Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: кто и когда должен платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке жилья на вторичном рынке право собственности возникает сразу. С новостройками дело обстоит иначе — сначала покупатель подписывает ДДУ, затем ждет сдачи дома в эксплуатацию, затем получает ключи… Раньше срок владения новостройкой отсчитывался с момента регистрации права собственности, то есть после получения ключей. Теперь право собственности у дольщиков возникает с момента полной оплаты ДДУ.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
Как правильно продать паркинг в общей долевой собственности и не платить налог?
С 1 января 2017 года вступил в силу закон №315-ФЗ от 03.07.2016, который позволяет избежать большей части вышеперечисленных проблем.
Согласно принятому документу машино-место в паркинге теперь можно зарегистрировать как самостоятельный объект недвижимости, а, следовательно, его купля-продажа больше не будет связана с какими-либо ограничениями. Помимо этого была снижена ставка налога на владение местом (раньше приходилось уплачивать 0.5% кадастровой стоимости как за нежилое помещение, а сейчас паркинг выделен в отдельную категорию со ставкой в 0,1%).
Порядок регистрации машино-места как объекта недвижимости следующий:
Эксперты отмечают, что в результате упрощения механизма покупки машино-мест и дополнительного финансирования при помощи ипотечных кредитов, спрос на данный вид недвижимости может повыситься. При этом решающим фактором здесь остается цена.
Законодатели прописали и порядок продажи машино-мест. Владелец такой недвижимости обязан письменно оповестить о намерении товарищей по парковке. Если в течение месяца никто из соседей не купит участок, то собственник имеет право продать его посторонним людям.
До начала 2023 года транспортный налог будут считать по-старому
Для расчета транспортного налога на автомобили, вошедшие в перечень роскошных, применяется особая формула. За основу взята действующая схема расчета транспортного налога от 2003 года: количество лошадиных сил автомобиля умножается на налоговую ставку, которая привязана к мощности. Причем ставку каждый регион выбирает сам. Например, в Москве минимальная ставка пошлины составляет 12 руб. за 1 лошадиную силу — она применяется к машинам мощностью менее 100 лошадиных сил. С повышением мощности мотора растет и ставка. Автомобили мощнее 250 л. с. облагаются ставкой в 150 руб. за 1 л. с., машины мощностью от 225 до 250 л. с. имеют ставку 75 руб., а модели мощностью от 175 до 225 л. с. — ставку 65 руб. за 1 силу.
Чтобы посчитать транспортный налог для любой машины, налоговая ставка умножается на мощность двигателя. В случае роскошных моделей эта сумма умножается еще на один показатель — коэффициент стоимости автомобиля.
1,1 –для автомобилей средней стоимостью от 3 до 5 млн руб., с года выпуска которых прошло не более трех лет; (действует в течение первого года владения, в последующие 2 года — 1);
2 — при средней стоимости автомобилей от 5 до 10 млн руб. и не более пяти лет с года выпуска;
3 — при средней стоимости автомобилей от 10 до 15 млн руб. и менее 10 лет с года выпуска, а также для автомобилей средней стоимостью от 15 млн руб. не старше 20 лет.
Значение имеет и возраст автомобиля. Согласно формуле, модели в категории 3-5 млн руб. облагаются повышенным налогом только первый год после приобретения, 5-10 млн — 5 лет, а 10-15 млн — 10 лет, а от 15 млн — 20 лет после даты производства.
Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?
-
Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.
-
Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.
-
После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.
-
Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.
-
Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.
-
Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.
Налог с продажи квартиры в 2023 году: новый закон
Основным документом, регулирующим правила исчисления и уплаты налогов, является Налоговый кодекс РФ. Периодически в него вносятся изменения, которые рядовые налогоплательщики обязаны знать и исполнять. Поэтому мы сегодня разберемся, какие изменения коснулись расчета налога при продаже квартиры.
- В госдуме с 29 сентября 2019 года был опубликован законопроект №720839-7, который уменьшит срок владения квартирой при продаже с 5 до 3 лет для физических лиц, что позволит разменять её быстрее и без оплаты 13% НДФЛ. Но здесь имеется одно условие: в собственности должна иметься только одна квартира!
- С 29 ноября 2021 года семьи с двумя и более детьми могут не платить при продаже квартиры. При этом не имеет значения, сколько лет недвижимость была в собственности. Исключение касается только дорогостоящих объектов. Например, дома, чья стоимость выше 300 млн рублей.
Законодатели вводят эту инициативу с целью поддержки как малоимущих, так и среднестатистических семей для улучшения жилищных условий. Продать жилье без налога позволит российским семьям сэкономить эти средства на ремонт или погашение процентов по ипотеки.
Как уменьшить налог при продаже квартиры раньше минимального срока?
Налог рассчитывается с учетом следующих параметров, позволяющих снизить налогооблагаемую базу:
- применить имущественный вычет в размере 1 млн. рублей;
- при наличии договора, подтверждающего приобретение проданной квартиры, гражданин вправе рассчитывать налог, исходя из фактических расходов (суда же входят проценты по кредиту).
Воспользоваться можно только одним из вариантов вычета на выбор!
Пример. Гражданин в 2019 году стал владельцем квартиры. По договору ее стоимостью обозначена в 2,3 млн. рублей. Он продает жилье в 2023 году за 2,9 млн. рублей. Учитываем, что срок владения не укладывается в минимальные границы, ему придется уплатить налог.
