Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перевести Долю в Квартире в Комнату Как Отдельную 2023 Году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если нет возможности мирно согласовать переоформление доли в отдельную комнату, подают иск в суд. Перед подачей заявления следует объективно оценить возможность обособления собственности согласно долевому распределению, заказав проведение независимой экспертизы.
Юридические сложности по переводу доли в комнату
Даже если все собственники согласны с переводом доли в комнату, следует уделить особое внимание правильному составлению соглашения, чтобы исключить риск оспаривания в суде. Если другие собственники не согласны с условиями выделения комнаты, обращаются к опытному юристу.
От качества профессиональной юридической поддержки во многом зависит исход судебного разбирательства. Юрист грамотно составит иск и обеспечит сбор всей необходимой документацией, которая поможет обосновать позицию истца в суде. Если одна из сторон оспорит вынесенное решение, срок разбирательства увеличивается до 12 и более месяцев.
Большое значение для суда будет иметь техническая экспертиза и представленные в ней выводы о допустимости обособления доли. Перед обращением в судебную инстанцию следует проконсультироваться с юристом и оценить свои шансы в суде.
Перевод доли в комнату в судебном порядке
Перевод доли в комнату в судебном порядке возможен только после того, как выделяющийся собственник обратится к оценщику недвижимости. В ходе экспертизы специалист должен выяснить, можно ли поделить квартиру в натуре, как количество долей соотносится с общей площадью исходного объекта, какова рыночная стоимость жилого помещения. Все эти сведения понадобится внести в исковое заявление.
Рассмотрением данных дел занимаются городские (районные) суды. Окончательный выбор инстанции зависит от того, по какому адресу располагается спорная недвижимость. В исковое заявление понадобится включить следующие данные:
- Полное наименование и адрес местонахождения суда.
- ФИО, адреса регистрации/проживания, контактные данные участников процесса (Истца, Ответчика, свидетелей).
- Цена иска (стоимость доли Истца, указанная в рублях).
- Информация об объекте недвижимости (адрес, этаж, количество комнат, метраж, количество и размеры долей всех участников общей долевой собственности).
- Указание типа собственности (долевая или совместная).
- В соответствии с какими документами образовалось общее владение (например, в соответствии с договором купли-продажи … доли, договором дарения … доли и пр.).
- Основание для подачи иска (например, невозможность дальнейшего пользования общим объектом недвижимости в силу тех или иных причин, несогласие Ответчика с добровольным выделением доли в комнату и пр.).
- Описание досудебных попыток разрешения конфликта (были ли, к чему привели).
- Экспертная оценка о выделении доли в натуре (возможно ли, как лучше произвести).
- Опционально – расчет денежной компенсации, если выделение доли в натуре оказывается невозможным.
- Просьба Истца.
- Список прилагаемых материалов.
- Дата составления и подпись Истца.
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
Получение решения
Если владельцы квартиры не могут проживать бесконфликтно, то закон предусматривает возможность определения порядка пользования объектом недвижимости. Вопрос может быть урегулирован самостоятельно или через суд. В любом случае, при наличии спора целесообразно привлечь юриста. Вы можете немедленно получить бесплатную консультацию на сайте. Для этого нужно только направить заявку в форме обратной связи.
Закон допускает перевод доли в отдельную комнату, если ее размер и технические характеристики жилья соответствуют установленным требованиям. В случае, если достичь компромисса с другими совладельцами не удалось, гражданин вправе обратиться за защитой своих интересов в судебные органы.
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
Что можно делать с полученной долей?
Владелец доли может выполнять все действия, доступные с недвижимостью. Но при некоторых из этих процедур есть серьезные условия, при игнорировании которых сделка не сможет состояться либо заключенный договор аннулируется.
Продажа
Доля, которая является собственностью лица, может быть продана. Процесс продажи отражен в пункте 4 статьи 42 ФЗ №218.
Обязательно нужно оповещать совладельцев о желании продажи недвижимости с указанием цены и иных условий. Это письмо необходимо, так как дольщики имеют первостепенное право на приобретение продающейся части квартиры. Если они не собираются покупать долю, то составляется отказ от приобретения.
