Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как приобрести квартиру с использованием материнского капитала». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дачу можно купить и в ипотеку, направив средства маткапитала на уплату первого взноса или на погашение кредита. В схеме появляется еще один участник — банк, предоставляющий кредит, порядок действий несколько усложняется, отмечает Нурида Ибрагимова.
Какой должна быть дача
Сам дачный дом должен быть пригодным для постоянного проживания, чтобы в нем можно было прописаться. Кроме того, такое строение должно соответствовать ряду требований, установленных градостроительными нормами. А именно:
- дом должен быть отдельно стоящим зданием, а не пристройкой к другому объекту, и состоять из комнат, в том числе предназначенных для бытовых нужд (санузел, кухня и т. д.);
- у дома должны быть крепкий фундамент, несущие стены и крыша, надежные инженерные системы (водоотведение, отопление, электричество) — все признаки капитального жилого дома, который подходит для круглогодичного проживания;
- он должен быть высотой не более 20 м или не более трех этажей;
Расчеты по сделке при покупке дома за материнский капитал
Поданное покупателем заявление о выдаче сертификата рассматривается Пенсионным фондом РФ в течение десяти дней (до 2021 года на это уходил месяц). В случае одобрения заявления на перевод средств отводится еще пять рабочих дней. Это важно учитывать при заключении сделки, особенно продавцу, который получит свои деньги с задержкой. Кроме того, важно учитывать, что расчет возможен только через банк: получить материнский капитал наличными нельзя.
Перед покупкой дома за маткапитал стоит обратить внимание на то, что если впоследствии (через год, два и т.д.) покупатель захочет продать недвижимость, то на сделку потребуется получить согласие органов опеки и попечительства, так как сособственниками такого дома станут несовершеннолетние граждане. Также важно отметить, что если участок, на котором находится дом, принадлежит продавцу на праве собственности, то дети должны стать собственниками не только доли дома, но и доли земельного участка, пропорциональной приобретаемой доле в доме.
Не забываем выделять долю
Один из самых важных моментов в использовании материнского капитала при покупке жилья — выделение долей всем членам семьи. Если квартира куплена за наличный расчёт без привлечения кредитных средств, то доли надо выделять сразу. Если с использованием ипотеки, то после того, как с квартиры снимут обременение, то есть, после её полного погашения.
Мама пишет нотариально заверенное обещание, которое представляет в Пенсионный фонд, в котором обязуется выделить доли. Размер доли может быть любой, но не меньше суммы, выпадающей на каждого члена семьи. Например, 4 человека в семье. Материнский капитал 466 617 рублей. На каждого должно приходиться не менее 116 654 рублей от общей стоимости. Сколько это будет в процентном отношении — не важно.
С какими ограничениями можно столкнуться, покупая квартиру
Большинство семей тратят материнский капитал на квартиру. Допускается его использование только на конкретные цели:
- первоначальный взнос по ипотеке;
- полное/частичное погашение долга по ипотеке;
- оплата части стоимости квартиры;
- строительство и реконструкция частного дома.
Запрещается:
- покупать земельный участок;
- покупать жилье в аварийном состоянии или под снос;
- покупать долю жилплощади, если это неизолированное помещение с отдельными выходами, коммуникациями;
- совершать сделки ранее истечения трех лет с получения сертификата (исключение — случаи распоряжения на ипотечное кредитование).
Составление договора купли-продажи
Перед тем как продать квартиру с материнским капиталом, нужно правильно составить договор купли-продажи. Самый простой способ – бесплатный. Достаточно найти образец в интернете скачать его. Но если использовать материнский капитал для того чтобы была куплена квартира, лучше обратиться к юристу, чтобы договор был составлен профессионалом.
Обычно услуги юриста по составлению договора стоят символические суммы. Эта работа поставлена на поток, поэтому проблемы практически никогда не возникают. Юрист не только проконтролирует правильность составления документа, но и прояснит некоторые индивидуальные особенности каждого процесса. Например, если дополнительно оформлялась ипотека.
Можно ли продать дом, приобретенный на маткапитал?
Такие сделки не запрещаются законодательством, но осложняются тем, что владельцами долей выступают несовершеннолетние граждане. Провести такую сделку можно только получив дозволение от попечительских органов. Имущественные права детей не должны быть нарушены и ущемлены. То есть, родителям потребуется доказать, что в результате сделки они обеспечат детям аналогичные условия проживания либо улучшат их.
Если с момента приобретения дома за маткапитал прошло меньше 3-х лет (либо меньше 5 лет для дома, купленного до начала 2016 года), то потребуется перечислить в бюджет государства подоходный налог, составляющий 13% от суммы ДКП. Если дом продан меньше, чем за миллион, то бывший собственник вправе воспользоваться налоговым вычетом.
Как использовать маткапитал на приобретение дома без ипотеки?