Следует рассчитать сумму налога по двум вариантам:
- С учетом вычета:
Облагаемая база: 2900000 — 1000000 = 1900000 ₽
Сумма налога: 1900000 × 13% = 247000 ₽
- С учетом фактических расходов на покупку:
Как продать квартиру быстрее
Чтобы продать недвижимость как можно быстрее, нужно заранее подготовить пакет документов. Важная бумага – выписка из ЕГРН. В принципе, продавец вполне может не предоставлять ее, что некоторые и делают, а потом теряют время на продажу.
Справка из Единого государственного реестра нужна покупателю, чтобы убедиться в юридической чистоте квартиры. В выписке из ЕГРН об объекте недвижимости содержатся доказательства того, что продается именно тот объект, что именно вы продавец и больше нет других собственников, а недвижимость чиста – не в залоге, ренте, ипотеке или под арестом.
Если вы, как продавец, не позаботитесь об этом документе, то покупатель сам пойдет заказывать выписку из ЕГРН. Обычно обращаются напрямую в Росреестр или в МФЦ и получают на руки готовую выписку через неделю-две.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Как уплатить налог НДФЛ после продажи гаража
Все доходы от продажи вещей, которые были приобретены продавцом менее трёх лет назад, должны облагаться НДФЛ, независимо от того, признаны они движимым или недвижимым имуществом. Значит, налог с продажи гаража, находящегося в собственности менее 3 лет, должен быть уплачен.
Тем не менее, принимая во внимание тот факт, что налоговое законодательство содержит в себе множество исключений, преференций и льгот, налог в отдельных случаях может отсутствовать.
Наиболее актуальными вопросами являются, будет ли отсутствовать налог:
- при определённой сумме продажи;
- если продавцом является лицо, относящееся к льготной категории граждан.
Гражданин при продаже гаража на рассматриваемых условиях может самостоятельно рассчитать сумму налога, которую он обязан перечислить в бюджет. Как определено выше, необходимость его уплаты присутствует, если гараж был во владении менее трёх лет, и его стоимость выше 250 тыс. руб.
Чтобы определить размер НДФЛ необходимо взять стоимость продажи, применить к ней имущественный вычет в размере этой же суммы продажи, но не более 250 тыс. руб. Далее полученную сумму умножить на налоговую ставку – 13%.
Пусть гараж продан за 400 тыс. руб. Тогда для определения размера НДФЛ необходимо:
- отнять от продажной стоимости сумму налогового вычета: 400 – 250 = 150 тыс. руб.;
- умножить сумму налогооблагаемого дохода на ставку НДФЛ: 150 * 13% = 19,5 тыс. руб.
Таким образом, потребуется заплатить в казну 19,5 тыс. руб.
Для того чтобы произвести уплату НДФЛ, требуется подача декларации в налоговые органы, которые, в свою очередь, должны выдать уведомление об уплате налога с указанием способа и порядка оплаты.
- Скачать бланк налоговой декларации на доходы физических лиц
- Скачать образец налоговой декларации на доходы физических лиц
Оплатить квитанцию можно несколькими способами:
- В банке с помощью кассира-операциониста.
- С помощью платёжного терминала.
- Через интернет-банк.
Допускается совершение оплаты наличными либо перечислением средств с текущего счёта физического лица.
Несмотря на то, что налоговые льготы для пенсионеров еще остались, с 2015 года ужесточились условия уплаты налогов и для них. Как же теперь платят пенсионеры налог? Гараж, как правило, является лишь одним объектом, находящимся в собственности. Раньше пенсионеры были полностью освобождены от оплаты подобного налога. С 2015 года они могут выбрать лишь 1 объект недвижимости, необлагаемый налогом. Поскольку плата за квартиру или дом обычно более ощутимо бьет по карману, особенно при наличии ипотеки, то выбирают пенсионеры именно этот объект имущества. В таком случае, налог на гараж необходимо оплачивать полностью.
Однако, при выборе объектом льготного налогообложения именно гаража, если он поделен на доли и совладелец не является пенсионером, то не платить налог можно только за часть, принадлежащую пенсионеру.
Налогообложение доходов физических лиц при продаже имущества
Для верного понимания использования имущественного вычета, следует рассмотреть несколько примеров:
| Пример 1 | Физическое лицо совершило продажу гаража за 820 500 руб. Ему принадлежало право собственности на него в течение 2- лет. Следовательно, он имеет право на снижение суммы дохода на 250 000 рублей, т.е. сумма сверх этой будет подлежать налогообложению. В итоге продавец должен уплатить в бюджет — (820 500 – 250 000) * 13% = 74 165 руб. в пользу государства |
| Пример 2 | гражданин Н. продал гаражное строение за 167 000 руб, при этом период владения им не превысил 3-х лет. Какую сумму налога должен уплатить в ФНС продавец? В приведенном примере, доход в результате сделки менее установленной льготы, следовательно, гражданин Н. не должен ничего платить государству |
| Пример 3 | гражданин М. заключил договор продажи гаража за 1 230 000 руб., а владел им 5 лет. Есть ли у него обязанность оплаты налога в таком случае? Поскольку срок владения больше чем указанный в НК РФ, то не нужно платить с продажи собственной постройки |
Для использования своего права на имущественный вычет, следует грамотно заполнять декларацию и прикладывать необходимые бумаги. Декларация по форме 3-НДФЛ заполняется заявителем самостоятельно.