Если это условие не будет соблюдено, то заключенная сделка купли-продажи считается недействительной. Предложение о продаже для дольщиков будет действовать в течение одного месяца с момента оповещения, после чего автоматически считается, что совладельцы не желают приобрести недвижимость.
Если установленный срок не был учтен, то совладелец имеет право обратиться в суд в течение трех месяцев.
Сдача в аренду
Сдать долю в аренду можно только при выделении определенной территории (комнаты в квартире). В противном случае процедура будет невозможна.
Также необходимо получить согласие от остальных дольщиков. Иначе они могут подать иск в суд с прошением о компенсации или предоставлении доли в распоряжение.
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Однако даже для суда необходимы доказательства попыток мирного урегулирования. Поэтому игнорировать возможность самостоятельного урегулирования игнорировать нельзя.
Основные правила добровольного урегулирования:
- Выдел не должен нарушать права других совладельцев. Размер комнаты должен исходить из доли гражданина в жилом помещении.
- Должен сохраняться доступ к местам общего пользования. Кроме того, запрещается создание потенциально опасных ситуаций. Например, запрет к выходу из жилого помещения.
- Выдел возможен только в отношении жилой комнаты. Запрещается реализовывать право на долю за счет кухни или кладовой.
Особенностью выделения доли в праве собственности на квартиру является характер обязательства – нематериального характера. То есть при закреплении в свидетельстве или выписке ЕГРН на объект недвижимости владения нескольких собственников это не означает разделение квартиры как единого объекта на отдельные площади, принадлежащие разным хозяевам.
На практике часто один из владельцев квартиры требует выделения доли с целью ее последующей продажи, раздельного пользования или обмена на другую площадь. В некоторых случаях требуется разъезд супругов после официального развода или с целью раздельного проживания, если у каждого из них нет отдельной жилой площади. Совершить такие действия по закону можно только двумя способами: на основании единогласного решения всех собственников отдельной квартиры или по решению суда в принудительном порядке.
Проще ситуация обстоит с частными домами. В них возможно благоустройство отдельного входа для использования жилой площади собственниками нескольких долей.
Вопрос №1. Могу ли я разделить квартиру, если мне принадлежит ½ доли в 2-комнатном помещении?
У вас существует такая возможность, вы можете обратиться с таким предложением к собственнику второй части в имуществе и достичь единого решения. После этого можно подать заявление в БТИ с целью выделения комнаты как отдельного жилого объекта и определить порядок пользования общими местами.
Вопрос №2. Могу ли я выделить доли в однокомнатной квартире? Недвижимость оставлена в наследство для нас с сестрой по ½ в имуществе.
К сожалению, если в помещении нет двух изолированных комнат произвести выдел доли невозможно ни по соглашению, ни по решению суда, за исключением случаев, когда в квартире будет произведена перепланировка и большую комнату разделят на две отдельные. Либо как вариант, вам можно реализовать жилье и приобрести жилой дом с 2 и более комнатами и оборудовать в нем отдельные входы для двух хозяев, оформив перепланировку и отдельные жилые площади.
Под добровольным порядком понимается заключение соглашения. Для этого стороны могут не привлекать третьих лиц.
Достаточно оформить достигнутые соглашения в письменном виде. Нотариальное удостоверение не требуется. Однако стороны могут обратиться в нотариальную контору. Хотя нотариальное удостоверение значительно увеличивает стоимость документа.
Но закон наделяет соглашение силой вне зависимости от удостоверения нотариусом. Поэтому в случае нарушения сторонами достигнутых договоренностей, каждая из сторон имеет право обратиться в суд.
На практике, письменное оформление договоренностей по проживанию в квартире встречается между сособственниками крайне редко. В большинстве случаев, вопрос поднимается на этапе устоявшегося конфликта. Поэтому стороны сразу обращаются в суд.
Судебная практика по превращению доли в комнату
Шансы на удовлетворение требований истца вырастут, если серьезно подойти к вопросу перевода доли в квартире в комнату. В условиях многоквартирного дома серьезные перепланировки ограничены, а добиться справедливого распределения жилья сложно, поскольку каждое помещение имеет свой размер.