Для приобретения дома за средства материнского капитала не обязательно оформлять ипотеку или целевой заем. Некоторые родители покупают жилье с привлечением только собственных средств. В таком случае сделка будет проходить по договору купли-продажи.
Обязательным условием для заключения такой сделки является исполнение ребенку, с появлением которого возникло право на капитал, трех лет.
В Пенсионный фонд вместе с документами из основного списка дополнительно необходимо предоставить:
- Копию договора купли-продажи.
- Выписку из ЕГРН о регистрации права собственности. Если в договоре купли-продажи предусмотрена рассрочка платежа (то есть право собственности перейдет к покупателю только после полной выплаты цены договора), то вместо выписки предоставляется справка с указанием суммы невыплаченного по договору остатка.
В случае принятия положительного решения ПФР переведет деньги в безналичной форме на счет юридического или физического лица, которое осуществляет отчуждение недвижимости, через месяц и 10 рабочих дней после регистрации заявления о распоряжении.
Правильное составление договора сделки
От него зависит дальнейшее решение пенсионного фонда, поэтому ответить на вопрос, как купить дом за мат капитал невозможно без этих данных. Обычно образец договора купли-продажи недвижимости за материнские деньги предоставляется в любом отделении ПФ и содержит всю основную информацию о сделке. В документе обязательно указываются:
- документы, подтверждающие право на собственность;
- паспортные данные всех сторон сделки;
- основные характеристики дома, подтверждающиеся законными документами (кадастровый паспорт и так далее);
- все особые отметки сделки;
- точное распределение суммы оплаты и порядок ее внесения;
- дата и место заключения договора;
- подписи всех сторон.
Используя кредитный договор при приобретении дома до 3-летия ребенка
Средства маткапитала на первый взнос и на уплату основного долга (процентов по кредиту) направляются в счет обязательств покупателя жилья перед кредитной организацией, поэтому договор купли-продажи никаких особых положений касательно использования маткапитала не содержит и составляется по общим правилам оформления сделки в ипотеку.
Если кредитный договор предусматривает оформление дома под залог (ипотеку), то необходимо будет также иметь ипотечный договор, который должен быть зарегистрирован в Росреестре.
Особенность, которая связана с данным вариантом расходования капитала, заключается в необходимости исполнения обязательства оформить жилье в общую собственность обладателя сертификата, детей и супруга в шестимесячный срок:
- после снятия обременения с дома — если договором до полного погашения кредита предусмотрена ипотека;
- после перечисления Пенсионным фондом денежных средств банку — если такого положения в договоре нет.
Хотя достаточно крупные суммы МК не выдаются в виде наличности, тем не менее они зачастую становятся объектами мошеннических атак.
Чаще всего держатели сертификатов материнского капитала подвергаются обману посредством:
- провоцирования предоплаты за последующую фиктивную посредническую помощь;
- продажи недвижимости, которая не соответствует законодательным требованиям;
- продажи недостроенного жилья.
Чтобы обладателям сертификатов МК избежать ошибок, рекомендуется:
- осуществлять сделки с объектами недвижимости с помощью юристов или риэлторов;
- не иметь ничего общего с сомнительными организациями, предлагающими обналичить или выкупить сертификатные средства;
- не подписывать фиктивные договоры, обещающие переведение средств материнского капитала на банковский счёт;
- в процессе приобретения дома обязательно удостовериться в том, что его нынешние собственники прежде не использовали маткапитал, а если использовали, то в точном соответствии с законом, поскольку в противном случае прежняя сделка может быть признана недействительной.
Выгодные моменты использования капитала при покупке дома
Чтобы осуществить использование капитала, то есть, воспользоваться своим законным правом на получение государственной помощи, нужно подать пакет документов на проверку и стать владельцем сертификата. По сути, сертификат определяет ваше право на получение средств. Тем не менее, чтобы средства в действительности были получены, вы должны предоставить данные о рациональном направлении применения, а также должны предварительно получить одобрение фонда на осуществление той или же иной сделки.
Как вы уже поняли, чаще всего капитал применяется в качестве элемента кредитования ипотечного формата. По сути, можно получить достаточно выгодные условия кредитования, если воспользоваться дотацией в виде капитала. Но, многие банки могут затребовать предоставление и собственных – накопленных средств. Чаще всего приобретаются квартиры на вторичном рынке. Но, не следует забывать о том, что законодатель позволяет использовать полученную помощь на осуществление покупки дома.
Для многих семей приобретение дома является единственным рациональным способом обеспечить нормальными условиями проживания своих детей. Особую актуальность такое направление имеет у семей многодетного формата. При этом, можно поинтересоваться наличием региональных программ, что поможет семьям получить более существенные параметры экономии.
