Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто контролирует работу управляющих компаний ЖКХ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При выявлении нарушений или бездеятельности со стороны работника или филиала УК в целом, заинтересованному лицу в первую очередь необходимо обратиться с жалобой к руководящему аппарату такой организации.
Как выбрать управляющую компанию
— Из каких соображений тогда собственнику выбирать управляющую компанию, если «Жилищник» — это такая сила?
— Есть такая поговорка — у семи нянек дитя без глаза. «Жилищник» отвечает за все, у него управление по остаточному принципу, огромное количество домов. Триста, четыреста, пятьсот домов в управлении — это очень серьезно.
А управляющие компании — это всегда объем поменьше. Самая эффективная управляющая компания — это сто домов. Тогда они и обойти каждый дом могут, и в каждый подъезд заглянуть, она и рентабельна по деньгам, и по возможностям управляющая компания хорошо и честно делает свою работу. Дай той же компании объем в двести домов, она уже будет управляться хуже.
Поэтому собственник должен выбирать. Либо я выбираю государственную организацию, потому что я понимаю, что с государством надежнее, что там все контролируется восемьдесят четыре раза, и там все под префектурой, и я знаю, куда обратиться, понимаю, какая там дисциплина. Либо я выбираю управляющую компанию, потому что понимаю, что управляющая компания в условиях, когда на рынок пришел «Жилищник», будет в четыре раза лучше работать, потому что очень хочет удержать эти объемы, очень хочет удержаться на рынке.
— И «Жилищнику» также можно претензии предъявить?
— Да, те же самые претензии. У нас «Жилищник» имеет такую же лицензию.
— А на какие цены ориентироваться собственнику, если он будет иметь дело с «Жилищником», и какие деньги он будет платить, имея дело с управляющей компанией?
— Мы вообще один из немногих регионов, если не единственный в России, который платит субсидию своим гражданам. То есть мы платим шестьдесят процентов от всех коммунальных услуг, сорок процентов за нас доплачивает город. Как правило, ставку нам определяет город, мы ее все платим одинаково. Никакой разницы в оплате управляющей компании и ГБУ «Жилищник» практически нет.
Осуществлением надзора за деятельностью управляющей компании на муниципальном уровне осуществляет Государственная жилищная инспекция. К полномочиям указанного ведомства относится обеспечение контроля деятельности жилищника в рамках подведомственного муниципального образования, а также соблюдение порядка исполнения своих должностных обязанностей территориальными отделениями ЖИ.
Каждая жилищная инспекция имеет в своем ведомстве определённую территорию, в рамках которой учреждение обеспечивает выполнение надзорных функций за соблюдением законодательства со стороны управляющих компаний. Так, на территории Москвы располагается десять оговоренных инспекций (в соотношении с количеством районов, расположенных на упомянутой территории). Однако не всегда ЖИ обеспечивает надзор исключительно за одним районом в населённом пункте, в некоторых случаях упомянутому органу может быть подведомственно два или более районов или даже один небольшой населенный пункт.
Таким образом, первичной инстанцией, обладающей правом проведения проверки законности действий управляющей компании, является территориальное отделение жилищной инспекции. В случае если с момента обращения жильцов многоквартирного дома, обслуживаемого недобросовестным жилищником, прошло более месяца или доводы полученного ответа не имеют какого-либо правового основания, то заявитель вправе обратиться в Государственную жилищную инспекцию, которая обладает большими полномочиями, в том числе и возможностью проверки законности действий того или иного территориального подразделения ЖИ.
Обратиться в жилинспекцию с жалобой на действия управляющей компании заинтересованные лица могут в личном порядке или путем почтового отправления соответствующего заявления. Адрес приведенного ведомства можно узнать на официальном интернет-ресурсе Государственной жилищной инспекции. Там же граждане могут написать жалобу в онлайн режиме непосредственно в ГЖИ на действия подведомственных ей подразделений.
Министерство строительства
В случае если обращение в Главную жилищную инспекцию также не принесло никаких результатов, заинтересованному лицу следует обратить внимание на Департамент жилищно-коммунального хозяйства Министерства строительства РФ, к полномочиям которого также относится осуществление контроля за исполнением своих функциональных обязанностей должностными лицами ГЖИ.
