Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры в браке на одного из супругов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Большинство жилых помещений покупаются с привлечением ипотечного кредита. В этом случае банк оформляет договор с одним из супругов, который будет являться заемщиком. Если второй официально работает и имеет доход, то он становится созаемщиком.
Особенности согласия на покупку квартиры от супруга
Супруг, не давший свое нотариальное согласие на приобретение квартиры, может инициировать признание сделки недействительной. Процедура проходит обязательно в судебном порядке. Обращение возможно в течение календарного года от даты, когда он узнал или должен был узнать о покупке.
При необходимости получить согласие на покупку недвижимости от супруга следует выполнить следующее:
- Документ принимается только по нотариальной форме с подписью и печатью нотариуса.
- Дающий свое согласие супруг должен явиться в нотариальную контору лично с документом, удостоверяющим личность.
- Дополнительно предоставляются свидетельство о заключении брака и предварительный договор купли-продажи, где содержится информация о приобретаемой квартире. Согласие будет дано только в отношении этой сделки.
- В документе должны содержаться следующие сведения:
- дата и место оформления;
- информация о дающем согласие супруге и супруге, который приобретает квартиру;
- реквизиты свидетельства, подтверждающего регистрацию брака;
- разрешение в отношении действий по приобретению квартиры с указанием характеристик объекта;
- указание, что оба супруга ознакомлены со статьями Семейного кодекса, а также о наличии или отсутствии брачного договора;
- подпись заявителя, производимая в присутствии нотариуса;
- информация о нотариусе, заверившем документ, его подпись и печать.
Услуга по нотариальному заверению документа требуют внесения государственной пошлины — 500 рублей. Дополнительно потребуется оплатить иные действия в соответствии с установленным тарифом (юридические и технические работы). В итоге сумма может достигать 2 000 рублей.
Обычно согласие имеет разовый характер. Оно не ограничено во времени и может действовать до тех пор, пока не будет отозвано.
Почему на практике согласие все равно попросят
Некоторые продавцы, застройщики, риэлторы или юристы с их стороны настаивают на предоставлении такого документа. При покупке квартиры на торгах организаторы без согласия не допустят к процедуре. С одной стороны, это неправомерно. С другой стороны, торги пройдут, а свою правоту придется доказывать на суде. Поэтому иногда проще оформить документ.
Продавцов пугает п. 2 ст. 35 СК — «Сделка, совершенная одним из супругов по распоряжению общим имуществом супругов, может быть признана судом недействительной по мотивам отсутствия согласия другого супруга только по его требованию и только в случаях, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать о несогласии другого супруга на совершение данной сделки.»
Простыми словами — гражданин может втайне от супруга потратить семейные деньги и купить себе недвижимость. Поэтому супруг может попытаться через суд оспорить сделку. Именно «попытаться», а не выиграть. К тому же делать это нет смысла.
Во-первых, покупаемая недвижимость все равно считается общим имуществом обоих супругов — ст. 34 СК. Во-вторых, супругу на суде следует доказывать: 1) Что он был не согласен на покупку; 2) Что продавцы (другая сторона) знали о его несогласии — п. 2 ст. 35 СК. Такое доказать нереально. Конечно, только если он до сделки не отправил продавцам свое письменное несогласие. В-третьих, даже если суд будет на стороне супруга, придется возвращать купленную недвижимость продавцам, а с них взыскивать деньги. Если денег не будет, придется получать их частями очень долгое время.
Супругу проще уговорить продать купленную квартиру, разделить ее или через суд потребовать от супруга-покупателя половину суммы через иск о неосновательном обогащении.
Как оформить согласие супруга?
Если обратиться к практике совершения сделок купли-продажи квартир, то редко продавцы сами спрашивают у покупателя нотариально заверенное согласие супруга.
Однако, когда дело доходит до подачи документов на регистрацию перехода права собственности в Росреестре, отсутствие нотариально заверенного согласия супруга покупателя может стать причиной отказа в принятии документов. Такая ситуация возникает часто как раз из-за разночтений в законодательстве.
Если вас не устраивает риск подобного исхода, тогда об оформлении документа стоит позаботиться заблаговременно. Более того, вопрос о наличии согласия вам может задать и риелтор. Это не удивительно, так-как заключая с вами договор сотрудник риелторской конторы несет ответственность за результат сделки, поэтому его стремление сразу отсечь возможные риски оспаривания в будущем купли-продажи – вполне понятно.
