный шок, который снова перевернет рынок. Таким может стать, например, мобилизация. В этих условиях половина населения страны вряд ли будет думать в первую очередь о вложениях в недвижимость.
Одобрение крупной сделки
Положения с. 79 закона № 208-ФЗ предусматривают процедуры получения согласия на совершение крупной сделки и ее последующего одобрения (процедурно ничем не отличаются друг от друга).
Не знаете свои права? Подпишитесь на рассылку Народный СоветникЪ.
Бесплатно, минута на прочтение, 1 раз в неделю.
Решение об одобрении крупной сделки АО принимается различными путями в зависимости от ряда факторов.
|
Балансовая стоимость предмета сделки (процент от балансовой стоимости всех активов фирмы) |
Орган общества, принимающий решение |
Количество голосов |
|
25–50% (включительно) |
Совет директоров (наблюдательный совет) |
Все члены единогласно (голоса выбывших членов не учитываются) |
|
25–50% (включительно), если решение об одобрении не было принято советом директоров |
Общее собрание акционеров общества |
Простое большинство голосов обладателей голосующих акций |
|
Более 50% |
Общее собрание акционеров общества |
3/4 голосов обладателей голосующих акций |
Таблица КВР и КОСГУ для госзакупок
Руководитель автономного учреждения направляет предложение о совершении крупной сделки председателю наблюдательного совета автономного учреждения.
При проведении электронного запроса предложений заказчиком определены цена единицы товара, работы, услуги и максимальное значение цены договора.
Таким образом, при регистрации в единой информационной системе уполномоченное лицо участника закупки формирует в том числе решение (копию решения) о согласии на совершение крупных сделок или о последующем одобрении крупных сделок по результатам электронных процедур.
Утрачивает силу ПБУ 6/01 «Учёт основных средств» и Методические указания по бухучету основных средств 2003 г. Вместо них бухгалтерам нужно руководствоваться ФСБУ 6/2020 «Основные средства» и ФСБУ 26/2020 «Капитальные вложения», которые с 2022 года стали обязательными.
В случае отчуждения или возникновения возможности отчуждения имущества с уставным фондом государственного или муниципального предприятия (балансовой стоимостью активов казенного предприятия) сопоставляется наибольшая из двух величин: цена отчуждения указанного имущества или его балансовая стоимость.
Чего ждать в 2023 году?
Делать прогнозы нужно с осторожностью и одной важной оговоркой: при условии сохранения нынешней ситуации, без ее улучшения или ухудшения. Для рынка недвижимости — это обменный курс доллара, кредитование (его «стоимость», количество предложений от банка, доступность — порог требований к кредитополучателю).
«Если это все сохранится, то мы можем просто транспонировать второе полугодие 2022 года на первое 2023-го. Будет все то же самое. Вряд ли стоит ожидать роста цен, как на вторичке, так и на рынке новостроек. К этому нет никаких объективных экономических предпосылок, как например, увеличение доходов покупателей или снижение стоимости кредитов. А ходившие по рынку мнения о нашествии граждан РФ, которые массово скупают недвижимость в Минске, и тем самым взвинтят цены на жилье, остались лишь только мнениями», — считает Андрей Чернышев.
Риелтор объясняет, почему нет таких предпосылок, несмотря на в целом успешный год для рынка недвижимости и хороший стабильный спрос. На рынке новостроек — и новые застройщики, и регулярно сдающиеся дома от старых участников рынка. На вторичке — вряд ли продавцам удастся поднять стоимость реальных сделок, как бы они этого ни хотели. Поднять цену предложения — возможно, но согласится ли на нее покупатель, не сторгует ли он это поднятие по итогу — вот в чем вопрос.
«Чтобы цены росли, необходимы объективные для этого условия: рост зарплат или доступное кредитование. А пока у покупателей нет ответной возможности, то попытки собственников задрать цены приведут в лучшем случае к росту скидки, а в худшем — к быстрому откату назад. Предложений на рынке хватает», — заключает специалист.
Поправки в закон о регистрации недвижимости
В 2023 году в законе о регистрации недвижимости № 218-ФЗ вступят в силу около 60 поправок. Отмечу некоторые из них. Так, из закона и ЕГРН исчезнут словосочетание «жилое строение» и слово «жилое». В графе назначение здания будет указываться: нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом или гараж. Наряду с этим в выписке из ЕГРН появится новый раздел: перечень координат пунктов геодезической основы в местных системах координат, установленных в отношении кадастровых округов (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
С 1 января 2023 года собственник вправе будет представить в Росреестр через личный кабинет ряд заявлений в электронной форме без подписания усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП). Главное здесь — без подписания УКЭП. Это заявления о кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте, о кадастровом учете и регистрации права собственности на построенный или реконструированный индивидуальный жилой или садовый дом, о внесении в ЕГРН сведений о ранее учтенном объекте, о регистрации прав в отношении участка, образуемого путем перераспределения земель, исправлении технической ошибки и так далее (Федеральный закон № 120-ФЗ от 30.04.2021 года).
Кроме того, после 1 января собственник сможет направить в электронной форме (опять же без подписания УКЭП) заявление о внесении в ЕГРН сведений о невозможности регистрации права без своего личного участия. Это положительный момент. Не все могут явиться в Росреестр, а оформлять УКЭП только ради подачи такого заявления — лишняя трата денег и времени.