Порядок обращения в указанный орган ничем не отличается от общепринятого алгоритма подачи жалобы в другие ведомства. Так, заявление о неполноте проведенной проверки со стороны инспекции может быть подано как при личном посещении оговоренной структуры, так и при направлении жалобы в почтовом или электронном порядке.
Для того чтобы оформить электронный запрос через официальный портал Министерства заявителю необходимо пройти следующий порядок действий:
- На официальном сайте ведомства выбрать раздел «Гражданам»;
- После этого на открывшейся странице следует выбрать пункт «Отправить письмо», а после «Обращение физлиц»;
- В открывшемся поле следует указать личные данные, а также сведения о своем месте регистрации или проживании или адрес электронной почты;
- После ввода оговоренных данных заявитель получит выбор из следующих вариантов: «Отправить электронную жалобу» или «Записаться на личный прием», среди которых следует выбрать первый;
- Завершающим этапом в данном алгоритме является ввод текстовой части обращения, подтверждение ознакомления с правилами сайта и непосредственное отправление самой заявки.
Если ничего не помогло — что делать?
Если никто из представителей указанных выше учреждений не смог помочь, а проблема усугубляется — нужно сообщить о проблеме в прокуратуре или суде.
Важно: обязательно нужно привлечь юриста (можно коллективно), чтобы он помог составить иск или заявление правильно, с четким указанием тех статей законодательства, которые были нарушены в данном случае.
Грамотный подход к делу в некоторых случаях поможет даже взыскать финансовые издержки с ЖКХ.
Следовательно, оставить жалобу на работу жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ) Москвы можно онлайн, с помощью официального сайта мэра, платформы «Наш город», или по горячим телефонам приемной Правительства города и Общественной палаты РФ.
Если электронные письма и звонки не находят адресата — следует записаться на личный прием к главе города, или подать заявление в прокуратуру. Но чаще всего жалобы на услуги ЖКХ Москвы в мэрию не остаются без внимания, так как большинство проблем действительно находятся в компетенции коммунальной организации, обслуживающей многоквартирный дом.
Чтo пиcaть в жaлoбe нa УК
3aкoн нe дaeт чeткиx тpeбoвaний пo cocтaвлeнию зaявлeния. Чтoбы дeлo paccмoтpeли быcтpee, в зaявлeнии вaжнo yкaзaть:
Кyдa пoдaют жaлoбy и oт кoгo
- Нaзвaниe opгaнизaции, кyдa пишyт жaлoбy.
- ФИO и дoлжнocть тoгo, кoмy пишyт жaлoбy.
Oбcтoятeльcтвa дeлa
- Aдpec дoмa.
- Нaзвaниe УК и peквизиты зaключeннoгo c нeй дoгoвopa.
Cyть пpoблeмы
Нa чтo жaлyeтcя жилeц дoмa.
Чтo cдeлaли жильцы
Дaты и oпиcaниe oбpaщeний в УК c тpeбoвaниями ycтpaнить нapyшeния.
Чтo пpocят жильцы
- Нaкaзaть УК зa нapyшeниe дoгoвopa.
- Bepнyть нeзaкoннo пpиcвoeнныe дeньги.
- Лишить УК лицeнзии.
Когда надо обращаться в суд
Есть вопросы , которые лучше решать именно через суд, а не путем жалоб. Особенно, если речь идет о защите прав потребителей: в таком случае собственники квартир могут рассчитывать на взыскание потребительского штрафа, а иногда и морального вреда. Еслиу вас есть полная уверенность в том, что вы правы, не тратьте время и нервы на переписку с органами власти. Сразу обращайтесь к юристу и в суд после получения ответа управляющей компании.
Вы можете обратиться в суд, чтобы обязать управляющую компанию устранить недостатки в обслуживании дома, выполнить ваши требования или чтобы взыскать с УК компенсацию ущерба и морального вреда. Также можете потребовать, чтобы с УК взыскали штраф за неудовлетворение ваших требований в добровольном порядке в размере 50% от присужденной суммы.
Вам не придется платить государственную пошлину за подачу такого иска в суд, если цена иска не превышает одного миллиона руб. Если сумма иска больше — госпошлина рассчитывается, исходя из цены иска за вычетом одного миллиона.
Лицензия на управление МКД
В 2014 году в сфере управления многоквартирными домами появилось обязательное лицензирование. Процесс регулирует ФЗ №255 от 21.07.2014 года.
