Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается совместная собственность от долевой?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон устанавливает, что имущество, приобретенное супругами в период брака, является их совместной собственностью. В совместной собственности супругов может находиться любое имущество, не изъятое из оборота. В состав имущества супругов могут входить не только вещи, не изъятые из оборота, но и права. Таким образом, необходимо понимать термин «любое имущество», употребляемый законодателем. Необходимо отметить, что к совместной собственности супругов закон относит только вещи и права, но не обязательства, — это вытекает из смысла нормы, предусмотренной п. 2 ст. 34 СК РФ. Изъятыми из оборота называют вещи, отчуждение которых законом не допускается. Изъятое из оборота имущество не может находиться в совместной собственности супругов.
Совместная собственность супругов, как режим совместного имущества
«Универсальной модели супружеской собственности нет — каждый случай индивидуальный»
У действующей модели совместной собственности есть серьёзное преимущество, полагает юрист Европейской юридической службы Мария Замолоцких. Независимо от того, кто из супругов приносит доход в дом, имущество считается совместно нажитым — и делить его придётся в равных долях.
С одной стороны это защищает партнёра, который в силу обстоятельств не приносил в семью доход, указывает юрист. Например, того, кто был нездоров или находился в декретном отпуске.
«Но, с другой стороны, бывают обстоятельства, когда муж или жена тратит деньги в ущерб семье (злоупотребляет спиртным, употребляет наркотики и т. д). Если супруги будут судиться за имущество, бремя доказывания ложится на сторону, которая содержала всю семью. Доказательный процесс достаточно сложный и не всегда выигрышный», — указывает она.
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Как определяется доля
По умолчанию доли считаются равными. К примеру, если в процессе приватизации никто не высказывает особых пожеланий, жилплощадь распределяется именно так. Сколько будет собственников, столько и долей. Это соотношение меняется по соглашению или на основании решения суда.
При этом вы вправе договориться с другими собственниками и перераспределить доли так, как вам удобно. Если вы вложили в квартиру больше других, к примеру, потратились на ремонт, и можете это доказать, то можете подать в суд на пересмотр размера вашей части недвижимости.
Доля может переходить по наследству (целиком или поровну между наследниками), передаваться по договору дарения или другим способом, делиться или объединяться. Случается, появляются доли вроде 17/50 и даже 217/680.
Основные отличия совместной собственности от долевой
Критерии
Общая совместная собственность
Общая долевая собственность
Определение долей
Нет
Есть
Согласие на распоряжение собственностью
Не требуется
Требуется согласие всех собственников
Особенности оформления
Недвижимость может быть оформлена на одного супруга с одним, общим документом
Документы оформляются на каждого собственника
Подтверждение права собственности
По закону имущество, нажитое в браке, будет общим
Необходимо документальное подтверждение
Несмотря на особенности, в сделках с общей собственностью нет ничего необычного. Супруги разводятся, делят, продают совместно нажитое, приезжие из других регионов покупают долю в квартире, чтобы зарегистрироваться — опасаться такой покупки не стоит.
Но как и в любых сделках с недвижимостью, важно тщательно проверять и перепроверять все документы. Мошенники не связываются с въедливыми и юридически грамотными покупателями, поэтому вы сможете приобрести такую квартиру без проблем.
Разница между понятиями совместной и долевой собственности
Собственность обретает статус совместной только после заключения брака. Если два человека официально не зарегистрировали отношения, их квартира не будет считаться совместным владением. Причем не имеет значения, приобрел ее кто-то один или деньги вносили оба.
Если внимательно изучить вопрос, что значит долевая собственность на квартиру, то окажется, что в данном случае имеет место иной принцип распределения квадратных метров:
- Доли могут быть равными либо отличаться.
- Жилплощадь распределяется как между членами супружеской четы, так и между людьми, не имеющих родственных связей. В этом состоит принципиальная разница между рассматриваемыми понятиями.
Кроме того, долевое владение предусматривает раздельную оплату владельцами долей налогов и коммунальных услуг. Если недвижимость общая, жильцы платят за все это вместе.
Понятие частной собственности на жилье
Жить в своей квартире или своем доме, желать этого и стремиться достичь — все это для нас норма, естественный порядок вещей. Редко кто вспоминает, что еще совсем недавно мы все были только нанимателями. И хотя квартира воспринималась своей и в советское время, на самом деле это было не так.
Понятие частной собственности на жилье вернулось в жизнь граждан России только в 1990 году — с момента принятия законов о собственности в СССР и РСФСР. А с 1991 года доля частной собственности в жилом фонде стала быстро расти благодаря началу приватизации. До этого все жилое имущество находилось в собственности государства. Появление частной собственности на жилье потребовало изменений в законодательстве и налаживания механизмов регуляции жилищных отношений.
