Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как осуществляется купля-продажа дома». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С 2020 года не надо платить НДФЛ 13% со сделок по продаже жилья, если это было единственное жильё и вы владели им 3 года или больше. Раньше льготу по НДФЛ могли получить только те, кто владел жильём не менее 5 лет. Поэтому, собственник, который владеет домом меньше 3 лет, скорее всего предложит указать в договоре сумму до 1 млн. рублей. Вы вправе отказаться, тем более, что с 2016 года налог исчисляется от 70% кадастровой стоимости объекта, если в договоре купле-продажи указана сумма меньше.
На что обратить внимание при покупке дома
- Уточните дату постройки и срок владения домом;
- Узнайте о планах развития территории;
- Уточните материал стен и крыши, наличие подвала и т.д.;
- Лично проверьте наличие: воды, газа, электричества, канализации и интернета;
- Попросите показать квитанции об оплате жилья за летний и зимний период. Так вы избежите сюрпризов при оплате ЖКХ, а заодно проверите — нет ли у продавца долгов перед коммунальными службами;
- Переведите отопление в зимний режим и проверьте температуру батарей;
- Убедитесь в законности построек на придомовой территории (баня, гараж и т.д.);
- Убедитесь в отсутствии долгов по имущественным налогам;
- Пообщайтесь с будущими соседями — вам с ними жить;
- Разговаривайте о цене только с собственником, либо тем, кто принимает решение о продаже;
- Избегайте продавцов, которые торопят с принятием решения.
Какие риски при самостоятельной покупке дома
Конечно хочется купить дом подешевле, а в случае чего, продать подороже или хотя бы остаться при своих. Но когда торопишься и пытаешься на всём экономить — возникает риск покупки недвижимости на эмоциях. Такие гонки часто заканчиваются дополнительными тратами на подключение коммуникаций и капитальный ремонт. Например:
- Вы выбрали самый дешевый вариант и сэкономили на покупке, а потом узнаете, что фундамент был с трещиной и жить в доме без капитального ремонта нельзя;
- Продавец обещал вам подключение дома к газу по Федеральной программе, а оказалось, что прокладка газопровода и монтаж ШРП будет проходить на деньги собственников.
Шаг 10. Перерегистрация прав собственности в Росреестре и полный расчет
Для того чтобы каждому читателю была понятна процедура оформления документов в Росреестре, рассмотрим ситуацию на примере.
Пример:
Допустим, покупатель Петров продает свою недвижимость покупателю Иванову.
В оговоренный день Петров и Иванов обращаются в Росреестр, где первый составляет заявление о передаче своих прав и собственности. Затем Петров отдает собранные документы работнику Регистрационной Палаты (документы, перечисленные в шаге 7 + акт передачи и 3 экземпляра договора купли-продажи).
Обе стороны в присутствии представителя Росреестра, ставят подписи в необходимых документах, после чего Иванов передает деньги за недвижимость Петрову.
Если Петров хочет, чтобы деньги за имущество ему передал покупатель лично, он берет несколько свидетелей, которые фиксируют факт передачи денежных средств, после чего продавец составляет расписку, что деньги получены в счет продажи имущества.
Произвести расчет можно через банковскую ячейку. Это более надежный способ для продавца, при этом в банке можно проверить каждую купюру на подлинность.
После оформления всех формальностей Иванов в течение 30 дней получает документы, которые подтверждают его права собственности на купленное имущество.
Оформление сделок купли-продажи дома без риэлтора в 2022 году
О них у меня постоянно спрашивают клиенты, поэтому я решила все объяснить в статье.
- Кадастровый паспорт;
Кадастровые паспорта или кадастровые выписки не выдают с 2017 года, потому что упростили Государственный Кадастр Недвижимости. Об этом мы писали здесь. Вся информация из кадастровых паспортов теперь содержится выписках из ЕГРН.
- Заявление о переходе прав собственности.
Хоть такое заявление и обязательно при регистрации сделки, сторонам не нужно его оформлять. Его составляет сотрудник МФЦ при предоставлении договора купли-продажи, сторонам достаточно его только подписать. Частично информацию взяла отсюда.
Какие документы нужны для продажи дома в 2022 году
Для того, чтобы покупатель согласился приобрести земельный надел по более дорогой цене, его следует привести в надлежащее состояние. Здесь нужно обратить внимание на следующие моменты:
- Не должно возникать затруднений при визуальном определении границ угодья. Если территория владения ничем не огорожена, следует поставить хотя бы самую незатейливую изгородь (например, вбить в землю арматуру и натянуть веревку). Но не стоит заказывать установку дорого забора (равно как и скамеек и прочих конструкций), поскольку ваши вкусы могут не совпадать с предпочтениями покупателя.