Чтобы компанию допустили к работе с МКД, ее руководителю или другому должностному лицу нужно пройти квалификационный экзамен, а после подать заявление на получение лицензии в региональную Госжилинспекцию. Обратите внимание — квалификацию не обязательно проходить самому директору, достаточно иметь в штате сотрудника со сданным экзаменом.
За нарушения правил обслуживания жилья, требований жилищного кодекса и других нормативных актов, лицензию у компании могут отобрать, а директора дисквалифицировать. Конкретные сроки дисквалификации, как правило, определяет суд после требований прокуратуры.
В реальности как таковых рейдерских захватов управления в жилых домах — с маски-шоу, угрозами и побоищами — происходит крайне мало, считает Барсуков. Перехват управления в жилом доме в любом случае должен быть следствием определенных процедур, вполне легитимных и предписанных законодательно. Основная — голосование собственников жилья на общем собрании (ОСС). Поэтому главным методом большинства захватов управления становится подделка документов.
Понятно, что подписи в протоколе ОСС можно и подделать, поясняет юрист, проверять их подлинность в ГЖИ не могут и не будут. И большинство жителей узнают о смене УК только по факту выставления счетов на другие реквизиты. И обратят на это внимание только в случае, если суммы в платежках будут отличаться от выставляемых ранее.
Причиной коммунальных войн чаще всего становится инертность жителей, их безразличие к вопросам управления собственностью и нежелание контролировать управляющие компании, считает Барсуков. Поэтому спасение утопающих — дело рук самих утопающих. По закону ни один орган власти не имеет права вторгаться в дела собственников — ни полиция, ни прокуратура, ни жилищные инспекторы. Все конфликты собственникам и УК необходимо решать в суде. Но вполне можно обращаться за помощью к жилищным инспекторам в таких вопросах, как, например, проверка статуса лицензии УК, проверка правильности наличия и оформления договоров с поставщиками ресурсов и подрядными организациями, требование аудита финансовых результатов УК по управлению домом и прочее.
Как контролировать управляющую компанию ЖКХ, вышестоящая организация
Если жильцы многоквартирного дома отказались от ТСЖ и самостоятельного управления в пользу УК, они заключают с выбранной компанией договор. Она осуществляет свою деятельность на основании данного договора, требований жилищного законодательства.
По ЖК РФ собственники МКД вправе производить проверку работы управляющих организаций. С этой целью УК ежегодно предоставляют им письменные отчеты о проделанной работе.
Кроме того, жильцы могут запрашивать у своей компании другие бумаги (о тарифах на ЖКУ, выполненных услугах и т.д.), не запрещенные стандартами раскрытия информации. Не менее важной возможностью влияния на управляющую компанию, является право ее смены.
Деятельность функционирующих в области ЖКХ компаний контролируется и регулируется на всех уровнях власти.
Различные структуры, осуществляющие надзор, имеют свою специализацию и полномочия в этой отрасли. На уровне РФ эти функции осуществляют следующие органы:
- Министерство строительства РФ. Этот орган занимается установлением нормативов в области ЖКХ. Кроме того, он дает разъяснения по вопросам предоставления коммунальных услуг.
- Минэнерго РФ также курирует жилищно-коммунальную сферу, в частности, электроэнергетику и газоснабжение.
- Федеральная антимонопольная служба в Москве следит за законностью установления тарифов на ЖКУ.
Определенным образом контроль за управляющими компаниями ведет и Роспотребнадзор. Он оказывает поддержку потребителям в разных правовых отраслях. Другим органом, способным оказать помощь потребителям являются жилищные инспекции.
Они действуют как на федеральном, так и на региональном уровне. При этом в связи с изменениями в законодательстве они не осуществляют непосредственный надзор за УК. В связи с введением лицензий для УК Госжилнадзор теперь проверяет ее надлежащее использование.
Официальные власти на местном уровне также принимают участие в регулировании сферы ЖКХ. Они вправе осуществлять самостоятельный мониторинг ситуации или реагировать на обращение потребителей. Согласно ст. 165 ЖК РФ они могут провести внеплановую проверку работы УК при обращении собственников помещений в МКД, совета дома.
