Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как снять обременение с недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Обременения в виде долгов за услуги ЖКХ
Первый вопрос, который возникает, если надо продать квартиру с коммунальными долгами – а можно ли это сделать в принципе? Можно, если на недвижимость не наложен арест за долги.
Если он все же наложен, то придётся погасить задолженность, снять обременение и только потом выставлять объект на продажу. Сделки с квартирами, имеющими долги, можно проводить только в том случае, если нет ареста.
Если арест снят, то с регистрацией перехода прав собственности проблем не должно быть. Главное, чтобы наличие долгов не пугало покупателя. Тем более что по закону новый собственник, в соответствие со статьей 210 ГК РФ, не должен погашать долги старого.
На практике, если долги небольшие, то продавец и покупатель решают этот вопрос между собой. Чаще всего задолженность гасит новый владелец жилья. Как правило, квартира с большими долгами за коммунальные услуги продается с дисконтом на сумму долга. Покупатель вносит аванс, чтобы собственник рассчитался с задолженностью.
Другой вариант предполагает, что неоплаченные услуги ЖКХ остаются на прежнем владельце недвижимости. Важно, чтобы об этом было указано в договоре купли-продажи квартиры.
Продать неприватизированную квартиру с нагрузкой в виде долгов сложнее. Ее нужно приватизировать, и в большинстве случаев это невозможно сделать, не погасив задолженности. Можно попробовать договориться с покупателем об авансе и из него выплатить долг, но на такую рискованную сделку пойдёт не каждый. В этой ситуации могут помочь опытные риэлторы, знакомые с нюансами продажи подобных объектов.
Договор обременения недвижимости: как снять запрет
Любые обременения снимаются после того, как устранены их причины; данный факт регистрируется в Росреестре (в 3-х дневный срок, бесплатно). Если существуют какие-то причины, из-за которых Росреестр не может снять ограничение, собственник должен обратиться в суд.
Отмена ареста и запрета на регдействия с объектом – прерогатива судебных приставов.
Продажа коммерческой недвижимости, находящейся в залоге у банка или в ипотеке, как мы уже сказали, возможна после полного погашения кредита. В иных случаях реализация происходит с согласия банка – продавец гасит долг за счет средств покупателя. Обязательно составляется договор, в котором подробно прописан порядок и механизм подобной оплаты.
Обратите внимание: в случае, если здание принадлежит нескольким собственникам одновременно, ограничения могут касаться не всего имущества, а его доли (или долей). Приобретая здание целиком, покупатель должен проверить правоустанавливающие документы у каждого из собственников!
Кто может подать заявление на снятие обременения
Чаще всего эта информация указана в кредитном договоре. Но если по какой-либо причине это не так, то можно действовать в рамках общего законодательства.
Если в момент заключения кредитного договора была оформлена и подписана закладная, то подать заявку на снятие обременениям могут:
-
банк — как владелец закладной
-
совместно заемщик и банк как владелец закладной
-
заемщик самостоятельно — но только при наличии отметки банка о погашении полностью суммы задолженности.
Если закладная не составлялась, заемщик не может подать заявление самостоятельно — это может сделать либо только банк, либо заемщик совместно с банком.
Как снять обременение с недвижимости
У процедуры есть несколько возможных вариантов. Порядок будет зависеть от специфики работы самого кредитно-финансового учреждения. Возможны следующие варианты:
- одностороннее снятие обременения. Банк направляет заявление о том, что долговые обязательства заемщиком погашены и собственность переходит в полное распоряжение клиента. Такой порядок снятия обременения по ипотеке в Сбербанке;
- двусторонняя процедура. Заявки в соответствующее подразделение Росреестра поступают от кредитора и от заемщика;
- подача в регистрационную палату заявления от заемщика и кредитора закладной. В документе должна стоять отметка о том, что клиент в полной мере выполнил свои обязательства перед банком. Если речь идет о военной ипотеке, то соответствующе заявление направит «Росвоенипотека».
Что делать нельзя, если получить закладную
В том случае, если банк не предоставляет документ о залоге на квартиру (такое редко, но встречается), потребуется дополнительная процедура. В этом случае необходимо будет посетить МФЦ совместно с сотрудником финансового учреждения и подать двустороннее заявление о снятии обременения с недвижимого имущества. Процедура не предполагает оплаты услуги, которую в этом случае оказывает сотрудник банка.
Если вы не помните, была ли оформлена закладная в момент оформления ипотеки, уточните этот вопрос по телефону горячей линии банка, по электронной почте, в онлайн-чате на сайте финучреждения или в его офисе. Если такой документ подписывался, следует обратиться в банк, чтобы его забрать. Если обнаружится, что закладной нет, нужно согласовать с сотрудником банка время и адрес МФЦ, который вы планируете посетить.
После того, как вы собрали необходимый пакет документов, следует предоставить их в МФЦ. Сделать это в офисе вы можете двумя способами:
- в порядке очереди. Скорость обслуживания будет зависеть от загруженности оператором многофункционального центра;
- по предварительной записи. В этом случае вы сможете посетить МФЦ в назначенное время. В этом случае лучше не опаздывать ко времени, т. к. в случае просрочки получать талон и записываться придется заново.
Предварительную запись вы можете осуществить через интернет, по телефону или придя в офис многофункционального центра заранее.
