Договор аренды нежилого помещения

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор аренды нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласно статье 607 ГК РФ по договору аренды собственником (или уполномоченным им лицом) могут быть переданы земельные участки, обособленные природные объекты, предприятия и имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспорт и другое имущество.

Причины для расторжения

Расторжение договора аренды нежилого помещения между юридическими лицами возможно по следующим причинам:

1. Обоюдное согласие участников. Стороны подписывают соглашение о расторжении.
2. По окончанию срока действия. Если не указано, что договор продлевается автоматически, он считается прекращенным по достижению указанной даты. В случае, когда предусмотрена пролонгация, один из участников должен заявить о его расторжении.
3. По инициативе одной из сторон. Такая причина должна иметь основания, например, нарушение условий соглашения, недвижимость не соответствует указанным параметрам, порча имущества и т.д. Зачастую в данном вопросе возникают споры, вследствие чего дальнейшее его разрешение передается в суд.

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества, иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Что делать, если арендатор не платит арендную плату

Конечно, за нарушение сроков оплаты в договоре должны быть предусмотрены такие санкции как пени за день просрочки. Требовать от арендатора уплаты арендной платы надо сначала в досудебном претензионном порядке. Поводом для обращения в суд может быть не просто однократная задержка арендной платы, а доказательства того, что арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд, и что арендодатель письменно требовал погашения задолженности. Но не всегда споры сторон по причине несвоевременной оплаты проходят в цивилизованном порядке.

На практике бывают ситуации, когда арендодатель после окончания срока договора аренды удерживает имущество арендатора для того, чтобы добиться получения арендной платы. Например, в сданном цехе находится оборудование арендатора, а арендодатель, решив не дожидаться решения суда о взыскании арендной платы, перекрывает доступ в помещение до тех пор, пока арендатор не погасит задолженность.

Прав ли в этом случае арендодатель? Президиум ВАС РФ в Информационном письме от 11 января 2002 г. N 66 считает, что действия арендодателя в этом случае обоснованы. Согласно статье 359 ГК РФ право на удержание вещи имеет любая сторона по договору, если она вправе требовать платежа или совершения иных действий, связанных с данной вещью.

Возможность удержания имущества арендодателем есть и в том случае, когда предмет спора (арендная плата) не имеет прямого отношения к оборудованию, и даже если права на удерживаемое имущество переданы третьим лицам, например, оборудование было продано арендатором. Так что, у арендодателя есть законный механизм истребования арендной платы, а арендатор должен знать о такой возможности.

Обратите внимание, что удерживать имущество арендатора можно только в случае окончания договора аренды, и если сам арендатор не вывез свое имущество. Прекращение доступа арендатора в помещение в период действия договора аренды незаконно, т.к. это нарушает его основное право – возможность пользования арендованной недвижимостью.

Арендодатель также не имеет права указывать в договоре аренды в качестве гарантии своевременной оплаты такое условие как отключение арендатору электроэнергии, воды или газа. Если такое отключение будет произведено, то арендатор может потребовать возмещения убытков в связи с невозможностью пользоваться арендованным объектом.

Главное о договоре аренды нежилого помещения

Заключение договора аренды – процедура, которая предусмотрена в рамках предоставления во временное владение:

• свободного помещения;
• свободного здания.

На основании такого соглашения арендатор приобретает в рамках правового поля возможность использовать не только саму недвижимость, но и, например, находящееся в нем оборудование, мебель, технику. Фактически на его основании осуществляется сдача нежилого помещения в аренду.

Соглашение, которым предоставляется право пользования имуществом, в России регулируется на уровне гражданского законодательства. Оно составляется в письменной произвольной форме, однако есть ряд моментов, которые обязательно нужно включить в текст договора:

• стоимость аренды – указывается конкретная сумма;
• условия, на которых арендная плата может быть повышена.

Независимо от того, оформляется юридическими лицами аренда жилого помещения или нежилого, форма договора, в соответствии с п. 1 ст. 609 и п. 1 ст. 674 ГК РФ, должна быть письменной. На основании с п. 1 ст. 651 ГК РФ при передаче одной организацией в аренду другой нежилого помещения допускается подписание единого документа.