Кто контролирует УК, ТСЖ и ЖСК в сфере ЖКХ, проверка компаний и надзорные органы
Тому, что именно новостройки часто становятся объектом конкуренции УК, способствует неравномерность формирования сообщества жильцов в новом доме, а также разобщенность современных горожан, считает Барсуков. В момент новоселий, ремонта и некоторой растерянности новых жильцов проще всего на скорую организовать собрание собственников и принять на нем необходимое решение, тем самым узаконив управление домом почти любой компанией. Поменять ее впоследствии может оказаться не так просто.
Помимо долгов, согласно законодательству, причинами смены УК могут являться множественные нарушения и жалобы жителей, которые фиксирует Госжилинспекция. По данным ГИС ЖКХ, в 2021 году в Москве более 30% действующих УК были привлечены к административной ответственности за нарушение по различным статьям КОАП. Это 265 компаний из действующих в столице. В Московской области за этот же период Госжилинспекция выдала постановления о нарушении КОАП чуть менее чем 12% управляющих компаний (161 УК из действующих).
Крайняя мера воздействия на недобросовестную управляющую компанию — лишение ее лицензии. По статистике Госжилинспекции (ГЖИ), за все время с момента начала лицензирования УК в Москве были аннулированы 139 лицензий, в МО — почти 700.
«Практика контроля за управляющими компаниями, которую проводит ГЖИ, заключается сейчас не в поощрении лучших компаний и профилактике нарушений, а в наказании УК за любые недочеты в работе, — считает Максим Барсуков. — Поводом для проведения проверок становится любое обращение жителя дома, будь то неработающий домофон или надпись в лифте. Очевидно, что при желании рейдер, пожелавший инициировать смену УК в понравившемся ему доме, может легко подмочить репутацию действующей УК и образовать впечатляющую статистику жалоб на ее работу. Достаточно двух-трех жителей, которые начнут планомерно тюкать ГЖИ, выискивая малейшие изъяны в работе управляющих. В свою очередь, «многочисленные жалобы» становятся поводом и для назначения административных штрафов, вплоть до аннулирования лицензии и внеплановой замены УК в жилом доме. На радость рейдерам».
Как правило, от руководителя управляющей компании требуют наличия высшего профессионального образования. Подойдет техническое или экономическое направление. Еще для замещения должности обычно нужен трехлетний опыт работы руководителем любой компании и заместителем с периодическим исполнением обязанностей директора в управляющей организации.
Директоров УК не всегда ищут с помощью размещения вакансий. Заместить должность может уже работающий в компании и хорошо проявивший себя главный инженер, юрист или экономист.
Законодательство в отрасли трансформируется довольно быстро — есть десятки нормативных актов, регулирующих процессы, связанные с работой УК, в них постоянно вносят изменения. Руководителю стоит если не изучать их досконально, то хотя бы ознакомиться с обзорами изменений, чтобы быть в курсе происходящего в отрасли.
Существуют 2 вида проверки ТСЖ жилинспекцией:
- плановые – проводятся не чаще 1 раза в год в соответствии с утвержденным планом мероприятий;
- внеплановые – назначаются при поступлении информации о нарушениях в деятельности или в случае заявления от жильцов.
В обоих случаях проверяются целесообразность расходов, общую эффективность деятельности, выявляются ошибки и нарушения.
Инспектор запросит необходимые документы, поэтому заранее готовить ничего не нужно.
Согласно Постановлению Госстроя от 23 сентября 2003 года № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» УК обязана проводить плановый осмотр дома. Проверки проводятся 2 раза в год – весной и осенью.
В ходе осмотров изучается общее техническое состояние здания, выявляются дефекты и вырабатываются меры по устранению. Изучаются подвалы, цокольные этажи, лифты, межэтажные перегородки и так далее. По результатам составляются акты и доводятся до жильцов.
На основе таких осмотров составляется план ремонтных работ.
Существуют и более детальные обследования. Их проводят реже. Первый раз – через 2 года после введения дома в эксплуатацию, когда он еще находится на гарантии у застройщика. А потом раз в 10 лет. А при неблагоприятных условиях – не реже 1 раза в 5 лет.
Именно этой обязанностью ТСЖ пренебрегают чаще всего. А большинство жильцов и не знают о ней. Но проводить ее надо, потому что дома ветшают, крыши и фундамент действуют снег и движение грунта. В стенах могут появиться трещины. Иногда это приводит к плачевным результатам – обрушение дома.
Местные власти иногда сами проводят предварительные проверки.