Частная собственность – одна из форм собственности, означающая абсолютное, защищенное законом право определенного лица на конкретное имущество.
Частной собственностью на жилье принято считать недвижимость в жилищной сфере, находящуюся в собственности граждан и юридических лиц. Согласно российскому законодательству, частная собственность на недвижимость не ограничивается по размерам, стоимости и количеству, обеспечивается правом неприкосновенности и подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.
Частная собственность может быть индивидуальной (принадлежит одному лицу) и общей. Общая собственность возникает при вступлении в собственность на одно неразделенное жилье двух или более человек. Большая часть бывшего государственного и муниципального жилья находится в общей собственности проживающих в нем граждан; довольно часто квартиры передаются по наследству нескольким лицам; широко распространены случаи совместного приобретения жилья.
Покупка квартиры в долях
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
- доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.
Особенности распоряжения совместной собственностью
Статьей 253 ГК фиксируется имущественное равноправие супругов, что обязывает получать согласие на выделение доли и оформление любой юридически значимой сделки с квартирой. Только с помощью выдела второй партнер получает право на дальнейшее распоряжение долей, с учетом соблюдения преимущественного права выкупа второго дольщика.
Практика пользования недвижимостью в браке: продажа
Каким образом право общей совместной собственности может реализовываться супругами на практике? Возьмем сценарий, когда речь идет о продаже доли в квартире одним из граждан, состоящих в браке. Предположим, что муж и жена смогли договориться о том, какая доля во владении недвижимостью будет принадлежать каждому. Супруг после этого решил, что продаст имеющийся актив, к примеру, обратившись к риэлтору.
Особенность российского законодательства, регулирующего право общей собственности, заключается в том, что оно предполагает установление приоритета в очередности покупателей доли в совместном владении имуществом в пользу одного из действующих совладельцев. То есть если муж, как в нашем сценарии, пожелал продать часть квартиры, то первый человек, который будет иметь преимущественное право купить данную долю в недвижимости, — его жена. Только если супруга откажется воспользоваться данной преференцией, муж вправе идти к риэлтору. В рамках данной схемы один владелец доли обязан предупредить другого о том, что собирается совершить такую-то сделку, причем в письменной форме.
Раздел и выдел собственности в фермерских объединениях
Как осуществляется выдел из общей совместной собственности в объединениях фермеров? Главный источник права здесь — отмеченный выше закон. В 9-й статье ФЗ «О крестьянском хозяйстве» сказано, что при выходе из объединения кем-либо из его участников не подлежат разделу, в частности, земельный участок, а также средства производства. Однако фермер вправе рассчитывать на компенсацию, соразмерную его предполагаемым долям. Срок ее выплаты определяется по взаимному согласованию участников хозяйства. Возможен вариант назначения его в судебном порядке. Важный нюанс: если даже человек вышел из состава фермерского хозяйства, то в течение еще двух лет он, согласно закону, должен нести субсидиарную ответственность, соразмерную величине прежним долям, по обязательствам объединения.
Что касается раздела общего фермерского бизнеса, то он, как правило, предполагает, что на базе единого хозяйства будет создано несколько независимых. При этом общая собственность разделяется так, чтобы каждый фермер впоследствии мог сохранить все производственные процессы, налаженные в объединении. То есть каждый владелец нового независимого хозяйства должен получить свой трактор, собственную территорию для посева, инвентарь и прочие ресурсы.
Недвижимые и движимые вещи, которые приобретены на средства от дохода мужа и жены, выступают как совместная собственность супругов. При этом что-либо приобрести может один из них. С момента перехода права собственности на объект к одному из супругов, второй становится автоматически участником совместного владения. В законе предусматриваются случаи, когда второй член семьи не участвовал трудом или средствами в приобретении, но однако также получает равные возможности. Совместная собственность супругов, в частности, возникает когда один из них занимался в момент приобретения объекта вторым домашним хозяйством, воспитанием детей. Невозможность участия трудом или средствами в приобретении вещи может обуславливаться и иными уважительными причинами. Например, это может быть служба в армии, тяжелое заболевание и так далее.
Покупка квартиры в долях
Покупка супругами квартиры в долевую собственность осуществляется по стандартному договору купли-продажи, в котором на стороне покупателя выступают два человека. Прописывается:
- ФИО, адреса, паспорта участников, при этом покупателей можно именовать «Покупатель-1», «Покупатель-2»;
- описание квартиры с кадастровым номером, адресом, метражом и т.д.;
- доли, в которые поступает квартира, например «Покупатель-1 приобретает 1/2 доли в праве на квартиру»;
- цена квартиры и порядок ее оплаты – покупателям не обязательно оплачивать в строгом соответствии с получаемыми долями;
- срок и порядок передачи квартиры;
- гарантии продавца и другие условия, которые стороны желают отразить.