Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор ренты на квартиру: плюсы и минусы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Помимо мошенничества, к одному из главных рисков сделки относят потенциальное снижение стоимости жилья. Вычислите объём ренты, необходимой для оплаты за год, изучите случаи на разное количество лет и сопоставьте с ценой на жильё. В некоторых ситуациях сделка окажется невыгодной.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Форма соглашения о ренте
Соглашение о ренте любого вида оформляется письменно. Рентные правоотношения содержат немалое количество нюансов, которые нужно обязательно предусмотреть. Иначе сделку могут в дальнейшем оспорить наследники рентополучателя. Поэтому самостоятельно составлять документ не рекомендуется. Нужно обратиться за квалифицированной помощью юриста или нотариуса. Тем более что без удостоверения последнего соглашение окажется недействительным.
Кроме обязательного заверения в нотариальной конторе, соглашение о ренте на жилое помещение требуется отнести в региональный департамент Росреестра для переоформления имущества на рентоплательщика. Здесь выдадут выписку из ЕГРН, в которой плательщик ренты будет прописан как владелец жилплощади с обременением. Если заверить соглашение о ренте у нотариуса, но проигнорировать госрегистрацию перехода владельческих прав, то такой договор ренты считается незавершенным, или незаключенным.
Поэтапная процедура заключения сделки
Передача жилья по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
- Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
- Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ. - С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.
Признание соглашения о ренте недействительным
Уход из жизни рентополучателя естественным образом завершает все обязательства по соглашению о пожизненной ренте (п.1 ст.605 ГКРФ). Оспаривают соглашение о ренте те, кто рассчитывал унаследовать квартиру покойного, а тут узнал, что жилплощадь «уплыла» по рентному договору.
Главная причина, которую озвучивают наследники судьям — рентополучатель был невменяем, психически болен на момент подписания сделки.
Основания при оспаривании соглашения о ренте:
- получатель ренты действовал неосознанно;
- находился в заблуждении, в которое его ввели сознательно;
- его обманом, насилием, угрозами вынудили подписать бумагу;
- кредитор по ренте подписал соглашение будучи недееспособным;
- хотел рентой замаскировать совсем другую сделку и др.
Исковая давность при оспаривании составляет двенадцать месяцев со дня упокоения наследодателя. Иск подается в суд по месту расположения спорной квартиры.
Позицию свою истец обязан подтвердить документально:
- медицинскими картами, справками, выписками, прочими бумагами из нарко- и психдиспансера;
- документами о незаконченном среднем образовании, они подтвердят малограмотность получателя ренты;
- материалы о судебных разбирательствах, ответчиком в которых являлся плательщик ренты;
- выписки с банковского счета покойного; прочими документами.
Истцу разрешено подавать ходатайства о назначении соответствующих экспертиз () — психологической, психиатрической, почерковедческой и прочих. Он может привести свидетелей, которые подтвердят, что его претензии обоснованны.
Госпошлину, которую платит истец, рассчитывают из стоимости спорной квартиры, не ниже инвентаризационной. Так, если цена квартиры, установленная при инвентаризации, составила 400 000 рублей, госпошлина обойдется в десять тысяч четыреста рублей.
Выкупную цену ренты можно определить в твердой сумме или поставить в зависимость от стоимости имущества, размера, предусмотренного договором или выплаченной фактически ренты, или вычисляется другими методами, по соглашению сторон.
Когда цена выкупа не оговаривается в договоре, то она равняется или соответствующей годовой сумме ренты , подлежащей выплате (когда плательщик оплатил стоимость отчужденного имущества), или данной годовой сумме вдобавок к цене имущества, которое передано бесплатно (статья 594 Гражданского Кодекса РФ).
Когда под выплату пожизненной ренты имущество бесплатно было отчуждено, то получатель ренты имеет право требовать вернуть данное имущество. В такой ситуации выкупную цену необходимо уменьшить на стоимость данного имущества (пункт 2 статьи 599 Гражданского Кодекса РФ).