Можно осуществить оформление сделки купли-продажи, при этом воспользоваться своими средствами, которые вы накопили, и попросить фонд предоставить разрешение на перечисление средств капитала на данное направление. Тут нужно учитывать, что преимущество может быть достаточно существенным. Сумма расходов весьма сильно снизится. Тем не менее, существуют и определенные трудности. Все дело в том, что не каждый собственник имущества будет согласен ожидать в течение двух месяцев решения о перечислении средств. Так что, при поисках дома непременно нужно указывать собственнику на то, что вы собираетесь воспользоваться капиталом.
Опасности и подводные камни: практика и опыт
Капитал представляет собой достаточно крупную сумму, и естественно, такое направление является интересным для мошенников, так как многие собственники сертификата мечтают его обналичить без необходимости осуществлять вложение в обучение или же приобретение имущества. Такие действия являются запрещенными, тем не менее, каждый год находится немало семей, которые попадаются на разнообразные варианты разводок от опытных мошенников именно в сфере использования капитала с учетом получения наличных средств по окончанию ряда сделок.
Например, есть фирмы, которые предлагают поиски оптимальных вариантов недвижимости, с учетом того, что владелец будет ждать определенное количество времени одобрения ПФР. На основании предоставления действительно интересных объектов, которые семья может просмотреть, такие специалисты указывают на необходимость предварительной оплаты услуг по оформлению сделки. Далее, вы осуществляете оплату, а компания просто предоставляет вам документ, который говорит о том, что вы оплатили базу данных и никто вам никаких дополнительных услуг оказывать не собирается.
Когда происходит покупка жилья с задействованием денежных средств, выделяемых государством, то сделать это возможно двумя способами:
- используя ипотечные средства, если ребенку еще не исполнилось трех лет;
- когда ребенок достиг указанного возраста, можно использовать сразу договор.
Когда речь идет о заключении договора, первое, чем стоит заняться – поиск жилья, которое будет подходить семье. Лучше всего обратиться к вторичному рынку, так как больше вероятность найти жилплощадь, соответствующую всем требованиям. Можно купить дом и в садоводстве, но будет требоваться, чтобы он подпадал под все имеющиеся требования.
Далее потребуется обратиться в Росреестр, чтобы зарегистрировать переход собственности. При этом стоит иметь в виду, то такое обращение возможно, если в соглашении не прописаны условия, согласно которым права перейдут только после того, как продавец получит полную стоимость недвижимости. Когда такие требования заложены, то нужно сначала обратиться в Пенсионный фонд.
Указанный орган рассматривает заявление, после чего переводит финансы человеку, реализующему квартиру.
Отвечая на вопрос: я хочу купить дом с использованием маткапитала, какие документы потребуются, стоит сказать, что в обоих случаях пакет бумаг будет, практически, одинаковым. В частности потребуется:
- сертификат;
- откопированный договор, по которому осуществляется купля-продажа;
- когда стороной договора выступает супруг владельца маткапитала, то его личная документация;
- документация, носящая личный характер;
- также потребуется оформить обязательство, согласно которому квартира будет поделена между всеми членами семьи (его нужно оформлять у нотариуса).
Когда предусматривается, что права на имущество перейдут только после того, как сумма будет полностью выплачена продавцу, то регистрация в Росреестре производится после указанной процедуры.
Роль опекунского совета
Без органов опеки провести продажу недвижимости, приобретенную за счет материнского капитала, невозможно. Согласие является обязательным документом для разрешения на проведение сделки. Органы опеки тщательно проверяют все обстоятельства дела.
Положительное решение может быть вынесено, если:
- жилищные условия будут улучшены в ходе сделки;
- новое место проживания будет иметь улучшенную инфраструктуру;
- экологическая обстановка в месте расположения приобретаемого дома будет благоприятной;
- в результате смены места жительства будет получена более оплачиваемая должность у родителей.
Выделяют и часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешения.
Среди них можно отметить:
- приобретение объекта недвижимости в кредит, что приводит к ущемлению прав ребенка;
- покупку неоконченного объекта строительства;
- приобретение дома меньшего по площади, чем предыдущий;
- отсутствие бытовых благ в новом объекте (свет, вода, отопление и другие коммуникации).
Существуют случаи, когда согласие от органов опеки не требуется.
Кто может получить сертификат?
Стать владельцем сертификата ПФР имеет право:
- Мать, которая является гражданкой РФ. Настоящий закон от 29.12.2006 №256-ФЗ предусматривает выдачу документа с 01.01.2007 по 31.12.2021 включительно.
- Отец – единственный усыновитель детей. Глава семьи может рассчитывать на получение средств, если мать утратила право на приобретение сертификата или иной помощи государственной поддержки.
- Дети до 18 (неэмансипированные) в равных долях и те, кому исполнилось не более 23 лет (если они – студенты очной формы обучения в государственных образовательных учреждениях). Дети имеют право на получение государственной поддержки только при утрате прав со стороны матери и отца.