Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок аренды земельного участка от 1 до 49 лет.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок.
Прекращение арендных правоотношений
Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.
Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.
Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.
По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.
Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.
ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).
Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.
Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.
Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Заключение арендного соглашения на земли разного целевого назначения
| Для чего будет использована земля? | Границы законодательно установленных ограничений в годах |
| Возведение зданий и проведения с ними строительных работ | от трех (минимум) до десяти (максимум) лет |
| Установление линейных объектов | до сорока девяти лет |
| Индивидуальное строительство и ведение домашнего подсобного хозяйства (ИЖС И ЛПХ) | двадцать лет |
| Освоение территорий комплексно, проводимое юридическим лицом | от трех (минимум) до пяти лет |
| Работы по завершению строительства | три года |
| Охотхозяйство | На время действия соглашения |
| Сельхозпроизводство | от трех (минимум) до сорока девяти (максимум) лет |
| Покос сена, осуществление огороднических работ, организация пастбища для животных | три года максимум |
Что следует учесть в договоре аренды
В интернете, в юридических компаниях, у предприятий, которые занимаются арендой земли (предоставлением и взятием в аренду) и даже в типографиях можно найти большое количество шаблонов (образцов, болванок) договоров аренды земельных участков. Но если вы хотите правильно защитить свои права (как со стороны арендодателя, так и со стороны арендатора), то каждый проект договора об аренде следует тщательно проработать и вписать в него только те положения, которые вас удовлетворяют. При этом рекомендуем вам обратить внимание на следующие основные нюансы, которые нужно учесть в договоре.
1) Правовой статус сторон: юридическое или физическое лицо. Договор с юридическим лицом заключается только в письменной форме. Со стороны предприятия или организации должно выступать уполномоченное лицо (на основании доверенности, статута, договора доверительного управления).
2) Наличие на земельном участке зданий или сооружений. Данное обстоятельство обязательно следует указать в договоре. При этом арендатору следует знать, что если он не является собственником расположенных на участке зданий, он не будет иметь в последующем преимущественного права заключения договора аренды данного земельного участка на новый срок.
3) Наличие по земельному участку земельных или имущественных споров. Арендодатель должен в обязательном порядке уведомить о таких спорах арендатора.
4) Обременение земельного участка сервитутом. Арендодатель также должен в обязательном порядке уведомить о таких обременениях Арендатора.
5) Распространение на участок прав третьих лиц. Арендодатель должен уведомить арендатора.
6) Ответственность арендодателя за недостатки сданного в аренду земельного участка. По общему правилу (ст. 612 ГК РФ) арендодатель отвечает за недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию, даже в том случае, если он сам о них не знал до момента заключения договора. Но арендодатель не отвечает за недостатки земельного участка, о которых он сообщил арендатору до заключения договора, или которые можно было обнаружить при осмотре.
7) Условие возмещения арендатору арендодателем по прекращении срока договора неотделимых (без вреда для имущества) улучшений земельного участка. В общем порядке арендатор имеет право на возмещение выполненных за свой счет таких улучшений, если они произведены по согласию арендодателя (ст. 623 ГК РФ).
8) Определение собственности на отделимые (без вреда для имущества) улучшения земельного участка. В договоре нужно определить, кто будет проводить такие улучшения, и кому они будут принадлежать после окончания срока договора. В общем порядке (ст. 623 ГК РФ) такие улучшения принадлежат арендатору, который выполнил их за свой счет.
9) Срок договора. Данный пункт сам по себе является очень важным. Но еще нужно учитывать особенности заключения договоров аренды на срок до одного года или более одного года – нужно будет проводить регистрацию договора, или – нет. В договоре также нужно определить, с какого момента договор вступает в действие, когда заканчивается, условия продления договора на новый срок.
10) Порядок оплаты. В этом случае на основании договоренности с другой стороной можно предусмотреть различные варианты: оплата по факту за все время, предварительная оплата за все периоды, оплата по факту за каждый период, предварительная оплата за каждый период, оплата по определенном графику и др.
11) Способ расчетов. Можно предусмотреть безналичный расчет, расчет наличными или расчет в натуре.
12) В договоре можно предусмотреть право выкупа арендуемого земельного участка на определенных условиях.
13) Ответственность сторон может быть определена в договоре или только в размере и порядке, предусмотренных законом (ст. 611, 612, 622, ст. 395.1 ГК РФ).