Плюсы и минусы пожизненной ренты квартиры
При заключении договора пожизненной ренты обе стороны подвергаются серьезным рискам:
- плательщик может оказаться мошенником, не выполнить положения договора или для оказания своих услуг может выбрать недобросовестного человека;
- плательщик может не рассчитать свои силы и оказаться не в состоянии обеспечить рентополучателя необходимым;
- получатель может прожить дольше плательщика, и тот не дождется обещанного жилого помещения;
- родственники рентополучателя могут быть не согласны с условиями рентного соглашения и после смерти получателя подать в суд заявление об его расторжении;
- получатель захочет через некоторое время расторгнуть договор. Но если рентоплательщик все условия договора выполняет добросовестно, то получателю это будет сделать сложно.
Просчитывая необходимость заключения договора ренты, следует оценить все его плюсы и минусы.
Плюсы:
- рентополучатель имеет возможность расторгнуть контракт лишь в судебном порядке, тогда как, например, завещание, можно легко переписать;
- договор ренты регистрируется в Росреестре, поэтому рентополучатель перестает быть объектом пристального внимания «черных риэлторов» и других мошенников;
- заключаемое соглашение обоюдовыгодно: пожилой человек получает уход и дополнительный доход, продолжая жить в привычной обстановке, а плательщик при выполнении всех условий приобретает собственное жилье.
Минусы:
- плательщик должен ежемесячно перечислять определенную сумму получателю;
- при нарушении плательщиком срока выплаты платежей, получатель имеет возможность расторгнуть договор, а перечисленные до этого деньги возвращены плательщику не будут.
Лежащая в основе ренты идея очень хороша, и соглашение способно принести пользу обоим участникам, но с ней связано немало опасений. И не беспочвенных, ведь обе стороны берут на себя риски, подписывая столь сложный договор, что подтверждается и новостями, из которых периодически можно узнать о связанных с рентой неприятностях.
Потому стоит отдельно разобрать основные риски:
- Неверный выбор плательщика – не стоит уступать, если нет полной внутренней уверенности, что этот человек действительно надёжен и на него можно положиться.
- Плохой расчёт возможностей – плательщик должен быть уверен, что сможет содержать получателя, в ином случае и его подведёт, и может лишиться тех средств, что уже потратил, без всякой компенсации.
- Длительность договора – понятно, что он заключается с расчётом на то, что пожилой человек рано или поздно умрёт и недвижимость перейдёт к плательщику. Однако известны случаи, когда пенсионеры переживали даже не одного, а нескольких плательщиков. Стоит заранее понимать, что есть риск вовсе не дождаться квартиры, и предусмотреть возможность наследования обязательств.
- Пенсионер передумал – чаще нарушения следуют именно со стороны плательщика, и законодательство в большей степени защищает получателя ренты. Однако, возможна и противоположная ситуация, при которой пенсионер всячески старается разорвать договор без всяких на то поводов. Законодательство не даёт такой возможности без полного возврата средств, если плательщик сам не нарушает договор, а потому нужно озаботиться доказательствами отсутствия нарушений.
- Родственники предъявляют претензии – протест может быть выражен уже после смерти получателя. Отбиться поможет полностью оформленная документация, также желательно наличие справки о психическом состоянии получателя на момент заключения сделки.
Риски преклонного возраста
Конечно, нужно относиться с уважением к людям любого возраста, не разделяя жизнь в целом на десятилетия или эпохи. Эйджизм сейчас считается моветоном. Но все же мы понимаем, что есть некоторые проблемы, которые могут нас настигать с определенным возрастом. Это проблемы:
- общего состояния организма: зрение, слух и т.п;
- реакции на ситуации;
- регулярных изменений в обществе, за которыми сложно следить даже в зрелом возрасте.
Поэтому человеку крайне важно, чтобы рядом был надежный помощник, который сможет решить все вопросы. И есть два пути, по которым можно пойти:
- составить завещание, обязав на словах своих потомков еще при жизни заботиться о себе;
- подписать договор ренты, который закрепляет право человека на заботу.
Как застраховать себя от нечестных граждан
Для этого прежде всего необходимо предельно грамотно составить сам договор, дабы не оставлять никакой возможности для аферы как со стороны лиц оплачивающих ренту лиц, так и со стороны недобросовестных пожилых людей, которые, к сожалению, также встречаются.
Так, к примеру, в любом подобном соглашении предусмотрен специальный пункт о расторжении договора при несоблюдении каких-либо необходимых условий. В этом случае и бывает предусмотрительнее всего хранить все оплаченные квитанции, дабы иметь возможность в любой момент доказать благородное выполнение всех пунктов соглашения.