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Как правило, квартиры с обременением разрешают продавать, при условии согласия покупателя взять на себя заботы по освобождению жилья от запретов. Запрет на продажу накладывается только в случае обременения в виде ареста – эту сделку в УФРС просто не зарегистрируют. Невозможным может быть проведение сделок в аварийных домах, которые подлежащих расселению.
В остальных случаях квартира переходит в новому собственнику уже с обременениями. Проще говоря, обременение «следует» за имуществом как «приданое». Соглашаться на такой вариант можно, если есть возможность консультации у опытного специалиста. «Обычно обременения влияют на цену квартиры. Можно снизить ее на 30% за счет «отягчающих обстоятельств». Снижение цены зависит от вида обременения. Например, если покупаемая квартира находится в доме-памятнике культуры, то ее владелец «в нагрузку» получит обременение с обязательством по сохранению объекта. То есть жилплощадь надо поддерживать в идеальном состоянии и при необходимости давать возможность осуществлять проверку его состояния соответствующими организациями. Но такое обременение на стоимость объекта практически не влияет.
Безвозмездное пользование
Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.
При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.
Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.
Некоторые граждане сознательно покупают жилище, отягощенное правами третьих лиц. При этом принятие условий такой сделки фактически значит, что в будущем новый владелец имеет шансы потерять квартиру, приобретенную в обременении. Главный плюс покупки в этом случае — низкая по сравнению с другими предложениями на рынке цена проблемной недвижимости.
С точки зрения закона безопаснее приобрести юридически чистое жилое помещение. Наличие законных претензий третьих лиц может иметь негативные последствия для обоих участников сделки — продавца и покупателя. Среди существующих рисков выделяют:
- признание договора недействительным (ст. 166 ГК);
- трудности с взысканием средств, потраченных на оформление документации с продавца, нарушившего закон;
- возникновение дополнительных обязанностей, например, погашение ипотечного займа, предоставление доступа к приобретенным квадратным метрам арендаторам или лицам, в чьих интересах установлен сервитут;
- взыскание материальных убытков и морального ущерба с недобросовестного контрагента.
Перед подписанием соглашения стоит дополнительно проверить актуальную информацию об объекте продажи. Причем это правило касается как покупателя, так и отчуждателя. Последний обязан сообщить приобретателю о существующих отягощениях. Иначе покупатель после получения претензий третьих лиц сможет обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной.
Как снимается обременение с квартир
Если вам понравилась квартира с обременением, что нужно делать? Чаще всего в качестве покупателя вы мало что можете. А вот если вы планируете продать квартиру, то вариантов становится больше. И все равно многое зависит от ситуации. Типичные случаи:
- если обременение возникло из-за ипотеки, оно будет снято автоматически с погашением долга;
- при аресте обременение снимают или по факту вынесения судебного решения или после ходатайства;
- рентное обременение исчезает само после окончания договора или смерти владельца;
- с другими договорами такая же ситуация, как с рентой: они должны истечь.
Обременение на квартиру — что это?
Для начала предлагаем вам разобраться с самим термином. Итак, обременением называют ограничение прав собственника недвижимости — дома, квартиры, земельного участка или коммерческих объектов.
Согласно статье № 209 Гражданского Кодекса РФ, право собственности предоставляет собственнику возможность распоряжаться объектом по своему усмотрению — продавать, дарить, сдавать в аренду. Наличие обременения в данном случае выступает ограничителем на определенные действия. То есть собственник может проживать в квартире и даже сдавать ее третьим лицам в аренду, но вот продать, подарить или же завещать кому-либо объект права не имеет.
Закон № 122 «О государственной регистрации» гласит о том, что обременение — это особое условие, стесняющее собственника недвижимости и порождающее права на имущество для третьих лиц. В качестве примера здесь можно привести покупку квартиры в ипотеку, когда банк выступает в роли залогодержателя. Для того, чтобы продать или подарить такую квартиру, потребуется соглашение кредитора.
Кроме ситуаций с ипотекой, обременение может накладываться в случае судебных решений. Ниже детально рассмотрим какие бывают обременения на квартиру.
Как снять обременение с квартиры после погашения
Основным условием для снятия всех правовых ограничений с недвижимости, является устранение обстоятельств, ставших причиной их наложения:
- В банке. Только после полной оплаты банковского долга можно снять обременение с квартиры. Для этого нужно обратиться в МФЦ, Росреестр или непосредственно в кредитную организацию (например, в сбербанке можно снять ограничение с квартиры по упрощенной схеме). Потребуется составить заявление на снятие всех ограничений с недвижимости, а также предоставить необходимый пакет документов.
Важно! Чтобы снять имеющиеся обременения с квартиры в выбранном отделении МФЦ, потребуется предварительно получить у банка оригинал закладной на имущество.
- Через суд возможно снять обременение с квартиры в том случае, если оно было наложено на основании судебного ареста. Чаще всего это возможно после завершения судебного процесса или на основании отдельного ходатайства одной из сторон.
- Все остальные случаи (доверительное управление, аренда и т.д.) должны иметь документальное подтверждение окончания срока действия бумаг, являющихся основанием для наложения ограничений или факта смерти славного действующего лица. В такой ситуации можно будет снять ограничения с квартиры в Росреестре.
- Через Госуслуги. Снять ограничения с квартиры через портал быстрее удобнее, чем в реале. Для этого потребуется оформить все заявления онлайн и сделать сканы всех документов, которые могут потребоваться для снятия с квартиры обременения.