С 1 марта 2023 года в законе о регистрации недвижимости появится статья 36.3 (Федеральный закон № 266-ФЗ от 14.07.2022 года). По факту она запрещает передавать третьим лицам персональные данные о гражданах-собственниках недвижимости, а также о лицах, за которыми в ЕГРН зарегистрировано ограничение права или обременение объекта.
Иными словами, с марта будущего года сведения о гражданах, находящихся в реестре, перестают считаться публичными и не отражаются в выписке из ЕГРН. К персональным данным эта статья относит фамилию, имя, отчество и дату рождения физического лица. Для того чтобы снять это ограничение, гражданин должен направить в Росреестр заявление о возможности предоставления третьим лицам своих персональных данных. Запись о такой возможности вносится в ЕГРН в срок не более трех рабочих дней с момента поступления заявления. Разрешение на передачу третьим лицам своих персональных данных может быть оформлено гражданином и в ходе регистрации прав (ограничения или обременения) на объект недвижимости. Для этого он должен просто поставить соответствующую отметку в заявлении о регистрации прав.
Независимо от наличия в ЕГРН записи о возможности предоставления персональных данных, последние в любом случае предоставляются правоохранительным органам, судам, приставам, органам власти, супругам, совладельцам объекта, нотариусам, а также иными лицам, указанным в ч.13 ст.62 и ч.6 ст. 36.3 закона о регистрации недвижимости.
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Проблемы на рынке недвижимости Европы — инфляция
Инфляция повлияет на все аспекты сектора недвижимости в Европе. Во время пандемии проблемы с цепочками поставок привели к повышению цен на многие ресурсы, например, пиломатериалы. Цепочки поставок по-прежнему нарушены, но испытывают дополнительное давление из-за повышения цен на энергоносители, что делает транспортировку более дорогой.
Большие опасения вызывает давление на стоимость коммерческой недвижимости, которое хорошо заметно в листинговом секторе, поскольку скидки на стоимость чистых активов продолжают увеличиваться. Падение прямой стоимости недвижимости в настоящее время считается неизбежным, и ожидается, что цены на первоклассную и вторичную недвижимость будут увеличиваться. Сдвиг в процентном отношении кредита к стоимости повлияет на сделки, которые нуждаются в дешевых деньгах, чтобы быть финансово привлекательными.
Тем не менее, большинство лидеров отрасли, опрошенных для этого отчета, согласны с тем, что перспективы недвижимости в Европе не упали полностью, по крайней мере, отчасти потому, что этот класс активов долгое время рассматривался как защита от инфляции. Интервью и круглые столы показывают, что в 2022 году это привлекло некоторых инвесторов.
Один из таких инвесторов отмечает, что с учетом перспективы падения стоимости наступающий год может стать отличной возможностью для основных инвесторов, которые все еще недостаточно вложились в этот сектор. Это представляет собой своего рода сдвиг по сравнению с прошлыми несколькими годами, когда, как подчеркивается в «Новых тенденциях в сфере недвижимости Европы», высокая стоимость существующих основных активов побудила некоторых инвесторов следовать стратегиям «развития до ядра».
Какими скидками застройщики стимулируют покупателей?
Продажи новостроек тоже сокращаются, но просадка является не столь значительной: около 4,6% в сравнении с прошлым годом. В октябре же темпы снижения уже превышали 36% относительно сентября. Серьезную поддержку строительной отрасли оказывают льготные ипотечные программы с господдержкой и субсидированием ставок. Кроме того, застройщики предлагают кредиты со ставкой до 0,1%, что привлекает покупателей, хотя фактически и не является крайне выгодным предложением (из-за изначально завышенной цены на конкретный лот).
«При позитивном раскладе все, кто имел накопления от 20 тысяч долларов, смогут докредитоваться и купить квартиру по бюджету»
— От чего в мирное время зависит рынок недвижимости, цены и покупательская активность населения? Реальные доходы в валютном эквиваленте, доступность кредитов, предложение квартир (в том числе в строящихся объектах), ожидания и настроения, — перечисляет независимый эксперт по недвижимости, автор телеграм-канала «Литовская о жилье» Наталья Литовская. — Последний фактор работал в этом году так, как не работал никогда. В «ровные годы» квартиры активнее покупались на волне оптимизма. В этом году — на волне пессимизма (надо куда-то вложить все накопленное, если уж банки подкинули такой сюрприз — выдавали вклады мелкими порциями). Не хранить же деньги дома под подушкой.
Да, покупка квартиры, даже под сдачу, — неидеальный способ сохранения средств, но лучшего нам, увы, не осталось. К концу осени минчане, желавшие «забетонировать» средства, забетонировали их. Но на рынок вышли люди из регионов. Кто-то в Минск переезжает, кто-то тут так же покупает «впрок».
В регионах нарастают пессимистичные настроения, Минск же традиционно воспринимается инвестиционно привлекательным. И даже пригород столицы кажется более перспективным, чем Гомель или райцентр у границы. Так что в первой половине года будем еще наблюдать миграцию валютных накоплений из регионов в столичные и пристоличные метры. Благо, предложение на рынке более чем обширное, есть из чего выбирать. И дефицита новостроек в 2023-м так же не просматривается.