Кроме того, меры особой предосторожности следует соблюдать и из тех соображений, что после ухода из жизни владельца жилья, может неожиданно появиться его родственник, готовый вступить в прямые и законные права наследства.
Поэтапная процедура заключения сделки
Отчуждение имущества по соглашению о ренте только подписанием бумаги не ограничивается, процесс состоит из нескольких этапов:
- Сначала собираются все необходимые документы, в том числе подтверждающие дееспособность участников соглашения.
- Составление соглашения, желательно с участием компетентного юриста, специализирующегося именно на проблематике имущественных правоотношений.
Составленную бумагу несут на удостоверение в ближайшую по месту прописки рентополучателя нотариальную контору. Нотариус выверит соглашение по существующим юридическим лекалам и если у него не будет замечаний, заверит документ. - С удостоверенным нотариально соглашением о ренте участники сделки отправляются в департамент Росреестра либо в офис «Моих документов» (второе название МФЦ). Это необходимый, заключительный этап, без которого сделка не сможет считаться завершенной.
Рента – что это простыми словами
Французское слово «rente» можно интерпретировать как «возвращение» или «возмещение».
Более привычно в обиходной речи слово «аренда». Не правда ли, сходно звучит? И по сути, означает примерно аналогичное понятие.
Рента – это регулярный доход, получаемый в результате передачи владельцем собственности некоторого финансового либо имущественного актива в пользование третьим лицам.
Допустим, бабушка оставила вам в наследство «трешку» или хотя бы «однушку» в центре города.
Отличный вариант! Можно сдавать квартиру в аренду и получать ежемесячную плату от жильцов.
По сути, в этом случае арендодатель становится тем самым «рантье», о гламурных похождениях которого повествуют рассказы Ги де Мопассана.
Основания расторжения сделки
Расторжение сделки возможно при наличии общих оснований:
-
установления факта принуждения, угрозы, насилия;
-
подписание договора вследствие обмана;
-
невыполнения сторонами договорных обязательств;
-
если на момент подписания соглашения владелец жилья был невменяем.
Помимо этого, рентный кредитор может обратиться в суд с иском о расторжении сделки, если:
-
рентная выплата просрочена более чем на 12 месяцев;
-
плательщик обанкротился;
-
не соблюдаются условия по рентной выплате.
Особенности следующего вида договора ренты — пожизненной ренты также проявляются в особенностях субъектного состава. Исходя из названия данного вида ренты, уже можно сделать вывод об имеющихся ограничениях для участия в этом договоре — «пожизненной ренты».
Поскольку свойством жизни обладают лишь физические лица, то согласно ст. 596 ГК в качестве получателя ренты вправе выступать только физическое лицо. Кроме того, п. 2 указанной статьи позволяет участвовать на стороне получателя ренты не одному, а двум и более физическим лицам (к примеру, на стороне получателя ренты выступают супруги). В таком случае возникает множественность лиц на стороне кредитора. Такая множественность является долевой — с презюмируемым равенством долей. Соответственно в договоре может быть установлено иное (неравное) распределение долей.
Смерть одного из получателей ренты не прекращает рентное обязательство. Право требования выплаты пожизненной ренты не включается также в наследственную массу (в отличие от постоянной ренты). Являясь обязательственным правом требования, оно в силу ст. 387 и п. 2 ст. 596 ГК РФ переходит к получателям ренты, пережившим умершего получателя, в порядке перехода прав кредитора к другому лицу на основании закона. Это правило может быть изменено или отменено договором.
При множественности лиц на стороне получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается смертью последнего из них.
В качестве плательщика ренты вправе выступать любой субъект гражданского права. Здесь, так же как и в постоянной ренте, законодательно ограничений не предусмотрено.
Следующей особенностью данного договора выступает тесная правовая связь между личностью получателя ренты и правом на получение рентных платежей.
Указанное право существует до тех пор, пока жив получатель ренты. С его смертью прекращается как право на получение рентных платежей, так и в целом рентное обязательство. Следовательно, срок действия договора пожизненной ренты ограничен периодом жизни получателя (или последнего получателя при множественности кредиторов) ренты. Подтверждением наступления обстоятельства, прекращающего данное рентное обязательство, является соответствующий документ — свидетельство о смерти.
Если договор устанавливает пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, то такой договор является ничтожным.