Подобный случай был в Пермском крае. Тогда местная администрация, специалисты жилищной инспекции, Роспотребнадзора, прокуратуры осмотрели 909 зданий областного центра. Комиссии выявили 518 домов, которым было необходимо срочно провести инструментальное обследование.
Основная сложность таких обследований в цене. В зависимости от самого здания, а также региона, цена может достигать 300 тысяч рублей. И оплачивать должны сами собственники.
Поэтому проводились собрания жильцов, на которых объясняли, почему нужно провести инструментальное обследование их дома. А потом уже сами жильцы заключали договор с выбранной ими специализированной организацией.
Жилищно-строительный кооператив – некоммерческое объединение собственников жилья. Создается на добровольной основе с целью строительства многоквартирного дома и управления им.
Согласно статье 120 Жилищного кодекса РФ на общем собрании членов кооператива избирается ревизионная комиссия на срок не больше 3 лет. Члены комиссию выбирают председателя.
В комиссию не могут входить члены правления ЖСК.
Комиссия обязана 1 раз в год проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Правление ЖСК не имеет право препятствовать и обязано предоставить всю требуемую документацию.
Проверяются:
- сметы доходов и расходов;
- начисление платежей за услуги ЖКХ;
- операции с материальными ценностями;
- зарплата сотрудникам.
По итогам ревизии составляется акт. На общем собрании жильцов предоставляется итоговый отчет. Ведь именно ему комиссия подчиняется.
Типовое положение о ревизионной комиссии включает:
- избрание членов комиссии;
- срок деятельности и порядок прекращения полномочий;
- функциональные обязанности и права;
- особенности деятельности;
- ведение проверок, основания для их проведения и отчетность;
- обязательная документация комиссии.
Все жалобы на подобные компании можно разделить на незаконные действия и бездействие, которое может привести и уже привело к нарушению функционирования систем МКД.
Начать борьбу с недобросовестной организацией нужно с претензии начальству управляющей компании. Заявление пишется на имя ее руководителя. В нем подробно описываются все имеющиеся жалобы.
В течение месяца они обязаны ответить письменно.
Если организация не признает нарушения или просто не отвечают, это дает право обратиться в уполномоченные органы.
Государственная жилищная инспекция является основным органом, контролирующим деятельность управляющих организаций.
Инспекторы проводят свои плановые проверки и работают с жалобами населения.
Подать заявление в данную организацию стоит при нарушении законов и нормативов в области жилищно-коммунального хозяйства.
Роспотребназор проверяет:
- качество воды;
- уровень шума в помещениях при работе вентиляции, лифта;
- санитарное состояние общедомовых площадей;
- уровень влажности.
Управляющие компании Москвы: адреса и телефоны
Ниже представлен полный список управляющих компаний и ЖЭКов в районах и округах Москвы. При переходе по нужной ссылке, можно увидеть все адреса и режим работы отделений, телефоны диспетчерских служб и официальные сайты ЖКХ (при наличии) в районе или округе.
| ЖЭКи и УК в Москве |
|---|
| ЖКХ Восточный АО |
| ЖКХ Западный АО |
| ЖКХ Новомосковский АО |
| ЖКХ Северный АО |
| ЖКХ Северо-Восточный АО |
| ЖКХ Северо-Западный АО |
| ЖКХ Троицкий АО |
| ЖКХ Центральный АО |
| ЖКХ Юго-Восточный АО |
| ЖКХ Юго-Западный АО |
| ЖКХ Южный АО |
| ЖКХ Академический район |
| ЖКХ Алексеевский район |
| ЖКХ Алтуфьевский район |
| ЖКХ Бабушкинский район |
| ЖКХ Басманный район |
| ЖКХ Беговой район |