14) Права и обязанности сторон могут быть дополнительно определены в договоре или только на основании закона (ст. 615, 616 ГК РФ).
15) В договоре нужно предусмотреть условие возврата земельного участка в том состоянии, в котором он был получен, или в состоянии, обусловленном договором.
16) Основания расторжения договора. Можно предусмотреть такие основания в договоре или сослаться на ст. 619, 620 ГК РФ.
17) Способы выставления претензий и место рассмотрения споров. Нужно предусмотреть письменное направление претензий и сроки их рассмотрения. В случае, если стороны не пришли к соглашению, спор разрешается в судебном порядке.
Чем более детально прописаны в договоре все условия, тем лучше. Далее приведен довольно детализированный образец договора аренды земельного участка.
Виды аренды земельных участков.
Выделяют несколько видов аренды земли. Так, в зависимости от срока действия договора аренда может быть:
- краткосрочной ее срок не превышает 3-5 лет;
- долгосрочной срок аренды от 5 лет и дольше (может доходить до 49 лет).
В случае, если срок аренды в договоре не определен, он рассчитывается из максимально допустимого и установленного законом срока для данной категории земель или данного вида аренды.
В зависимости от принадлежности земель, можно арендовать участок, находящийся:
- в частной собственности, если он принадлежит физическому или юридическому лицу;
- в публичной собственности, если это государственные или муниципальные земли.
По цели использования участка различают аренду:
- земель сельхозназначения;
- земель населенных пунктов и территорий, отведенных для целей индивидуального жилищного строительства;
- земель лесного фонда;
- промышленных территорий и другие виды аренды.
Заключение и регистрация договора аренды земельного участка
В договоре аренды земельного участка обязательно наличие следующих условий:
- Полное описание участка в соответствии со сведениями Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), то есть указание его кадастрового номера, площади, местоположения, категории, вида разрешенного использования, целевого назначения.
- Точное указание срока аренды (в редких случаях договор аренды может быть бессрочным, однако, при этом обговариваются конкретные условия его прекращения). В данном случае необходимо обязательно учитывать, установленные Земельным кодексом РФ, минимальные и минимальные сроки аренды для некоторых видов земельных участков.
- Условие о праве арендатора на сдачу участка в субаренду.
- Обязательно наличие пункта о размере платы за землю и порядка оплаты.
- Отсутствие или наличие обременений на данный земельный участок. Заключая договор важно удостовериться, не является ли земельный участок обремененным ипотекой.
- При аренде имущества, находящегося в общей собственности необходимо получить согласие всех собственников земельного участка.
Важно! Договор аренды земельного участка считается действительным и может выступать как доказательство в суде только в том случае, если он зарегистрирован Росреестр а и имеется соответствующая запись в ЕГРН.
Основные права арендующего лица
Права арендатора могут варьироваться в зависимости от географического положения земли, её состояния, требований собственника и прочих факторов. Однако можно выделить ряд основных прав арендаторов, которые должны присутствовать в каждом договора аренды
- Право или запрет для арендатора на строительство на земельном участке.
- Разрешение на осуществление хозяйственной деятельности, если она согласована с владельцем земли и не нарушает действующего российского законодательства.
- Право на проведение работ по обводнению или осушению земли, а также работ по использованию плодородного слоя почвы. Данные виды работ могут осуществляться исключительно по согласованию с собственником надела.
- Право субаренды.
- Право арендатора на использование и/или разработку полезных ископаемых и водных ресурсов.
- Право арендатора использовать участок в качестве ликвидного актива для обеспечения залога или долевого взноса.
Что происходит после истечения срока аренды земли, и какие действия стоит предпринять
Подходит к концу срок действия арендаторского пакта, что должен предпринять землепользователь? Собственник земельного участка обязан уведомить второю сторону за несколько месяцев о расторжении сотрудничества или о скором истечении срока действия акта. Срок арендного пользования землёй можно продлить. Для этого есть несколько рабочих методик: перезаключить на новый срок, подписать дополнительный пакт. Можно дождаться и автоматической пролонгации.