В силу этого в практике неоднократно возникал вопрос о возможности признания заключенным и действительным договора пожизненной ренты, который стороны успели удостоверить в установленном порядке у нотариуса, но не зарегистрировали в связи со смертью получателя ренты (в случае передачи под выплату ренты недвижимого имущества). Президиум Верховного Суда РФ ответил на данный вопрос отрицательно в силу следующих обстоятельств.
Если договор пожизненной ренты подлежит государственной регистрации (см. ст. 584 Кодекса), права и обязанности по нему возникают у сторон именно с этого момента (п. 3 ст. 433 ГК РФ). В случае, когда предусмотренное законодательством обязательное требование о государственной регистрации договора не соблюдено, такой договор не имеет юридической силы и не порождает никаких юридических последствий. Следовательно, он не сможет считаться заключенным с момента его нотариального удостоверения (Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2001 г. (по гражданским делам); утв. Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 26 декабря 2001 г.).
Третья особенность рассматриваемого договора проявляется в форме ренты. Пожизненная рента может быть определена лишь в денежной форме. Сумма ренты относится к существенным условиям договора пожизненной ренты и соответственно должна быть определена в договоре.
Именно в данном виде ренты законодатель установил минимальный размер пожизненной ренты — он должен быть в расчете на месяц не менее минимального размера оплаты труда, установленного законом. При наличии оснований, указанных в ст. 318 ГК РФ, размер пожизненной ренты подлежит увеличению.
Но следует учитывать, что Конституционный Суд Российской Федерации именем Российской Федерации вынес Постановление от 27 ноября 2008 г. N 11-П по делу о проверке конституционности части второй статьи 5 Федерального закона «О минимальном размере оплаты труда» в связи с жалобами граждан А.Ф. Кутиной и А.Ф. Поварнициной. Согласно данному Постановлению Конституционный Суд РФ признал противоречащей Основному Закону ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 19 июня 2000 г. N 82-ФЗ «О минимальном размере оплаты труда». Оспаривание указанной нормы в силу ее противоречия Конституции РФ было осуществлено потому, что на основании данной нормы исчисление платежей по договорам ренты привязывалось к базовой величине МРОТ — не той, которая постоянно увеличивается, а той, которая равняется 100 рублям.
Согласно ст. 1 Закона N 82-ФЗ с января 2009 г. МРОТ составляет 4330 рублей, а ст. 3 закрепляет, что МРОТ применяется только для регулирования оплаты труда и определения размеров пособий по временной нетрудоспособности. И в то же время ч. 2 ст. 5 того же Закона определяет, что исчисление платежей по гражданско-правовым обязательствам, установленных в зависимости от МРОТ, производится с 1 января 2001 г. по настоящее время исходя из базовой суммы, равной 100 рублям.
Теперь на основании указанного выше Постановления КС РФ данная норма Закона о МРОТ утратила силу с 1 июля 2009 г.
Законодатель также определил периодичность выплаты пожизненной ренты. По общему правилу она должна выплачиваться по окончании каждого календарного месяца. Но указанное правило является диспозитивным, и стороны вправе в своем договоре определить иную периодичность выплаты.
В данном виде договора ренты в отличие от договора постоянной ренты право требовать выкупа ренты предоставлено только получателю ренты. Причем данное право связано только с неисполнением или ненадлежащим исполнением плательщиком ренты своих обязанностей и может быть использовано в качестве санкции за допущенное нарушение обязательства. Выкуп осуществляется по правилам, установленным для договора постоянной ренты (ст. 594 ГК РФ).
Помимо выкупа ренты получатель ренты может потребовать от ее плательщика расторжения договора и возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Однако для осуществления названного требования получатель ренты должен соблюсти предусмотренный п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок урегулирования спора.
Полученное плательщиком ренты при заключении договора имущество остается в его собственности. Как собственник плательщик ренты несет риск случайной гибели или случайного повреждения имущества (ст. 211 ГК РФ). В пожизненной ренте это правило приобрело императивный характер и действует независимо от того, передавалось ли имущество под выплату ренты за плату или бесплатно (ср. со ст. 595 ГК РФ).
Факты случайной гибели или случайного повреждения такого имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства выплачивать ее на условиях, предусмотренных договором пожизненной ренты. При этом плательщик ренты не обретает права требования изменения условий о выплате ренты.