Президиум Высшего Арбитражного суда в своем информационном письме «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» от 01.06.2000 № 53 изложил позицию, согласно которой помещения, хотя и не являются понятием, синонимичным зданию или сооружению, неразрывно связаны с данными объектами. В силу отсутствия самостоятельного регулирования таких договоров к ним должны применяться нормы об аренде зданий и сооружений.

Аналогичным образом решается и вопрос регистрации договоров, предметом которых выступает аренда нежилых помещений. В силу сказанного они подлежат государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ, если их срок равен 1 году более.

Письменная сделка по аренде жилья между предприятиями, в соответствии с п. 2 ст. 674 ГК РФ, также должна пройти процедуру государственной регистрации. Обойтись без нее можно лишь в том случае, если срок, на который передается помещение, составляет менее 1 года.

Преимущественное право аренды

Арендатор, исполнявший договор аренды без каких-либо нарушений имеет право на преимущественное право перед другими лицами на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендатор намеревается заключить договор аренды на новый срок он должен письменно об этом уведомить арендодателя. Срок направления такого уведомления может быть определен в договоре аренды. Если в договоре аренды это срок не предусмотрен, то такое уведомление должно быть направлено арендатором в разумный срок.

Если арендодатель отказался заключать с арендатором договор на новый срок, а в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе обратиться в суд с иском о переводе прав и обязанностей арендатора на себя и/или о возмещении причиненных убытков.

Продление договора аренды также происходит, если арендованное имущество остается в пользовании арендатора по истечении срока договора аренды и арендодатель этому не возражает. В этом случае договор аренды считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Перед рассмотрением правоотношений аренды важно правильно понимать, что является объектом аренды для определения конкретных прав и обязанностей арендодателя и арендатора.

Согласно п. 1 ст. 607 ГК РФ квалифицирующий признак, в соответствии с которым характеризуются возможные объекты аренды состоит в следующем: объектом договора аренды могут быть земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования, т. е. непотребляемые вещи.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается (п.1 ст. 607 ГК РФ). В настоящее время такого закона нет.

В определении объекта аренды, указанного в ст. 607 ГК РФ, законодатель отдельно не выделяет понятия, которые входят в числе объектов арендных отношений. В связи с этим необходимо выяснить, что же такое нежилое помещение. Понятие «нежилое помещение» в литературе и нормативных актах трактуется по-разному.

Немало вопросов до настоящего времени вызывает вопрос о том, относятся ли к зданиям и сооружениям нежилые помещения и соответственно, следует ли на них распространять такой же правовой режим или нет. И в теории, и в практике до настоящего времени не существует единого мнения по данному вопросу.

Рассмотрим, как трактуется понятие «нежилое помещение» в нормативных актах разных уровней.

В ГК РФ 1996 года не раскрывается соотношение понятий «здание» и «нежилое помещение». В ГК РСФСР 1964 г.¹ была глава 27 «Имущественный наем» и в ст. 277 данной главы предусматривался найм строений и нежилых помещений. В ГК РФ 1996 г. утрачено понятие «нежилое помещение», а также понятие «строение», зато появилась новый § 4 главы 34 «Аренда зданий и сооружений». Согласно части 2 п. 6 ст. 12 Федерального закона от 21.07.97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой объект, входящий в состав зданий и сооружений, отсюда можно сделать вывод, что аренда нежилых помещений регулируются теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений.¹

Закон г. Москвы от 02.04.97 г. № 7 «О государственном контроле за учетом регистрацией и использованием объектов нежилого фонда в г. Москве» определяет, что объекты нежилого фонда – это отдельно стоящие нежилые здания, строения и сооружения, части зданий, строений и сооружений, а также нежилые помещения в жилых домах, включая встроенно-пристроенные, чердаки, подвалы, технические и иные помещения нежилого назначения.²

В Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 23.11.96 г. № 1407, сказано, что риэлторы совершают сделки со следующими объектами недвижимости: земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями.³

В вышеуказанных документах термин «нежилые помещения» употребляются в одном ряду с понятиями «здания», «строения», следовательно, «нежилые помещения» — это самостоятельное «узкое» понятие.

