Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевод нежилого помещения в жилое в 2022 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Предписание МосЖилИнспекции – что согласовать и как избежать штрафа в 2022 году?
Предписание МосЖилИнспекции является документом, подтверждающим выявление нарушений в ходе плановой или внеочередной проверки документов, зданий и помещений. Для проведения проверок применяются не только нормы федерального законодательства, но и нормативные акты Москвы.
Основной целью проверок МосЖилИнспекции является подтверждение, что соблюдены нормы безопасности к жилым зданиям, помещениям в них. Эти проверки могут проводиться по следующим направлениям:
- при рассмотрении и согласовании проектной документации (например, на перепланировку жилого или нежилого помещения в МКД);
- при рассмотрении документов на узаконивание фактически выполненных работ;
- при эксплуатации и обслуживании МКД;
- на предмет выявления несогласованных перепланировок и иных видов работ.
Если замечания выявляются на стадии проектирования, предписания не выносятся. Этот документ оформляется, если нарушение уже фактически состоялось. Предписание МосЖилИнспекции обязательно к исполнению. Если документы, работы или состояние объекта не будут приведены к соответствие с законодательством, за неисполнение предписания грозит штраф.
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Как оформить нежилое помещение в жилое: пошаговая инструкция
Рассказываем, какие действия следует выполнить собственнику, чтобы сменить статус недвижимости.
|
Порядок перевода помещения из нежилого в жилое |
||
|
1 |
Подготовка проектной документации на перепланировку |
Необходимо провести перепланировку, если объект не соответствует требованиям:
Собственник должен подготовить проект будущих работ и получить согласования от контрольных органов. Если имущество находится в многоквартирном доме, нужно провести общее собрание жильцов, чтобы получить их согласие. |
|
2 |
Обращение с заявлением о смене статуса имущества |
|
|
3 |
Выполнение перепланировки |
Выполните работы в соответствии с проектной документацией. Результат будет принимать специальная комиссия с составлением акта. |
|
4 |
Постановка на кадастровый учет и регистрация в Росреестре |
Оконченный перевод оформляется актом комиссии, который орган сам направляет на внесение изменений в Росреестр. А техническим документом, на основании которого вносятся новые сведения, является технический план кадастрового инженера. |
Согласование реконструкции здания
Пренебрежение застройщиком условий ГПЗУ несет массу неприятны последствий. Отклонение от проектной документации ГПЗУ вполне может стать причиной для отказа выдачи разрешения на строительство, равным образом разногласия появившиеся в итоге строительных работ или реконструкции недвижимости ГПЗУ станет причиной для отказа в выдаче позволения на ввод объекта недвижимости в использование.
В случае этот потребности Москомархитектура на основе заявления заинтересованной личности формирует эту разработку и извещает заявителя о сроках ее выполнения. В такой ситуации ГПЗУ вручают заявителю в течение 10 дней по завершению установления такого ГПЗУ в виде отдельного документа, оформленного по конечным результатам разработки градостроительного обоснования.
Какие предъявляются требования?
Перевод здания из нежилого в жилой фонд возможен только при удовлетворении некоторых значимых условий. Данный вопрос рассматривается местными органами власти. К основным таким требованиям относятся:
- Не допускается наличие на этом объекте какого-либо обременения, представленного арестом или залогом.
- Если владелец помещения еще не погасил ипотеку, которая изначально оформлялась для покупки этого объекта, то не допускается внесение каких-либо кардинальных изменений в документы на эту недвижимость.
- Процесс перевода не может выполняться арендатором, так как такой возможностью обладает только непосредственный владелец объекта.
- Имеющееся помещение соответствует многочисленным санитарным и техническим нормам, поэтому действительно может использоваться в качестве места для постоянного проживания людей.
- Требуется наличие противопожарной системы.
- К этому зданию должны быть подведены все необходимые коммуникации, к которым относится отопление, канализация, газоснабжение и электричество.
- Объект должен находиться в пределах жилой зоны с развитой инфраструктурой.
- Территория, прилегающая к этой недвижимости, должна быть безопасной для использования.
Даже если не удовлетворяется хотя бы одно вышеуказанное условие, то это является основанием для отказа в переводе. Рассматривается возможность перевода специально созданной комиссией, которая изучает все особенности имеющегося объекта. Поэтому владелец помещения должен первоначально позаботиться о том, чтобы привести недвижимость в порядок и подготовить к планируемому процессу.
Какие требуются бумаги?
Необходимые для перевода здания из нежилого в жилое документы, подтверждающие обоснованность и возможность данного процесса, подготавливаются непосредственным заявителем. К ним относится следующая документация:
- паспорт владельца объекта или доверенного лица;
- доверенность, если процессом занимается представитель собственника;
- правоустанавливающие документы на объект;
- если проводилась перепланировка, то нужен соответствующий проект;
- заключения работников пожарной инспекции и санэпидстанции о том, что объект действительно соответствует всем требованиям, поэтому может применяться для постоянного проживания людей;
- бумаги, полученные из организации технического учета;
- иные справки, подтверждающие, что объект соответствует разным требованиям.
Только на основании этой документации осуществляется официальный перевод здания из нежилого здания в жилое.
Перевести помещение из нежилого в жилое можно, если соблюдаются следующие условия:
- Помещение соответствует требованиям, которые установлены законодательством.
- Помещение не соответствует требованиям к жилым объектам, но может быть приведено к этим требованиям в результате проведения перепланировки.
- Собственник помещения не против перевода, а его право ничем не ограничено (к примеру, залогом, арендой, арестом и т.д.).
