Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Агентский договор на аренду недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обычно риелторы и агентства работают с клиентами по своим типовым соглашениям. Внести в них изменения удаётся далеко не каждому клиенту, но внимательно прочитать его и задать вопросы по непонятным пунктам нужно обязательно.
Общее описание варианта
Конкретное оформление рассматриваемого варианта может отличаться, но, как правило, в общих чертах структура отношений выглядит так (рассмотрим применительно к арендодателю на УСН с объектом налогообложения «доходы»):
1. В договоре аренды стороны предусматривают, что арендатор самостоятельно обеспечивает и оплачивает снабжение объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
2. Арендатор заключает с арендодателем отдельный агентский договор, по которому арендатор (уже в статусе принципала) поручает арендодателю (в статусе агента):
-
организовывать и совершать необходимые действия для снабжения объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами), заключать и оформлять необходимые для этого документы;
-
получать (аккумулировать) от принципала денежные средства в счет оплаты коммунальных ресурсов (услуг) и перечислять (ретранслировать) их поставщикам таких ресурсов (услуг);
-
получать и передавать принципалу и (или) поставщикам коммунальных ресурсов (услуг) информацию и документы по снабжению объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами) – первичные документы, счета, счета-фактуры, показания приборов учета и др.;
-
участвовать в качестве представителя принципала при разрешении спорных, конфликтных, аварийных ситуаций, при проведении проверок, поверок, связанных со снабжением объекта аренды коммунальными ресурсами (услугами).
Обязательные пункты договора с риелтором
Договор любого типа обычно состоит из следующих блоков.
Преамбула. В ней указывается тип договора, дата заключения соглашения, реквизиты сторон. Участники соглашения могут называться по-разному:
- Исполнитель и заказчик — в договоре возмездного оказания услуг;
- Поверенный и доверитель — в договоре поручения;
- Агент и принципал — в агентском.
Предмет сделки — услуги риелтора. Важно проверить, какие именно работы обязуется выполнить специалист, и сравнить их список со своими ожиданиями. Например, если риелтор оказывает услугу по подбору жилья, но не по сопровождению сделки, проверять арендатора придётся самостоятельно.
Срок действия. Он может быть указан в разных форматах:
- дата, до которой документ будет действовать;
- количество дней с момента заключения сделки.
Особенности субаренды
Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Что касается взаимоотношений собственника (арендодателя) и первоначального арендатора, то они строятся по обычной арендной схеме, где единственным плюсом может являться то, что при регулировании арендных отношений через «схему субаренды» первоначальным арендатором является лояльная к собственнику недвижимого имущества организация, что позволяет фактически исключить контроль договорных отношений, в том числе вопросов по арендной плате. Однако субарендная сделка опасна тем, что имущество попадает в руки лица, которое не связано с арендодателем никакими обязательствами.
2.1. Агент обязуется:
2.1.1. Осуществлять агентскую деятельность добросовестно, с максимальной выгодой для Принципала.
2.1.2. Проводить необходимые мероприятия с целью поиска арендаторов, способствовать заключению договоров и соглашений между Принципалом и арендаторами.
2.1.3. Вести переговоры с арендаторами от имени Принципала.
2.1.4. Своевременно предоставлять арендаторам сведения о Принципале и об объектах недвижимости Принципала.
2.1.5. Организовывать просмотры объектов недвижимости.
2.1.6. В случае недостаточности сведений или неполноты предоставленных документов, а также в случае обнаружения несоответствия сведений, содержащихся в документах, действительным характеристикам недвижимости, не позднее в письменном виде сообщить об этом Принципалу.
2.1.7. Выполнять указания Принципала, касающиеся осуществления агентской деятельности, если эти указания не противоречат требованиям закона.
2.1.8. Представлять Принципалу по его требованию всю информацию о ходе исполнения поручения по настоящему договору.
2.1.9. Представлять Принципалу отчет о проделанной по настоящему договору работе.
2.1.10. Представлять Принципалу расчет издержек, связанных с исполнением настоящего договора, подтвержденных документально.
2.1.11. Обеспечить сохранность переданных Принципалом документов и вернуть их после окончания срока действия настоящего договора.
2.2. Принципал обязуется:
2.2.1. Предоставить Агенту полную информацию об объектах недвижимости Принципала в виде фотографий и текстового описания на каждый объект.
2.2.2. Предоставить Агенту информацию о самом Принципале для предоставления ее арендаторам.
2.2.3. Информировать Агента обо всех обстоятельствах, которые могут повлиять на исполнение настоящего договора.
2.2.4. Предоставить Агенту на весь срок действия настоящего договора право осуществлять маркетинговые и организационные мероприятия, связанные с поиском потенциальных арендаторов.
2.2.5. Обеспечить Агента всей необходимой информацией, имуществом и документами для осуществления агентской деятельности.