Есть у законодателей и другая трактовка понятия «нежилое помещение».

Согласно п.1 Распоряжения Госкомимущества РФ от 05 февраля 1993 года № 217-р «Об утверждении процесса учета и разграничения прав собственности на нежилое помещение», нежилые помещения включают в себя здания, сооружения, встроенно-пристроенные нежилые помещения.¹

В Приложении № 1 под названием «Положение о порядке учета и оформления, прав на объекты нежилого фонда (здания, сооружения, нежилые помещения) в г. Москве», к Постановлению Правительства г. Москвы от 13.08.96 г. № 689 «О поступлении средств по итогам первого полугодия 1996 года от приватизации, аренды земли и нежилых помещений и дополнительных мерах по совершенствованию учета городского имущества и повышению эффективности его использования», дается определение понятий: нежилой фонд – это нежилые помещения (здания, сооружения); нежилые помещения – это отдельные строения и их часть, неиспользуемые для проживания граждан; отдельные строения – здания, сооружения и другие объекты, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в Московском городском бюро технической инвентаризации (МосГорБТИ).²

Из данного Постановления следует, что нежилое помещение – это общее понятие, в которое входит и здание, и сооружение.

В п. 1.3 Положения о порядке оформления закрепления административных зданий, сооружений и нежилых помещений, находящихся в федеральной собственности, передаче их в аренду и безвозмездное пользование, утвержденное Распоряжением Мингосимущества РФ от 23 марта 1998 г. № 252-р дается определение понятия объекта недвижимого имущества – административные здания, сооружения и нежилые помещения, относящие к федеральной собственности.³

В приложении к Распоряжению Мингосимущества РФ от 30 апреля 1998 года № 396–р «О едином порядке определения величины перечисляемой в федеральный бюджет арендной платы за пользование находящимися в федеральной собственности зданиями, строениями, сооружениями и отдельными помещениями», указано, что к помещениям могут относится отдельно стоящее здание, его наземная встроенно-пристроенная часть, чердак (мансарда), подвал.¹

Посмотрев нормативные акты разных уровней, можно сделать вывод, что законодатели не пришли к общему мнению о понятии «нежилое помещение».

В период с 1993 года (когда действовал ГК РСФСР 1964 г.) по настоящее время общего понимания термина «нежилое помещение» не выработано. Было бы разумно в законодательном порядке определить значение термина «нежилые помещения», и тогда станет ясно, что именно является объектом правового регулирования в том или ином случае. Конечно, это потребовало бы внесения изменений в существующие нормативные акты, затрагивающие указанную проблематику, но в результате этого все участники таких правоотношений оказались бы в выигрыше.²

В связи с тем, что в Российской Федерации законодательство несовершенно, то и авторы, при составлении юридической литературы, статей расходятся во мнении, что такое «нежилое помещение» и какие нормы необходимо к аренде нежилых помещений применять общие или специальные.

Рассмотрим точки зрения ученых-юристов на эту проблему.

В юридической литературе ряд авторов придерживаются точки зрения, согласно которой понятие «здание» включает весь спектр нежилых и жилых строений, как здание в целом, так и его часть.

И. Исрафилов высказывает точку зрения, которую можно свести к тому, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть.³

А.П. Сергеев и Ю.К. Толстой приводят довод, что все основания, используя аналогию закона, распространить правила об аренде зданий и сооружений и на нежилые помещения, за исключением норм, касающихся перехода к арендатору прав на земельный участок. Во всяком случае, к аренде нежилых помещений должны применяться правила о форме договора аренды зданий (сооружений), его регистрации, порядке передачи объекта и уплаты арендной платы.¹

Анализ этих точек зрения показывает, что нежилые помещения, будучи составной частью здания и сооружения, по своему правовому статусу имеют аналогичный зданиям и сооружениям режим и, следовательно, отношения по аренде нежилых помещений должны регулироваться аналогично отношениям по аренде зданий и сооружений.

Другая группа авторов придерживается иной позиции, согласно которой в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в ГК РФ отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме.

Договор аренды нежилого помещения между юридическими лицами: образец и инструкция по составлению

Договор аренды представляет собой документальное подтверждение факта оформления отношений между двумя субъектами — арендодателем (то есть владельцем недвижимости) и арендатором (его будущим пользователем).