В первом случае договорное соглашение составляется заново, а положение предыдущего больше не имеют юридической значимости. Собственник недвижимого объекта может вносить изменения в действующий договор, так и оставлять в силе предыдущий договор. Вносить изменения можно в любые пункты. Это может касаться условий внесения арендных платежей, эксплуатации надела и иных пунктов. Предварительно рекомендуется посмотреть образец по составлению подобных актов, чтобы в процессе эксплуатации участка у землепользователя не возникло желания для расторжения сотрудничества.
Если планируется долгосрочная аренда, тогда необходимо перезаключить договорное соглашение. Также это необходимо и в том случае, если действующие условия не соответствуют новому законодательству. Нововведения в законодательные акты вступают в силу с наступлением нового года, и их рекомендуется отслеживать. Также можно получить консультацию по составлению нового договорного соглашения у компетентного специалиста.
По общему правилу, в случае предоставления участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства, срок аренды составляет не более 3 лет.
По всей видимости, считается, что 3 года достаточно для завершения строительства незавершенного объекта.
Из общего правила есть одно исключение.
Оно касается случаев, когда право собственности на объект незавершенного строительства приобретено на аукционе по продаже этого объекта, который был изъят у предыдущего владельца, по причине прекращения действия договора аренды.
Иными словами, исключение действует в отношении объектов незавершёнки, которые проданы на торгах, предварительно, будучи изъятыми у предыдущего собственника, который не успел закончить строительство до истечения своего договора аренды.
Какой же срок аренды установлен для участков под объектами незавершенного строительства, попадающими под исключение?
Простого ответа на этот вопрос нет, потому что наши законодатели «понакрутили» отсылочных норм, в которых без подготовки сложно разобраться.
Но нас это не остановит.
Срок аренды участков, попадающих под исключение, должен в 2 раза превышать срок аренды необходимый для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
Иными словами, чтобы узнать срок аренды, нам нужно узнать сроки для выполнения вышеуказанных изысканий, проектирования и строительства.
Приказом Минстроя России от 27.02.2015 N 137/пр (ред. от 01.09.2015) установлены сроки, необходимые для выполнения инженерных изысканий, осуществления архитектурно-строительного проектирования и строительства зданий, сооружений.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
В одной из статей я писал, что собственник дома, здания и сооружения имеет право получить в аренду без торгов земельный участок, на котором находится его недвижимость.
Срок аренды земельного участка не может превышать 49 лет.
Следует также знать, что, арендовать земельный участок сроком до 49 лет могут не только собственники зданий и сооружений, но и собственники помещений, расположенных в этих зданиях и сооружениях.
Иными словами, для реализации права аренды не обязательно иметь в собственности здание целиком.
Достаточно быть собственником помещения в здании.
49-летний срок аренды земельного участка для собственников зданий, сооружений и помещений установлен в подпункте 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Необходимо также отметить, что 49-летний срок аренды имеет универсальный характер.
Универсальность его состоит в том, что данный срок применяется всегда, когда конкретный срок не указан в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Другими словами, если для каких-то участков срок аренды не установлен в пункте 8 статьи 39.8 ЗК РФ, то применяется предельный 49-летний срок аренды.
По большому счету самые интересные для граждан сроки аренды земельных участков уже рассмотрены.
Оставшиеся случаи для широких кругов не столь интересны.
Тем не менее, рассмотрим их для полноты освещения вопроса.
Власть имеет право резервировать земельные участки для своих нужд.
Как правило, получить зарезервированный земельный участок по инициативе граждан весьма проблематично.
Но сама власть может сдавать зарезервированные участки в аренду.
В таких случаях срок аренды не может превышать срок, на который участок был зарезервирован.
Обычно срок резервирования составляет не больше 3 лет, но в отдельных случаях может достигать 25 лет.
Обратите внимание.
Если вы арендуете зарезервированный земельный участок, то вы должны быть готовы к досрочному расторжению договора в любой момент.
Единственная гарантия: вас как арендатора должны уведомить о досрочном расторжении договора не менее чем за 1 год.
Подробнее см. в подпункте 13 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.
Договор аренды земельного участка: образец 2017
Статья акутальна на: Декабрь 2019 г.
Найм земли на территории России является популярным видом сделок. Они представляют собой выгодную альтернативу для тех, кто стремится заниматься ведением личного подсобного хозяйства, фермерством, огородничеством и т.д., но не имеет достаточных средств для выкупа государственных земель.
