Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получение разрешения на реконструкцию объекта (нежилого здания)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для реконструкции нежилых строений на первоначальном этапе следует получить в БТИ копии техплана постройки, которые предоставляются по требованию правообладателя или арендатора объекта капстроительства. После этого в отдел архитектуры соответствующего населённого пункта подаётся техплан строения вместе с заявлением о выдаче проекта реконструкционных работ нежилого здания.
Особенности реконструкции нежилых помещений
К объектам нежилого типа относятся офисы, магазины, другие торговые объекты, рестораны, кафе, другие предприятия общепита и сферы услуг. Перед началом мероприятий особое внимание уделяется особенностям строений, в которых размещены площади. Если такие объекты находятся на первых этажах жилых домов, то все собственники дома согласно имеющихся у них долей обязаны дать разрешение на перепланировку и проведение других изменений.
Кроме этого, нужно обязательно провести соответствующую экспертизу, позволяющую оценить все риски и особенности строения и требования, установленные нормами законодательства для проведения строительно-монтажных работ в домах многоквартирного типа.
Согласование перепланировки нежилых помещений. Как узаконить переустройство и перепланировку нежилого помещения?
Разберем, как согласовать перепланировку в нежилом помещении. Очевидно, что для подтверждения законности переустройства необходимо провести процедуру согласования проекта предстоящих работ. Хотя изменение в существующую схему расположения инженерных и технических коммуникаций не допускается при отсутствии утвержденного проекта, у собственника объекта существует возможность узаконить проведенное переустройство даже после завершения полного цикла работ.
Что такое перепланировка нежилого помещения определения законодательством строго не установлено – на федеральном уровне соответствующий нормативный акт отсутствует, только некоторые положения Жилищного кодекса можно проецировать на эту сферу. Перепланировка это комплекс работ, по градостроительному кодексу такое понятие не раскрыто. Проще разобрать определение перепланировки на примере конкретных ее случаев и видах объектов недвижимости.
Стоимость проекта перепланировки нежилого помещения зависит от перечня работ, статуса объекта, требований законодательства. Подробнее об этих нюансах вы сможете узнать у наших экспертов.
Оформление проекта перепланировки
Получение технического заключения
Оформление технического плана после перепланировки
Кто может проводить обследование перепланировок
Общий государственный жилищный надзор за перепланировками осуществляет МосЖилИнспекция. Должностными лицами этого органа являются инспекторы, которые вправе выдавать предписания, составлять акты, протоколы. Когда на объект направляется приемочная комиссия, перепланировка уже должна быть фактически завершена.
МосЖилИнспекция будет выдавать согласование на проект, проводить проверку после завершения работ. Также к обследованиям могут привлекаться:
- специалисты Роспотребнадзора – если возможные нарушения связаны с санитарной, гигиенической, эпидемиологической безопасностью;
- специалисты МЧС (ОГПН) – если проводится проверка по нормам пожарной безопасности;
- специалисты БТИ – участвуют в обследованиях, когда нужно внести изменения в технические паспорта здания.
Комиссия после перепланировки оформит и выдаст акт. Обязательные обследования и осмотры проводит кадастровый инженер, если собственник уже получил акт приемочной комиссии после перепланировки. На этой стадии оформляется технический план с изменениями квартиры. На основании техплана будет проведен кадастровый учет в Росреестре, внесены новые данные в ЕГРН.
Узаконивание перепланировки – алгоритм действия для согласования переустройства
Процедура согласования переустройства (согласование перепланировки) нежилого помещения в 2022 году будет состоять из следующих действий:
- выбор проектной организации, обладающей допуском профильной СРО на оформление проекта переустройства;
- оформление договора на изготовление проектной документации;
- выполнение работ по подготовке проекта переустройства;
- согласование проекта и получение разрешения на выполнение работ;
- проведение работ на объекте в точном соответствии с проектной документацией;
- согласование результата перепланировки и получение акта приемочной комиссии;
- обращение с технической документацией и стандартным комплектом документов в органы Росреестра для внесения изменений в ЕГРН.