В оформляемом документе можно указать конкретный объект недвижимости (его адрес, площадь, этаж и т.д.), либо дать общее согласие на приобретение недвижимости. Для оформления не обязательно вдвоем приходить к нотариусу, достаточно присутствия того, кто дает согласие.
С собой в нотариальную контору необходимо взять собственный паспорт и свидетельство о браке. Стоимость процедуры в разных конторах может варьироваться, но в среднем составляет около 1000 руб.
Когда согласие не требуется?
В ряде ситуаций нет необходимости заручаться одобрением мужа или жены:
- квартира переходит к одному из супругов в порядке дарения или наследования. Такое имущество принадлежит ему единолично и не подлежит разделу в случае развода;
- наличие брачного договора, где прописано, что супруг или супруга имеют право совершать сделки без согласия второго;
- при последующей регистрации права долевой собственности на приобретаемую квартиру;
- имеется доверенность на проведение сделки, когда один из супругов наделяется полномочиями оформить сделку от своего лица, тем самым разрешает. Соответственно дублирование нотариального согласия на покупку квартиры нет необходимости;
- при составлении договора, где прописаны оба супруга в качестве покупателя. Имущество регистрируется, как совместная собственность на равных правах без выделения долей. Поскольку супруги фигурируют в договоре вместе, то автоматически имеется согласие;
- приобретается коммерческая недвижимость за счет средств, полученных от предпринимательской деятельности одного из супругов. Но здесь существует особенность, необходимо доказать, что потрачены деньги были именно на покупку коммерческого помещения. Поскольку случаев проживания в таком помещении довольно много, то регистрирующий орган может затребовать представить согласие супруга на его приобретение.
Противоречие в законе
Статья 35 пункт второй Семейного Кодекса Российской Федерации гласит, что право одного из супругов на распоряжение совместно нажитой собственностью имеет место лишь при наличии согласия другого супруга. При этом данное согласие должно предполагаться по умолчанию в случае крупной сделки. Любую сделку по покупке квартиры можно признать недействительной при несогласии одного из супругов или доказанном факте его неосведомленности в крупном приобретении другим супругом.
Растолковав эту статью в буквальном смысле, получаем следующее: чтобы вступить в крупную сделку, Продавец не обязан требовать у покупателя, находящегося в браке, согласие его супруга на покупку недвижимости, заверенное нотариусом.
В каких случаях согласие супруга не требуется
Есть ситуации, когда на вопрос, нужно ли согласие супруга на покупку квартиры, можно ответить отрицательно. В некоторых случаях совершить сделку с недвижимостью (купить квартиру) можно без согласия супруга. Есть пять ситуаций, когда договоры купли-продажи недвижимости заключаются мужем или женой без согласия второго члена семьи, заверенного у нотариуса:
- у мужа и жены заключено брачное соглашение, в котором четко прописаны все условия пользования совместным имуществом. При этом положения договора могут идти вразрез с нормами семейного законодательства;
- квартира приобретается в дар мужу или жене;
- объект недвижимости – часть наследства одного из супружеской пары;
- жена (муж) оформил нотариальную доверенность на вторую сторону, дающую право совершать сделки с недвижимостью единолично. Такой документ имеет силу нотариально заверенного согласия;
- квартира приобретается с привлечением средств материнского капитала (в ипотеку или наличными). В этом случае муж и жена составляют нотариально удостоверенное обязательство о том, что они обязуются выделить доли детям.
Можно ли обойтись доверенностью?
Даже в тех случаях, когда требуется разрешение на то, чтобы совершить сделку, без согласия можно обойтись. Однако для этого тоже потребуется нотариус.
Сделать это очень просто: достаточно получить от супруга не согласие, а доверенность. В этом случае муж или жена, покупая квартиру, автоматически будет действовать от имени обоих членов пары, и потому получать отдельное согласие не нужно.
Однако нужно отметить, что в этом случае несколько меняется характер сделки при покупке. Теперь в качестве покупателя будет выступать не один супруг, а оба сразу, и право собственности будет в Росреестре регистрироваться сразу на обоих членов семьи.