Согласно ему, первая сторона передает второй принадлежащее ей нежилое помещение для его использования в течение установленного срока и за некую плату.

Стоит учесть, что в рассматриваемом случае договор заключается исключительно в письменном виде, независимо от его срока или других условий.

Это существенно отличает сделку от остальных случаев, когда допускается и устная договоренность.

Данное требование установлено законодательно, ст. 609 ГК РФ. В ней говорится, что письменная форма является обязательной для сделки, если участие в ней принимает хотя бы одно юридическое лицо.

Для чего необходим договор

Арендовать нежилое помещение чаще всего приходится с целью ведения бизнеса. А договор аренды такого объекта – основной документ правоотношений между арендодателем и арендатором.

Объектами договора могут выступать любые здания, сооружения, склады, торговые залы, земельные участки, которые пригодны для той или иной деятельности. Это дорогостоящие объекты, требующие надлежащего ухода и отношения. Поэтому, передавая имущество арендатору, владелец должен иметь гарантию того, что с недвижимостью будет все в порядке. А арендатор, в свою очередь, должен передавать денежные средства (иногда не малые) и, тоже должен быть уверенным, что ему создадут хорошие условия за плату. Вот для регулирования таких правоотношений и нужен договор аренды нежилого помещения. Он «оберегает» участников от рисков быть обманутыми. Арендодателя соглашение спасает от возможных убытков, а арендатору создает условия для успешной работы.

Договор безвозмездной аренды помещения из нежилого фонда

Данный вид договора представляет собой соглашение двух сторон об аренде нежилого помещения на бесплатной основе. Чаще всего, такой вид договора заключается между родственниками, с благотворительными организациями и иными общественно-экономическими субъектами, не имеющими возможности оплачивать аренду за пользование помещением. Договор безвозмездной аренды может быть подписан, как непосредственно участниками соглашения, так и их представителями, полномочия которых подтверждаются нотариальной доверенностью, выписанной сроком не более, чем на 3 года. Передоверие доверенности возможно только через нотариуса. Безвозмездный договор аренды нежилого помещения составляется в типовой письменной форме в двух экземплярах (по числу участников), по инициативе одной из сторон может быть заверен у нотариуса. По сути, договор безвозмездного пользования нежилым помещением является договором ссуды, в котором одна сторона выступает в роли ссудодателя, вторая – ссудополучателем. Соответственно, ссудодатель передает нежилое помещение во временное пользование ссудополучателю, которое он по окончании срока действия соглашения должен вернуть в первоначальном виде. Главными условиями сделки такого характера являются предмет аренды и безвозмездность. В случае отсутствия в соглашении данных о нежилом помещении, такой договор будет считаться незаключенным.

Как правильно составить договор

Процедура подготовки строго регламентирована нормативными актами, нарушение которых влечет за собой аннулирование возникших правоотношений. Необходимо выделить ряд пунктов, которые следует включить в обязательном порядке. В их числе:

• Реквизиты сторон: адресные, контактные, а также паспортные данные.
• Подробное описание объекта имущественного найма, составленное на основании свидетельств, выданных регистрационным органом.
• Перечисление прав и обязанностей участников сделки.
• Продолжительность действия документа. Приведение ограниченного срока в рамках документации не является обязательным требованием. В случае отсутствие такового продолжительность найма определяется, как максимальная.
• Сумма арендной платы, а также дата направления ежемесячной платы.
• Порядок передачи денежных средств.
• Условия приема и передачи постройки в пользование съемщика.

Порядок передачи помещения

Порядок передачи помещения от арендодателя арендатору требует обязательного оформления акта приема-передачи. Документ фиксирует переход права владения недвижимостью, а также состояние помещения на момент перехода к арендующему.

С учетом обязательности составления акта приемки, порядок передачи помещения арендатору следующий:

• в договоре или в устном порядке после его составления стороны оговаривают дату передачи;
• на момент встречи помещение осматривается, делаются необходимые пометки и записи о его техническом состоянии, фиксируются претензии арендатора к арендодателю;
• при необходимости к оформлению акта могут привлекаться третьи лица, к примеру, независимые эксперты;
• при отсутствии разногласий акт подписывается.