2.2.6. Производить возмещение произведенных Агентом расходов, связанных с исполнением настоящего договора, в соответствии с представленным отчетом.
2.2.7. Выплачивать Агенту вознаграждение за осуществление агентской деятельности.
2.2.8. Принять от Агента отчет о проделанной работе, приложенные к нему документы и все исполненное им в рамках поручения по настоящему договору.
2.2.9. Сообщать Агенту об имеющихся возражениях по представленному отчету.
2.3. Агент имеет право:
2.3.1. Заключать субагентский договор с другим лицом, оставаясь ответственным за действия субагента перед Принципалом.
2.3.2. Своевременно и в полном объеме получать от Принципала все согласованные суммы понесенных расходов, а также вознаграждение в соответствии с настоящим договором.
2.4. Принципал имеет право:
2.4.1. Осуществлять контроль над деятельностью Агента в части выполнения поручения.
2.4.2. Давать Агенту дополнительные указания, касающиеся выполнения поручения по настоящему договору.
2.4.3. Получать информацию о ходе исполнения Агентом настоящего договора.
Агентский договор и коммунальные услуги – вещи несовместимые?
Агентский договор предполагает действие агента (арендодателя) в интересах принципала (арендатора) (ст.1005 ГК).
1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету. Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (пп.
Суть должна быть такая – арендатор дает поручение арендодателю заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг.
Но проблема в том, оснований поручить это арендодателю у арендатора нет! А вот арендодатель как собственник помещения обязан такие договоры заключать согласно ст.210 ГК. Т.е. собственнику все равно придется заключить договор со снабжающими организациями, независимо от поручений арендатора. На практике сложилась спорная ситуация, которая неоднозначно решается и судами. Поэтому если вы не готовы рисковать и доводить дело до суда с весьма скромными шансами на выигрыш, то безопаснее не ввязываться в ситуацию с заключением агентского договора.
Как платить налоги с
Отличие агентского договора от договора доверительного управления
Сравнивая договор доверительного управления имуществом с агентским договором (поручения или комиссии), следует отметить отличия действий агента и доверительного управляющего, предопределенных соответствующими договорами.
Во-первых, при доверительном управлении происходит обособление имущества, передаваемого в доверительное управление, от иного имущества собственника и имущества доверительного управляющего.
Во-вторых, агент по договору может выступать от имени принципала (собственника), а по договору доверительного управления это исключено.
В-третьих, по агентскому договору агент может вступать в субагентские отношения, возложение обязанностей доверительного управляющего на третье лицо неприемлемо.
В-четвертых, агентский договор всегда возмездный, тогда как доверительное управление может осуществляться как на возмездных, так и на безвозмездных началах.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Момент оказания услуг по настоящему Договору определяется датой, указанной в Акте-отчете, в соответствии с Приложением №. 4.3. Вознаграждение выплачивается единовременно путем перечисления денежных средств на расчетный счет Агента не позднее банковских дней с момента перечисления Клиентом денежных средств за право пользования Помещением в размере не менее 2-х месячной арендной платы за Помещение и подписания Сторонами Акта-отчета. 4.4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится.
Агентский договор. на поиск арендатора для аренды коммерческой недвижимости
По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Если же сделка совершена агентом с третьим лицом от имени и за счет принципала, права и обязанности возникают непосредственно у принципала. Доверительное управление По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).
При этом передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
Агентский договор на сдачу в аренду недвижимости
По общему правилу арендодателем выступает собственник имущества. Однако законом или собственником могут предусматриваться случаи, когда сдача имущества в аренду осуществляется третьими лицами. Таким образом, можно выделить четыре законных способа сдачи имущества (движимого, недвижимого) в аренду:
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст.
1.1. Агент обязуется за вознаграждение от имени и за счет Принципала совершить действия по поиску и привлечению арендаторов на свободные нежилые помещения для заключения договоров.
1.2. Агент осуществляет поиск арендаторов для следующих нежилых помещений:
— [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата — [сумма цифрами и прописью] руб./месяц;
— [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата — [сумма цифрами и прописью] руб./месяц;
— [вид нежилого помещения] общей площадью [значение] кв. м, расположенного по адресу: [вписать нужное]. Арендная плата — [сумма цифрами и прописью] руб./месяц.
1.3. Сдача в аренду нежилых помещений осуществляется по ценам Принципала путем заключения договора аренды между Принципалом и арендатором, найденным Агентом.
По сделкам аренды, совершенным Агентом, права и обязанности возникают непосредственно у Принципала.
9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств.
9.2. Все изменения или дополнения к настоящему договору действительны, если они подписаны уполномоченными лицами обеих Сторон.
9.3. Настоящий договор может быть расторгнут досрочно по основаниям, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации.
9.4. Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми договор связывает гражданско-правовые последствия для Сторон настоящего договора, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения Стороне или ее представителю.