Сам факт регистрации при разделе имущества при разводе мало на что влияет: если квартира была куплена в браке, она может быть разделена. Однако если исходно в ЕГРН как собственники будут указаны и муж, и жена – раздел при необходимости произойдёт проще.
Какое имущество считается общим
Нужно ли согласие супруга или супруги при покупке квартиры в 2017 году, если для совершения сделки используются личные средства одного из партнеров? В этом случаевзять согласие у второго супруганеобязательно, однако, при возможном разделе имущественных активов придется доказывать происхождение денежных средств (например, личный заем у родственников при условии выплаты долга без использования семейных средств).
Имущественные активы, приобретенные в период брачных отношений, признаютсяобщейсобственностью, за исключением следующих случаев:
- недвижимость приобретена по безвозмездной сделке только одним из партнеров (например, наследование или приватизация),
- соглашение сторон или брачныйконтракт устанавливают режим личной собственности одного из партнеров на объект недвижимости,
- если в период семейных отношений второй супруг без уважительных причин уклонялся от получения доходовлибо тратил общие средства вопреки нуждам семьи.
Все эти обстоятельства предстоит доказывать при возникновении спора о разделе совместных активов, что на практике может представлять определенную сложность. Как правило, такие споры рассматриваетсудпри разводе супругов.
Имущественные активы, принадлежащие на праве личной собственности, правообладательвправепродать без оформления согласия. Такие сделки будутсчитатьсязаконными, а их оспаривание не будет иметь перспективы в судебных органах.
Этап пятый. Заключительный
Теперь сотрудниками фирмы вызывается для подписания будущий владелец квартиры. Сегодня все такие договоры подлежат нотариальному удостоверению. После подписания и заверения договор передают на государственную регистрацию в комитет. Для того чтобы пройти данную процедуру, следует собрать те же самые документы, что и для подписания в Комитете жилья. В основном регистрация договора занимает срок в пределах одного месяца, после чего он будет возвращен обратно представителю организации.
При регистрации на договоре ставится реестровый номер, дата его регистрации и печать Комитета жилья. Кроме договора передачи, который покупатель получает на руки, у него еще также должно быть свидетельство о праве собственности на жилье. Данные документы являются правоустанавливающими на имущество. Этим оформление права собственности в новом доме заканчивается, и перечисленные документы передаются покупателю квартиры. Как уже говорилось выше, договор купли-продажи здесь не понадобится, поэтому достаточно будет только полученных документов.
Процедура оформления у нотариуса
К нотариусу обращается только тот гражданин, чьим разрешением необходимо заручиться. За оформлением можно обратиться как к государственному, так и к частному нотариусу, хотя время ожидания приёма у первых, как правило, растягивается на гораздо больший срок, поскольку они заняты оформлением наследственных дел. Впрочем, если вы не хотите сидеть в очереди, есть возможность предварительно записаться на конкретное время.
Не забудьте помимо документов, взять также соответствующую сумму для оплаты услуг нотариуса. Информацию о её размере можно найти на стенде нотариальной конторы. Она может различаться в разных конторах за счёт разницы в тарифах на технические работы. Тариф за оформление самого соглашения единый и устанавливается Нотариальной палатой региона.
Имущество, нажитое за годы брака, считается общей собственностью мужа и жены.
Разрешение оформляется нотариусом в день обращения, при условии, что у обратившегося в порядке все необходимые документы. При совершении нотариального действия нотариус должен разъяснить его смысл и правовые последствия, что будет отражено в составленном и заверенном нотариусом документа.
Необходимо ли согласие при покупке квартиры в ипотеку
Не каждый хочет приобретать жилье в ипотеку, так как эта процедура длительна и требует множество документов, в том числе и согласие второго супруга, если покупатель состоит в браке. Данный документ необходим с юридической точки зрения. Это значительно затягивает процедуру купли-продажи жилплощади.
Многим это не нравится, особенно если нужно купить жилье срочно, и они решают обойти это требование стороной и взять квартиру в ипотеку без согласия второго супруга.
То есть оформление согласия супруга на покупку недвижимости – это желательная процедура, а не обязательная. И важна она именно для той стороны, которая не принимает участие в сделке (не подписывает договор купли-продажи). Но банки мыслят иначе. Они считают, что это важный документ при приобретении квартиры в ипотеку.