В случае, если до проведения работ согласование не было получено, существует возможность узаконить переустройство. Для этого изготовленный проект должен подтверждать соответствие выполненных работ градостроительным требованиям, нормативам и правилам. Проект на нежилое здание включает определенное количество разделов – в зависимости от выполняемых строительных работ. При этом в случае необходимости требуется соблюдение уведомительного порядка – некоторые организации нужно уведомить о произведенных изменениях объекта. Помещение или здание в перепланированном состоянии может быть только при условии внесения сведений о перепланировки в ЕГРН – так вы можете рассчитывать на законное сохранение объекта в перепланированном виде.
Нужно ли согласовывать перепланировку нежилого помещения, надо ли изготавливать проект и техзаключение, что дает соблюдение установленного порядка? Если речь идет о многоквартирном доме (трех- или двухквартирных) – обязательно. За соблюдением собственниками объектов требований Жилищного кодекса следит Жилищная инспекция. Ответственность за незаконную перепланировку нежилого помещения в многоквартирном доме предусмотрена законом. 26 ЖК РФ установлены основания для переустройства помещения в МКД. При проведении перепланировки и переустройства следует соблюдать эти правила, особенно что касается санитарно-эпидемиологических требований Роспотребнадзора, норм вентиляции помещений, учет конструктива пола и перекрытий.
При отказе уполномоченного органа узаконить переустройство, такое согласование возможно путем обращения в судебные инстанции. Какой суд выбрать, куда направить иск подскажут юристы компании “Смарт Вэй”. Стоимость перепланировки нежилых помещений через суд будет определена индивидуально. Для судебного узаконивания перепланировки помощь окажут наши юристы.
Различия между перепланировочными и реконструкционными работами
Узаконить переустройство коммерческого объекта недвижимости, если планируется пристройка дополнительных помещений или этажей, сложнее всего. Подобные работы больше похожи на реконструирование ОКС, а не на перепланировку. Чтобы их выполнить, нужно получить градостроительный план земельного участка в Москомархитектуре.
После согласования пакета документов уполномоченными ведомствами, его передают на рассмотрение Мосгосстройнадзора. Только после положительного ответа от этой организации застройщик может приступать к реализации мероприятий. Как получить разрешение на реконструкцию быстро, и без лишних затрат знают представители ГЕОМЕР ГРУПП.
Для того, чтобы не получить отказ на переоборудование нежилого здания или иного объекта недвижимости, нужно также следить за изменениями законодательства в градостроительной сфере. Из-за того, что работы могут повлечь изменения в конструкции капитального строения, представители согласующих организаций тщательно проверяют проектную документацию. Поэтому, прежде чем подавать заявление, нужно проконсультироваться с экспертом.
Документы для согласования реконструкции нежилого здания
Если необходимо провести реконструкцию нежилого объекта, то разрешение на строительство выдает орган местной власти по месту расположения земельного участка, на котором расположен объект недвижимости. Для получения разрешения необходимо предоставить следующие документы:
- правоустанавливающие документы на землю – свидетельство о праве или выписка из ЕГРН;
- градостроительный план на землю, выданный не ранее трех лет до дня обращения;
- проектная документация: архитектурные решения, схемы планировочной организации, проекты сноса или демонтажа объекта или отдельных частей, проект реконструкции, пояснительная записка и т. д.;
- положительное экспертное заключение;
- согласие всех правообладателей объекта недвижимости на проведение реконструкции;
- копия аккредитационного свидетельства независимой экспертной организации, выдавшей положительное заключение.
Как узаконить перепланировку в нежилом помещении если она уже сделана 2020
Узаконить перепланировку помещения – значит привести всю техническую документацию недвижимости в порядок.
Об узаконивании перепланировки и переустройства в жилом помещении мы рассказывали подробно в отдельной статье «Как узаконить перепланировку квартиры», теперь выясним, как узаконить перепланировку нежилого помещения в 2020 году.
Какими способами Закон разрешает узаконивание перепланировки нежилых помещений, находящихся в МКД (многоквартирных домах) или в нежилых зданиях? Обо всем по порядку. Нежилое помещение – это Недвижимость, которая не предназначена для постоянного проживания людей.
(В статье пойдет речь о таких нежилых помещениях как – магазины, салоны, офисы, склады и т.п.). Перепланировка – изменение конфигурации помещения путем возведения или сноса перегородок, перестановки оконных и дверных проемов и т.п.