| ЖКХ Бескудниковский район |
| ЖКХ Бутырский район |
| ЖКХ Войковский район |
| ЖКХ Гагаринский район |
| ЖКХ Головинский район |
| ЖКХ Даниловский район |
| ЖКХ Дмитровский район |
| ЖКХ Донской район |
| ЖКХ Косино-Ухтомский район |
| ЖКХ Красносельский район |
| ЖКХ Левобережный район |
| ЖКХ Ломоносовский район |
| ЖКХ Лосиноостровский район |
| ЖКХ Мещанский район |
| ЖКХ Можайский район |
| ЖКХ Молжаниновский район |
| ЖКХ Нагорный район |
| ЖКХ Нижегородский район |
| ЖКХ Обручевский район |
| ЖКХ округ Внуковское |
| ЖКХ округ Воскресенское |
| ЖКХ округ Десеновское |
| ЖКХ округ Краснопахорское |
| ЖКХ округ Мосрентген |
| ЖКХ округ Рязановское |
| ЖКХ Останкинский район |
| ЖКХ Пресненский район |
| ЖКХ район Арбат |
| ЖКХ район Аэропорт |
| ЖКХ район Бибирево |
| ЖКХ район Бирюлево Восточное |
| ЖКХ район Бирюлево Западное |
| ЖКХ район Богородское |
| ЖКХ район Братеево |
| ЖКХ район Вешняки |
| ЖКХ район Внуково |
| ЖКХ район Восточное Дегунино |
| ЖКХ район Восточное Измайлово |
| ЖКХ район Выхино-Жулебино |
| ЖКХ район Гольяново |
| ЖКХ район Дорогомилово |
| ЖКХ район Замоскворечье |
| ЖКХ район Западное Дегунино |
| ЖКХ район Зюзино |
| ЖКХ район Зябликово |
| ЖКХ район Ивановское |
| ЖКХ район Измайлово |
| ЖКХ район Капотня |
| ЖКХ район Коньково |
| ЖКХ район Коптево |
| ЖКХ район Котловка |
| ЖКХ район Крылатское |
| ЖКХ район Кузьминки |
| ЖКХ район Кунцево |
| ЖКХ район Куркино |
| ЖКХ район Лефортово |
| ЖКХ район Лианозово |
| ЖКХ район Люблино |
| ЖКХ район Марфино |
| ЖКХ район Марьина роща |
| ЖКХ район Марьино |
| ЖКХ район Метрогородок |
| ЖКХ район Митино |
| ЖКХ район Москворечье-Сабурово |
| ЖКХ район Нагатино-Садовники |
| ЖКХ район Нагатинский затон |
| ЖКХ район Некрасовка |
| ЖКХ район Новогиреево |
| ЖКХ район Новокосино |
| ЖКХ район Ново-Переделкино |
| ЖКХ район Орехово-Борисово Северное |
| ЖКХ район Орехово-Борисово Южное |
| ЖКХ район Отрадное |
| ЖКХ район Очаково-Матвеевское |
| ЖКХ район Перово |
| ЖКХ район Печатники |
| ЖКХ район Покровское-Стрешнево |
| ЖКХ район Преображенское |
| ЖКХ район Проспект Вернадского |
| ЖКХ район Раменки |
| ЖКХ район Ростокино |
| ЖКХ район Свиблово |
| ЖКХ район Северное Бутово |
| ЖКХ район Северное Измайлово |
| ЖКХ район Северное Медведково |
| ЖКХ район Северное Тушино |
| ЖКХ район Сокол |
| ЖКХ район Соколиная гора |
| ЖКХ район Сокольники |
| ЖКХ район Солнцево |
| ЖКХ район Строгино |
| ЖКХ район Текстильщики |
| ЖКХ район Теплый Стан |
| ЖКХ район Тропарево-Никулино |
| ЖКХ район Филевский парк |
| ЖКХ район Фили-Давыдково |
| ЖКХ район Хамовники |
| ЖКХ район Ховрино |
| ЖКХ район Хорошево-Мневники |
| ЖКХ район Царицыно |
| ЖКХ район Черемушки |
| ЖКХ район Чертаново Северное |
| ЖКХ район Чертаново Центральное |
| ЖКХ район Чертаново Южное |
| ЖКХ район Щукино |
| ЖКХ район Южное Бутово |
| ЖКХ район Южное Медведково |
| ЖКХ район Южное Тушино |
| ЖКХ район Якиманка |
| ЖКХ район Ясенево |
| ЖКХ Рязанский район |
| ЖКХ Савеловский район |
| ЖКХ Северный район |
| ЖКХ Таганский район |
| ЖКХ Тверской район |
| ЖКХ Тимирязевский район |
| ЖКХ Хорошевский район |
| ЖКХ Южнопортовый район |
| ЖКХ Ярославский район |
Требования к образованию и опыту работы
Как правило, от руководителя управляющей компании требуют наличия высшего профессионального образования. Подойдет техническое или экономическое направление. Еще для замещения должности обычно нужен трехлетний опыт работы руководителем любой компании и заместителем с периодическим исполнением обязанностей директора в управляющей организации.