Что говорит закон: надо ли согласие супруга на покупку квартиры
Этот вопрос регулируется на законодательном уровне Гражданским и Семейным Кодексами Российской Федерации.
Если до 2013 года ГК однозначно предписывал предъявлять согласие супруги или супруга при любых манипуляциях с жилплощадью, в том числе продаже и покупке квартиры, то с принятием ФЗ №302 фактически отменена необходимость регистрации сделок. Это значит, что договор будет действителен при наличии соответствующих подписей с обеих сторон, и зарегистрировать его в Росреестре не составит никаких сложностей.
Это распространяется на приобретение частного дома, квартиры или их частей, комнат в коммунальной квартире, земельных участков и других объектов недвижимости.
Как оформить согласие супруга или супруги при покупке квартиры
Для юридического подтверждения письменного согласия жены или мужа на покупку квартиры или любой другой недвижимости нужно обратиться в любую нотариальную контору.
При этом при себе необходимо иметь следующие документы:
- паспорт;
- свидетельство о заключении брака.
Без предоставления последней бумаги юрист вправе отказать в предоставлении услуги. Даже наличие штампа в документе, удостоверяющем личность, не является достаточным основанием для выдачи подобного разрешения. Для него необходимо наличие свидетельства, заверенного гербовой печатью ЗАГСа.
Чтобы получить заверение, достаточно присутствия только стороны, дающей свое одобрение. Кроме того, необходимо знать адрес будущей собственности, так как нотариус выписывает согласие на конкретную операцию. Таким образом, данный документ носит разовый характер, использовать его в последующем будет невозможно.
В каждой нотариальной компании свой образец согласия супруга или супруги на покупку квартиры, дома или другой недвижимости.
Но в любом случае в документе будут содержаться сведения о:
- личных данных, а именно ФИО, год рождения, адрес проживания, паспортные данные;
- информации из свидетельства о регистрации брака;
- данных о покупаемом объекте.
Несмотря на то, что каждый юрист имеет свой собственный шаблон для заполнения, можно и самостоятельно написать такое заявление. При этом отказать его заверить нотариус сможет только в случае несоответствия закону.
Стоимость этой услуги складывается из фиксированного тарифа, определяемого Федеральной нотариальной палатой, а также цены на технические услуги, которые определяются региональными управляющими органами. В среднем она будет в пределах 1500 – 2500 рублей.
Образец согласия супруга/супруги на покупку недвижимости.
Что такое доверенность супругу на покупку квартиры
В отличие от согласия, доверенность на покупку квартиры, оформленная на супруга, дает возможность действовать от его лица. То есть в таком случае можно приобрести недвижимость на имя человека, подписавшего такую бумагу. Это может быть актуальным, когда муж или жена не могут лично присутствовать при совершении сделки, например, из-за нахождения в другом городе, сильной занятости или болезни.
Доверенность — нотариально заверенный документ, который позволяет поверенному действовать от имени доверителя в рамках определенных полномочий, которые также указываются. Он одновременно определяет полномочия одного и волю другого супруга.
В тексте документа должно быть оговорено время, в течение которого она действительна. Если такое указание отсутствует, ГК РФ определяет ее срок действия периодом в один год. Соответственно, дата выдачи права на распоряжение от чужого имени должно быть четко указано. В противном случае бумага не будет признана законной.
Такой документ может быть действителен только в отношении определенной сделки или же иметь более широкий простор в распоряжении собственностью или финансами.
Разрешение для действий в обязательном порядке подписывает нотариус. Эта бумага сама по себе имеет юридическую силу, и подтверждать ее дополнительно согласием от супруги на покупку или продажу квартиры не требуется.
Помимо прочего, доверенность можно оформить не только на близкого человека, но и на третье лицо. Чаще всего, на риелтора или юриста. При этом лучше определить как можно более узкие рамки для избежания мошенничества.
Документ становится недействительным, если:
- Нет даты написания.
- Закончился срок его действия.
- Доверитель умер или пропал без вести.
Законодательно не регулируется четкое оформление доверенности, нет единого бланка, если доверенность не генеральная.
Достаточно отразить в бумаге следующие моменты:
- где и когда составлен документ;
- личные данные заявителя;
- личные данные представителя;
- развернутое описание полномочий;
- возможность передоверия.
Образец доверенности.