Если истец требует выделить комнату больше, чем его доля в квартире, остальным собственникам с их согласия выплачивают компенсацию. Размер компенсации не подлежит согласованию, если в суде будет установлено, что доля слишком мала, а у собственника есть иная жилплощадь для проживания.
М-244/2018 М-244/2018 от 16 июля 2018 г. по делу № 2-500/2018 указывает на неприкосновенность жилья (ст. 25, 40 Конституции и ст. 3 ЖК РФ) и невозможность выдела личной доли в квартире в натуре, если другой собственник не соглашается на обособление и не имеет альтернативного места жительства.
М-7824/2019 2-8692/2019 М-7824/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-507/2020 удовлетворил просьбу истца о выделе части дома, увеличив по факту выделяемую долю, поскольку удалось доказать, что проведенная реконструкция в итоге увеличила рыночную стоимость объекта.
М-371/2020 М-371/2020 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-437/2020 удовлетворяет требование истца о выделе земельного участка, поскольку ст. 245 ГК РФ определено, что при отсутствии единого мнения между всеми участниками собственности необходимо обращаться в суд.
М-6633/2019 2-7071/2019 М-6633/2019 от 29 мая 2020 г. по делу № 2-605/2020 удовлетворяет иск по выделу доли в жилом доме, поскольку выполнены технические условия обособления и стороны договорились о выплате компенсации, а выделяемая в натуре часть оценена выше.
Основные способы: как осуществляется перевод доли в комнату
Перевести долю квартиры в изолированную комнату можно либо в добровольном, либо в судебном порядке. В первом случае все сособственники должны согласиться на составление специального гражданско-правового договора – Соглашения о выделении долей в натуре в праве общей долевой собственности.
Данный документ составляется исключительно в мирном формате и по полюбовной договоренности всех содольщиков. При этом в «разделе» необязательно должны участвовать все совладельцы. Перевести свои доли в комнаты могут лишь некоторые из них. Остальные хозяева будут вправе продолжить пользоваться оставшейся частью на прежних условиях.
При судебном урегулировании ситуации суд анализирует условия проживания содольщиков и, если это оказывается возможно, делает Истца собственником отдельной комнаты. Она должна быть пропорциональна той доле, которая закреплена за гражданином в праве общей долевой собственности на квартиру. Иными словами, комната оказывается материальным эквивалентом доли, ее выражением в натуре.
Супруги могут пойти по пути равного разделения долей (каждому по ½ в праве общей собственности), а могут установить иные пропорции по своему желанию и усмотрению. После того, как партнеры задокументируют факт владения отдельно взятыми долями, им потребуется приступить к выделению долей в конкретные комнаты. Условия и способы оказываются общими – либо через добровольное Соглашение, либо через суд.
Если супруги не могут договориться и достигнуть консенсуса еще на начальном этапе, им понадобится обратиться в суд. Здесь совместно нажитая собственность будет переквалифицирована в общую долевую собственность в принудительном порядке. Истцу, желающему получить не только абстрактную долю, но и конкретные квадратные метры, также понадобится включить в исковое заявление о разделе совместно нажитой собственности дополнительный пункт – «о выделении доли в натуре».
Правила грамотного составления дарственной на долю в квартире между близкими родственниками
- непосредственный договор, на основании которого осуществляется дарение доли в квартире родственнику;
- квитанция, подтверждающая оплату пошлины, так как, даже если жилье предназначаются для близких родственников, регистрация требует уплаты данного платежа;
- паспорта граждан, участвующих в сделке;
- заявление, составленное дарителем, в котором указывается необходимость регистрации жилья на одариваемого;
- заявление, оформленное человеком, на которого оформлена дарственная;
- если даритель официально еще не достиг совершеннолетия или признан недееспособными, то требуются согласия от органов опеки и опекунов;
- св-во о праве собственности, принадлежащее дарителю, причем именно на его основании допускается дарение доли квартиры родственнику;
- согласие на дарение доли от других совладельцев жилья;
- справка, которую надо получить в ЖЭУ, указывающая на количество людей, живущих в недвижимости;
- кадастровый паспорт или выписка из ЕГРН на жилье.