Юридически значимые сообщения подлежат передаче путем [вписать нужное — почтовой, факсимильной, электронной связи].
Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило Стороне, которой оно направлено, но по обстоятельствам, зависящим от нее, не было ей вручено или Сторона не ознакомилась с ним.
9.5. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим договором, подлежит применению гражданское законодательство Российской Федерации.
9.6. Договор составлен в 2-х (двух) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, имеющих одинаковую юридическую силу.
Агентский договор на аренду недвижимости
При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом. 5. Конфиденциальность 5. 1.
Стороны договорились сохранять в режиме конфиденциальности любые сведения, полученные одной Стороной в отношении другой в ходе исполнения настоящего поручения.
Режим конфиденциальности распространяется на текст настоящего договора и его основные условия, а также на любую иную информацию, которую любая из Сторон идентифицирует как конфиденциальную до или сразу после ее предоставления другой Стороне. 5. 2. К информации, признаваемой в соответствии с настоящим договором конфиденциальной, не могут относиться сведения, являющиеся в соответствии с требованиями российского законодательства общедоступными.
5. 3.
Агентский договор на заключение договоров аренды помещения
Действие настоящего Договора автоматически пролонгируется на следующий календарный год, если ни одна из заинтересованных Сторон за один месяц до истечения срока его действия не изъявила намерение его расторгнуть. Количество пролонгаций не ограничено. 4. 4. В случае пролонгации Договора Аренды Помещения, а равно в случае заключения с Предложенным Клиентом или аффилированным с ним лицом Договора Аренды Помещения на второй и последующий сроки аренды, повторная выплата Вознаграждения Агенту не производится. 10. 2.
В случае если спор не будет разрешен Сторонами путем переговоров в течение рабочих дней с момента его возникновения, каждая из Сторон вправе передать спор на рассмотрение в Арбитражный суд г. в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации.
- количества входящих звонков по рекламе Помещений с указанием запрашиваемой площади и информации: прямой арендатор/посредник;
- количества клиентов (возможных арендаторов), которым был осуществлен показ Помещений, с указанием источника привлечения арендатора, текущим статусом работы с арендатором, причины отказа арендатора от аренды.
Договорные схемы арендных отношений
С учетом положений ст. 146 НК РФ обязанность по уплате НДС в бюджет возложена на арендодателя. Арендатор, в свою очередь, имеет право на вычет суммы налога, указанной в счете-фактуре арендодателя, при наличии документа, подтверждающего факт принятия к учету оказанной услуги. Таким документом может являться акт приема-передачи арендуемого имущества.
При этом вычет предоставляется арендатору независимо от состояния его расчетов с арендодателем.
- непосредственно собственником имущества (ст. 606 ГК РФ);
- субаренда (ст. 615 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании агентского договора (ст. 1005 ГК РФ);
- передача функций по сдаче имущества в аренду третьим лицам на основании договора доверительного управления (ст. 1012 ГК РФ).
Необходимо учитывать, что согласно ст. 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал о них. При этом арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом или договором аренды. Капитальный ремонт должен осуществляться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.
Все вопросы, не регламентированные законодательством РФ, стороны определяют в договоре аренды. Как указывалось выше, арендатор вправе с согласия арендодателя (собственника имущества) сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), что оформляется договором между первоначальным арендатором и субарендатором. Таким образом, у арендодателя не возникает каких-либо взаимоотношений с субарендатором.
Так что, как правило, стороны договора предусматривают, что условием выплаты вознаграждения агенту является признание обеими сторонами факта надлежащего оказания агентом услуг за какой-либо период. ГК РФ), и возможна ситуация, когда отчет еще не принят, но услуги агента уже должны быть оплачены. Размер агентского вознаграждения Размер вознаграждения устанавливается разными способами. Рассмотрим основные из них:При наличии у Принципала возражений по представленному отчету Агента Принципал должен сообщить о них последнему в течение [значение] дней со дня получения отчета. В противном случае отчет считается принятым Принципалом. 5. Конфиденциальность 5. 1.
Элементы договора аренды
В различных видах договоров аренды любого имущества целесообразно включать следующие разделы:
1. Предмет договора. Стороны достаточно подробно описывают предмет конкретного договора аренды, перечисляют все его составные части и документы. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.
2. Права и обязанности сторон.
Арендодатель имеет право:
- Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению.
- Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
- Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.
Арендодатель обязан:
- предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
- предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
- если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
- производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.
Арендатор имеет право:
- Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
- Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
- Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.
К обязанностям арендатора относятся:
- использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
- вовремя вносить арендную плату за использование имущества.
3. Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.
4. Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:
- определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
- установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
- определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
- передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
- затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.
Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.
6. Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.
7. Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:
- исполнение договора:
- ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
- соглашение обеих сторон о расторжении договора;
- исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).
8. Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.
9. Наименование и местонахождение сторон.