Пошаговая инструкция перевода нежилого помещения в жилое будет выглядеть следующим образом:
- Подготовка проекта переустройства и оформление согласия собственника.
- Подготовка документов.
- Обращение в уполномоченный орган.
- Проведение перепланировки и получение соответствующего акта.
- Подготовка изменений в технической документации.
- Регистрация всех изменений в Росреестре.
Рассмотрим каждый этап алгоритма подробнее.
Ниже мы рассмотрим минимальный состав чертежей проекта перепланировки нежилого помещения, а также требования к их оформлению. Следует отметить, что проект перепланировки оформляется на любое нежилое помещение: это может быть проект перепланировки небольшого офиса или же проект перепланировки целого здания. Также следует отметить, что по требованиям Жилищной инспекции все планы помещений должны выполняться в масштабах 1:50 или 1:100.
Последствия самопроизвольной переделки
Штрафы для юридических лиц за самопроизвольную перепланировку без составления проекта и согласования на настоящий момент могут достигать 350 тысяч рублей. Согласно ЖК РФ узаконить самопроизвольное переустройство, выполненное без разрешения государственных инстанций, придется через судебные органы (подробнее о том, как узаконить перепланировку нежилого помещения можно узнать тут).
Собственнику недвижимости необходимо будет доказать, что перепланировка не создает угрозы жизни и здоровью людей, не нарушает их прав и законных интересов.
Важно! Незаконное переустройство исключает возможность свободного распоряжения недвижимостью: его нельзя обменять, продать, передать по наследству, оформить в качестве залога при получении кредита. Чтобы воспользоваться правом владения, придется вернуть объект в первоначальный вид.
Таким образом, получение и согласование проекта перепланировки нежилого помещения – дело небыстрое и достаточно хлопотное. Однако при проведении в объекте серьезных ремонтных работ очень важно сделать все правильно: это избавит владельца в будущем от проблем со стороны закона.
Перепланировка, переустройство или реконструкция
Перепланировку, под которой подразумеваются масштабные конструктивные изменения, не стоит путать с переустройством, то есть – с внесением незначительных поправок в существующую схему обустройства помещения. Таким же образом перепланировка отличается от реконструкции здания, когда проводятся капитальные работы, предполагающие значительные перемены с затрагиванием несущих стен (которые при остальных видах модернизации должны оставаться неприкосновенными).
Все это разные понятия с точки зрения законодательства, однако, каких-либо разграничений, связанных с изменениями в конфигурации жилых и нежилых помещений, нет.
Самовольная перепланировка помещений для коммерческих целей в жилых домах грозит большими проблемами с законом, положение осложняется также возмущением общественности, которая может не позволить все узаконить впоследствии. Собственно, некоторые жильцы вполне могут потребовать через суд компенсацию какого-либо ущерба, что кардинально противоречит интересам владельца.
Поэтому лучше решить все согласовательные и документальные вопросы сразу, до начала проведения любых работ, чтобы потом спокойно работать, а при необходимости – без осложнений продать, обменять или сдать в аренду коммерческое помещение без риска понести административную ответственность.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Как перевести нежилое помещение в жилое в 2023 году: пошаговая инструкция
Под жилой подразумевается недвижимость, в которой предусмотрены все условия для постоянного проживания и соответствие всем требуемым нормам. Нежилым считается то, в котором нет нужных для жизни условий. Это: офисы, магазины, дома на даче, цех на заводе, складские помещения и прочее им подобное.
Владельцы недвижимости, имеющей статус нежилой, при желании могут переоформить ее. Для того, чтобы перевести нежилое помещение в жилое, необходима личная инициатива его владельца. Без нее сделать это будет невозможным. Если недвижимость в долевой собственники, все совладельцы обязаны составить соответствующее заявление, которое после необходимо заверить у нотариуса.
Перед тем, как перевести нежилое помещение в жилое, нужно убедиться, что оно не заложено или не находится под арестом.
Если недвижимость находится в кредите, то до момента совершения перевода он должен быть полностью выплачен и все задолженности погашены.
Все, что в нем находится, должно быть исправно, технические нормы соблюдены, а само помещение обустроено, присутствуют минимальные бытовые удобства.
До тех пор, пока не будут соблюдены все пункты и требования, переоформить помещение не удастся. Для этого в некоторых случаях требуется реконструкция, ремонт или , после которой фактическое состояние пока еще нежилой площади будет признано возможным для перевода в жилое.
Кстати, полезно узнать какие накладываются .
Разница между разрешением на реконструкцию и перепланировку
Разница между двумя понятиями в подходе и в оформлении разрешения для проведения работ. Процесс получения разрешения на перепланировку быстрее. В чём различия?
При получении разрешения на перепланировку собственник может вносить изменения во внутренние части помещения: удалить перегородки, установить новые стены и так далее. То есть выполнить те работы, в ходе которых объем недвижимости не меняется либо меняется незначительно.
При получении разрешения на реконструкцию собственник может изменить назначение объекта, не меняя его площадь. Например, если ранее помещение использовалось как склад, то после реконструкции в нём может быть расположен офис.
После прохождения процедуры получения разрешения на реконструкцию у собственника есть возможность:
- увеличить или уменьшить этажность здания;
- обустроить антресольный этаж;
- из имеющегося чердака сделать мансардные помещения;
- пристроить дополнительный нежилой объект;
- установить новые коммуникации;
- усилить конструкцию.
Документы для согласования реконструкции нежилого здания
Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.