Директоров УК не всегда ищут с помощью размещения вакансий. Заместить должность может уже работающий в компании и хорошо проявивший себя главный инженер, юрист или экономист.
Законодательство в отрасли трансформируется довольно быстро — есть десятки нормативных актов, регулирующих процессы, связанные с работой УК, в них постоянно вносят изменения. Руководителю стоит если не изучать их досконально, то хотя бы ознакомиться с обзорами изменений, чтобы быть в курсе происходящего в отрасли.
Проверка хозяйственной деятельности ЖСК
Жилищно-строительный кооператив – некоммерческое объединение собственников жилья. Создается на добровольной основе с целью строительства многоквартирного дома и управления им.
Согласно статье 120 Жилищного кодекса РФ на общем собрании членов кооператива избирается ревизионная комиссия на срок не больше 3 лет. Члены комиссию выбирают председателя.
В комиссию не могут входить члены правления ЖСК.
Комиссия обязана 1 раз в год проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива. Правление ЖСК не имеет право препятствовать и обязано предоставить всю требуемую документацию.
Проверяются:
- сметы доходов и расходов;
- начисление платежей за услуги ЖКХ;
- операции с материальными ценностями;
- зарплата сотрудникам.
По итогам ревизии составляется акт. На общем собрании жильцов предоставляется итоговый отчет. Ведь именно ему комиссия подчиняется.
Особенности работы директора управляющей компании
Деятельность на должности директора УК многоквартирным домом имеет свои особенности. Связано это с тем, что УК выступает посредником между организациями, предоставляющими услуги и ресурсы, и потребителями, то есть жильцами.
И с одними, и с другими УК связана договорами, на которых стоит подпись главы. К тому же, компания и лично ее руководитель подотчетны муниципальным органам в части качества и полноты услуг, предоставляемых населению.
Директор в своей деятельности контактирует со всеми своими сотрудниками, держа руку на пульсе компании, и всегда должен быть осведомлен обо всех, самых мелких проблемах, чтобы понимать, когда следует вмешаться и перенести их решение на другой, более высокий уровень.
Является ли коммерческой организацией и юридическим лицом?
Структура управляющей компании включает обязательное наличие директора и учредителя (нередко это одно и то же лицо). Также есть наемный персонал, исполняющий организационные и управленческие функции. Поскольку наем работников может производить только гражданин, ведущий предпринимательскую деятельность и зарегистрированный в Налоговой службе, то УК обязательно должна являться юридическим лицом.
Альтернатива – учреждение такой компанией физическим лицом со статусом индивидуального предпринимателя. Но в таком случае на практике будут возникать сложности с набором персонала (существуют ограничения по количеству человек).
Поскольку по Уставу управляющей компании она исполняет должные обязанности на платной основе, то такая фирма будет относиться к категории коммерческих агентств, получающих прибыль от официальной деятельности.
Какие виды и типы УК бывают?
В едином реестре лицензионных компаний представлен не только список действующих компаний, но также их специализация. Некоторые управляющие компании работают лишь в сфере ЖКХ, а другие занимаются организацией уюта на придомовых территориях.
В таком случае, чтобы не платить дважды и получать полный комплекс желаемых сервисов, нужно выбирать агентство, которое в совокупности реализует поставленные задачи.
Категории компаний по форме управления:
- Жилищные объединения,
- Частные управляющие компании,
- Государственные Унитарные Предприятия (ГУП),
- Дирекция Единого Заказчика (ДЕЗ),
- Непосредственное управление собственниками
Организовывать свою деятельность фирмы должны по следующими этапами:
- сбор информации о доме и о придомовой территорий;
- анализ полученных сведений;
- разработка методов улучшения работы по ухода за зданием.
По характеру участия самих жильцов в организации ухода за домом, могут быть выделены следующие виды управления:
- прямое участие, то есть без привлечения единой компании, а каждый владелец квартиры самостоятельно выбирает управляющую фирму и подписывает с ней соглашение (допускается только в многоквартирных домах, численность квартиры в котором не превышает 40 штук);
- совместное подразумевает, что часть вопросов решаются индивидуально, а вторая часть – вместе по обоюдному согласию или голосованию;
- пользовательское участие, когда жильцы не принимают участие в практических вопросах управления.