Для согласования понадобятся копии тех. плана постройки. Документы доступны любому собственнику и выдаются в БТИ по требованию. Полученные бумаги предоставляют в городской отдел архитектуры. При необходимости здесь же можно заказать проектную документацию. Архитектор выезжает по адресу и составляет проект в соответствии с установленными техническими, санитарными, противопожарными нормативными актами.
После утверждения проекта получают одобрение пожарной инспекции, санэпидемстанции и коммунальных служб. Письменное согласие коммунальщиков не требуется в случаях, когда при реконструкции не планируется вмешательство в системы водоснабжения, отопления, электросети, газоснабжения и другие инженерные коммуникации.
На завершающем этапе собственник должен получить акт выполненных работ и разрешение жилищной комиссии. Документ выдается только после осмотра реконструированного объекта и при отсутствии нарушений технических и строительных норм. Последней инстанцией будут органы местного самоуправления. Сюда направляют всю собранную документацию и ждут решения.
Собственник должен быть готов к денежным расходам. В основном, они связаны с оплатой государственных пошлин, услуг специалистов, составляющих проектную документацию и занимающихся оформлением технического паспорта в БТИ.
Как узаконить реконструкцию дома без разрешения
Как показывает практика в Москве, часто владельцы недвижимости проводят реконструкцию, а потом начинают заниматься её документальным оформлением. Для легализации уже проведённых изменений специалисты предлагают следующий алгоритм действий:
-
Прежде чем обратиться в администрацию за узакониванием изменений, необходимо в кадастровой организации заказать техплан для реконструкции объекта.
-
Подача заявления (срок рассмотрения документации – 30 дней).
-
При получении отказа, следующей инстанцией считается районный суд, но до подачи заявления специалисты советуют собрать следующий пакет документов:
Процедура согласования реконструкции нежилых помещений
В соответствии с законодательством РФ, к объектам нежилых помещений относятся магазины, офисы, кафе, рестораны и другие предприятия сферы услуг и общепита.
Перед началом реконструкции в Москве необходимо особое внимание уделить строению, в котором находится нежилое помещение. Если объект располагается на первом этаже жилого дома, то его собственники должны подписать разрешение на проведение изменений и перепланировки.
Кроме того, необходимо обязательно провести экспертизу, позволяющую реально оценить особенности строения, риски и требования, установленные действующими нормами законодательства.
Получить разрешение необходимо в случаях, если планируется выполнить:
✔ пристройку к дому; ✔ уменьшение или увеличение количества этажей; ✔ перестройку чердака или переоборудование антресольного этажа; ✔ капремонт с заменой элементов коммуникаций и усилением несущих конструкций; ✔ перепланировку, смену наружных ограждений.
Следует правильно собрать и подать полный комплект документов, для того, чтобы не получить отказ в соответствующих инстанциях государственной власти и узаконить реконструкцию.
Владельцу нежилой недвижимости необходимо предоставить:
✔ паспорт; ✔ заявление на выдачу разрешения; ✔ геоподоснову местности; ✔ правоустанавливающие документы на объект; ✔ заключение экспертизы о техническом состоянии помещения; ✔ проект с отображением плана реконструкции; ✔ поэтажный план и чертежи всех объектов, которые планируется реконструировать; ✔ письменное согласование с собственниками.
Ответственность за самовольные действия
Реконструировать помещения без получения предварительного согласования и разрешения нельзя. Такие улучшения не считаются законными и влекут за собой административную ответственность. В соответствии с КоАП РФ к нарушителям применяются следующие меры:
- Для физических лиц штраф в размере от 2-х до 5-ти тысяч рублей.
- Для ИП и должностных лиц – от 20-ти до 50-ти тысяч.
- Для юридических лиц – от 500 тысяч до 1 миллиона рублей.
Для юрлиц может применяться иная мера наказания, а именно приостановка деятельности фирмы на 90 суток.
При незаконном введении реконструированного здания в эксплуатацию выписывается штраф на сумму:
- до 1 тысячи рублей для физлиц;
- до 2 тысячи, если это ИП или должностное лицо;
- до 20 тысяч юрлицам.
Размеры штрафов прописаны в пункте 5 статьи 9.5 КоАП РФ.