Прежде чем документально зафиксировать сделку, важно знать все правила и разобрать законодательные нормативы. Договор аренды земельного участка предусматривает передачу территории во временное пользование другому человеку. При этом арендатор обязан вносить плату за эксплуатацию участка.
Стоит отметить, что право на использование земли не является основанием для отчуждения имущества или перехода права собственности.
Предметом аренды может выступать свободный земельный участок, а сторонами сделки граждане РФ и иностранцы, имеющие статус как физических, так и юридических лиц.
Особого внимания заслуживает срок, на который может быть составлен образец документа найма. В 2017 году в РФ можно выделить два варианта – краткосрочные и долгосрочные.
Первый вариант используется в ситуации, когда земля нужна для временной эксплуатации на срок от 1 года до 5 лет.
Заключение сделки на длительный период подразумевает право аренды и использования участка на срок 5-49 лет.
Чаще всего второй вариант применяется тогда, когда арендатор планирует в последующем выкупить землю и оформить право собственности на нее.
Долгосрочное временное использование земли удобно для тех, кто собирается организовать фермерское хозяйство, возвести капитальные сооружения и заниматься стабильной сельскохозяйственной деятельностью.
Если в документе о передаче территории во временное пользование не указан срок действия, то сделка считается бессрочной. Если найм земли проводится на длительный период, необходима регистрация договора аренды земельного участка в Росреестре.
Это важно знать: Льгота по земельному налогу на 6 соток
Решая заключить сделку аренды земли в 2017 году, необходимо предварительно проконсультироваться с юристом в данной отрасли. Рекомендации специалиста в режиме онлайн помогут разобраться со всеми нововведениями и особенностями Земельного кодекса.
Если закончился срок аренды участка без строений
После отмены преимущественного права арендатора в марте 2015 года договор аренды после истечения срока действия теряет юридическую силу. Арендаторы даже, внося ежемесячно плату за пользование участком, не смогут продлить срок соглашения, если не успели возвести дом и получить разрешение на строительство. Судебная практика показывает, что договор аренды, который был заключён до 1 марта 2015 года, невозможно продлить. Решение в 99% случаях — обязать арендатора снести строение за свой счёт и привести участок в первоначальный вид.
Но согласно гражданскому кодексу срок договора не имеет значения, если он не расторгнут. Поэтому собственникам при отсутствии строений на земельном участке советуем не обращаться в администрацию до момента получения разрешения на строительство. Этот документ может помочь продлить срок аренды без торгов, даже если на участке нет и фундамента. Для продления срока в первую очередь получаем разрешение на строительство, затем обращаемся в администрацию, сопровождает арендодателя на каждом этапе.
Бухгалтерская первичка и учет
Первичные документы для учета аренды земли одинаковые у арендатора, арендодателя. Подтверждением сделки служит договор с актом приема-передачи участка. Оплата подтверждается банковскими документами. Ежемесячное начисление расходов в учете арендатора делается на основании бухгалтерской справки или акта об оказании услуг аренды.
Важно: в любом подтверждающем документе должны присутствовать реквизиты договора аренды (ФЗ №402 от 6.12.2011).
Договор аренды может попадать под общий или упрощенный учет. Начнем с последнего: способ применяется, если нет субаренды, выкупа и соблюдается минимум одно условие из п. 11 ФСБУ 25/2018. Арендные платежи включаются в текущие расходы. Участок, арендованный для собственных нужд, отражается в учете за балансом по договорной стоимости. Не указана стоимость в договоре? Попросите арендодателя прислать бухгалтерскую справку с соответствующими сведениями. Можно отражать в учете землю и по кадастровой стоимости. Это условие должно быть зафиксировано в договоре. Принятие земельного участка на забалансовый учет отражается проводкой Дт 001.
Затраты по аренде учитываются по-разному и зависят от целей использования арендованной земли. Если строится недвижимость для собственных нужд, в первоначальную стоимость объекта включаются арендные платежи и предварительные расходы (расходы на заключение договора аренды). Это отражается проводкой Дт 08 Кт 76 (60).
Если земля арендуется не для строительства, учет ведется по дебету счета 20, 23, 25, 26, 29, 91-2 и кредиту счета 60 (76).
Если по окончании срока договора аренды арендатор выкупает земельный участок, для учета купли-продажи применяются новые стандарты бухучета: ФСБУ 5/2020, ФСБУ 6/2020, ФСБУ 26/2020.