Если по состоянию помещения возникают замечания, арендатор вправе требовать от арендодателя устранения неисправностей или соответствующего снижения стоимости аренды.

Необходима ли регистрация

Прежде всего, необходимо выяснить, нужна ли государственная регистрация договора аренды, и когда она является обязательным этапом оформления бумаг. Согласно действующим нормам, рассматривают этот вопрос с учетом срока действия договора. Так, если речь идет о неопределенном сроке, или же сроке менее одного года, заверение бумаг государственным учреждением не является обязательным.

Если сотрудничество между сторонами заключено на год или более, регистрация договора в государственном учреждении является обязательной, поскольку без нее документы могут считаться недействительными, равно, как и сама сделка. При возникновении спорных вопросов у любой стороны договора оспорить его в суде будет невозможно.

Если один из участников сделки под тем или иным предлогом желает уклониться от ее фиксации согласно нормам закона, второй участник имеет право его обязывать. В сложных случаях сделать это следует в судебном порядке.

Порядок регистрирования договора аренды

Для регистрирования договора аренды в Росреестр подаются следующие документы:

• кадастровый паспорт помещения, передаваемого в аренду;
• сам договор;
• заявление о регистрации соглашения.

Отсутствие любой из вышеприведенных бумаг ограничивает заявителей в возможности зарегистрировать договор.

Оформление бумаг может занять несколько дней. С момента государственной регистрации данное соглашение вступает в силу, и арендатор получает право распоряжаться вверенным ему имуществом.

Дополнительное соглашение к документу

По истечении основного договора аренды сторонами может быть принято решение о продлении сотрудничества. Для этого зачастую не составляют новый договор, ограничиваясь дополнительным соглашением. Оно также заверяется нотариально.

Как правило, в дополнительном соглашении описываются условия:

1. Продления срока аренды
2. Пользования имуществом, не прописанным в основном договоре
3. Любые другие изменения по договору, не ведущие к его расторжению.

Дополнительное соглашение может быть сформировано только по обоюдному желанию сторон. Данный документ привязан к основному договору аренды. И при разрыве юридических отношений по договору, оно также теряет силу.

Договор аренды склада между юридическими и физическими лицами — важные детали

Соглашение формируется на базе стандартов, представленных в ГК РФ, основанном на доверии и доброй воли участников сделки. В него нужно внести как минимум пять пунктов:

1. ФИО представителей, названия организаций, а также наборы платежных реквизитов.
2. Описание объекта — конфигурация, коммуникации, прилегающие территории и прочие важные параметры.
3. Детально расписанный процесс адресации прав на пользование складскими зонами, желательно, в пошаговом виде.
4. Способы произведения оплаты, размеры первоначального взноса, учет всевозможных скидок, дата адресации ключей.
5. Взаимные обязанности по поддержанию порядка на участке, а также проведения коммунальных платежей.

Действительность бумаги подтверждается приложениями — правоустанавливающим бланком, кадастровым паспортом, перечнем арендаторов и выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Договор субаренды нежилого помещения между юридическими лицами: образцы и риски

Когда устраивают площадь и цена, компания соглашается на субаренду и не требует помещение от собственника. Чтобы заключить между юридическими лицами договор субаренды нежилого помещения, составьте документ на основе образца. Предусмотрите риски.

Чтобы зарегистрировать компанию, нужен адрес места нахождения (п. в ч. 1 ст. 5 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ). Когда фирма только начинает работу, она ищет бюджетные варианты, но с удобным месторасположением.

Чтобы сэкономить, компания рассматривает офисы небольшой площади. Как правило, такие предложения исходят от арендатора, а не собственника.

Организация может арендовать целое здание и сдавать помещения в поднаем небольшим компаниям.

Сделку с арендатором оформляют как субаренду. За основу можно взять образец договора субаренды и составить документ для сделки между юридическими лицами на нежилое помещение. Но если фирма планирует заключить такой договор, нужно оценить риски.

Похожие записи:

• Правила въезда в Азербайджан иностранцам в марте 2023
• Как получить ветерана труда и право на соцподдержку
• Как перейти на УСН с 2023 года