Как узаконить изменения?
Самовольная реконструкция может быть узаконена. Для этого потребуется выполнить ряд обязательных шагов:
- Обратиться в БТИ с письменным заявлением на выдачу всей проектной документации. Копии и выписки не будут соответствовать существующим параметрам, но без них дальнейшие действия невозможны.
- В отделе архитектуры заказать составление проекта. Архитектор может быть сторонним, но обязан иметь лицензию на осуществление данной деятельности. Специалист делает эскизы по уже выполненным работам, при необходимости изготавливается проект на изменение инженерных коммуникаций.
- Готовый проект дополняется правоустанавливающими бумагами, паспортом и заявлением. Весь блок документов подается в отдел градостроительства и архитектуры. Заявителю выдается акт согласования.
- Акт подписывается у пожарников, санэпидемстанции, коммунальщиков и муниципалитете.
- После сбора согласующих подписей акт предоставляется главному архитектору на резолюцию.
На этом первый этап считается оконченным. Чтобы перейти ко второму и завершающему шагу потребуется оплатить штраф за незаконную реконструкцию.
Размер штрафа зависит от юридического статуса владельца нежилого помещения.
Окончательный этап узаконивания состоит из таких шагов:
- Проект, акт согласования и квитанция об уплаченном штрафе подается в БТИ.
- На объект выезжает техник, который сопоставит имеющийся план и полученный результат.
- После осмотра составляется кадастровый паспорт и техплан.
Новый план регистрируется в Росреестре.
Как согласовать реконструкцию нежилого помещения
Но за аренду коммерческих помещений нужно регулярно платить, поэтому бизнесмен лишается возможности накопить деньги на приобретение собственного объекта коммерческой недвижимости. Зато возможность купить квартиру и оборудовать в ней офис или магазин, может каждый человек, желающий заняться предпринимательской деятельностью.
Процедура эта непростая, требующая оформления множества справок, документов, а для этого соискателю придется обойти немало кабинетов. Причем, за оформление практически каждой справки ему придется платить деньги. Так что процесс согласования реконструкции не только сложный, но и затратный с финансовой точки зрения. Но самостоятельное переустройство коммерческого помещения может привести к печальным и неприятным последствиям – административному или уголовному наказанию, поэтому экономить свое время и деньги на согласовании реконструкции нежилого объекта недвижимости не стоит. Себе дороже!
Что нужно знать, если планируете реконструкцию нежилого помещения
- документ, подтверждающий личность заявителя (паспорт);
- заявления во все перечисленные выше инстанции;
- топографический план местности (геоподоснова) где находится объект недвижимости. При этом неважно, где находится реконструируемое помещение: в многоквартирном доме или отдельно стоящем здании;
- проект с планом реконструкции нежилого строения;
- документы, дающие право распоряжаться собственностью или договор аренды помещения;
- экспертное заключение о техническом состоянии здания;
- поэтажный план здания, включающий в себя чертежи всех нежилых помещений, подлежащих реконструкции;
- если нежилое помещение расположено в многоквартирном доме, необходимо письменное разрешение всех собственников жилья на проведение работ.
Разрешение на реконструкцию в Московской области
Провести реконструкцию здания в Московской области можно после обращения в Министерство строительного комплекса этого региона и Городской комитет строительного надзора. За разрешением может обратиться как физическое, так и юридическое лицо. Важно, чтобы имелись права на объект, в отношении которого будут проводиться работы. Выдают документ на весь срок переделки, предусмотренный в проекте. Но его можно продлить.
Перед обращением за разрешением нужно собрать пакет документов. Он состоит из следующих пунктов:
- бумаги на земельный участок;
- документы на объект недвижимости;
- утвержденный ГПЗУ;
- проектная документация;
- результаты согласования;
- положительное заключение экспертизы;
- отчет о проведении различных изысканий;
- технические условия на подключение к инженерным сетям;
- справки о регистрации бумаг в ИСОГД.
Предварительно нужно провести экологические, геодезические и прочие изыскания, если того требует ситуация. Также следует получить заключения архитектурно-градостроительной экспертизы по внешнему облику здания. Отсутствие одного из документов – это практически гарантированный отказ.