В ситуации, когда границы надела установить невозможно, необходимо обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него процедуру межевания. Кадастровый инженер может установить межевые знаки, определяющие границы недвижимого объекта, но это потребует от владельца надела дополнительных затрат.
- Если на участке находятся временные постройки, можно их демонтировать.
- Перед тем, как совершать сделку, земельному наделу следует придать ухоженный вид. Шансы на продажу землевладения на приемлемых для вас условиях возрастут, если вы позаботитесь о том, чтобы на его территории не было:
- скоплений мусора;
- непроходимых зарослей кустарников;
- густой травы и сорняков.
- На участке не должно возникать подтоплений вследствие выпадения атмосферных осадков или повышения уровня залегания грунтовых вод. Их отведение должна обеспечивать грамотно организованная и не засоренная дренажная система.
Приведя территорию в порядок, можно подавать объявление о продаже надела. В качестве площадок для его размещения следует использовать предназначенные для этого рубрики местных газет или специализированные интернет-сайты (Авито, ЦИАН, Яндекс.Недвижимость и т.д.).
В объявлении следует описать характеристики участка, перечислить размещенные на нем объекты, привести информацию о подключенных коммуникациях и указать кадастровый номер. Также в объявление нужно поместить несколько фотографий, позволяющих покупателю визуально оценить угодье и его местоположение.
Для того, чтобы продать земельный участок, продавец должен подготовить следующую документацию:
- паспорт гражданина РФ (аналогичный документ понадобится и покупателю);
- кадастровый паспорт (план), который требуется представить в качестве приложения к договору купли-продажи при его государственной регистрации;
- выписку из ЕГРН, подтверждающую, что продаваемое угодье принадлежит продавцу (для участков, приобретенных до 15 июля 2016 г., можно использовать свидетельство о госрегистрации права собственности);
- документ, на основании которого надел был получен в собственность (к числу таких бумаг относятся договор купли-продажи, дарственная, завещание и т.д.);
- если участок стал собственностью продавца в период нахождения в браке, потребуется получить письменное согласие второго супруга (действительность этого согласия необходимо подтвердить у нотариуса);
- подписанный сторонами договор купли-продажи земельного участка (нужно сделать 3 экземпляра – для сторон договора и Росреестра);
- акт приема-передачи отчуждаемого объекта (3 экземляра);
- если от имени продавца сделку совершает его представитель, необходим надлежащим образом заверенный документ, подтверждающий его полномочия.
Как продать недостроенный дом с земельным участком
Иногда достроить дом и продать его в готовом виде выгоднее, чем в недостроенном. Продажа недостроя занимает много времени, потому что меньше покупателей заинтересованы в такой покупке. Но если дом не готов, вы всё равно можете его продать.
Оформите дом как oбъeкт нeзaвepшённoгo cтpoитeльcтвa и зарегистрируйте право собственности. Для этого подайте заявление в БTИ, получите кадастровый паспорт и подайте его в МФЦ вместе с документами на землю. После оформления заявления и оплаты госпошлины вы получите выписку из EГPH о праве собственности на недострой.
Пocлe oфopмлeния дoкyмeнтoв внесите недостроенный дом в дoгoвop купли-продaжи и передайте пpaвo coбcтвeннocти. Недвижимость не будет считаться жилой. Чтобы использовать её по назначению, потребуется офopмить aкт o ввoдe в эксплуатацию и скорректировать данные в кaдacтpoвoм пacпopтe и Pocpeecтpe.
Размеры льготного кредита по сельской ипотеке
Диапазон кредитованных средств может быть от 0,1 до 3 млн. руб. (5 млн. для Ленинградской обл. и Дальнего востока). С конца октября 2020 г. увеличен кредитный максимум для Ямало-Ненецкого АО – до 5 млн (постановление за №1748).
Начальный взнос 10% и выше. При отказе или невозможности предоставить подтверждение занятости и дохода потребуется первоначальный взнос от 50%.
Использование одобренного сельско-ипотечного госкредита на первоначальный взнос невозможно. С 27 октября 2020 года допустимость полного или частичного внесения взноса средствами семейной госсубсидии (маткапитала) утверждено окончательно (постановление за №1748).
Ипотека для сельских поселений предлагается по годовой ставке 2,7-3% (условие – страхование жизни), либо под 7-9% (без страхования жизни).
В 2022 году правительство сохранило ставку по сельской ипотеке и выделило на новые выдачи по программе дополнительные средства.
— «Мы сохраним льготную ставку и на компенсацию к заложенному выделяем дополнительно 7 млрд рублей», – сообщил премьер-министр Михаил Мишустин.
Документы для сельской ипотеки на долевое строительство
Кредитование банком строительства недвижимого объекта (таунхауса, квартиры) по договору ДДУ допускается по предоставлению заемщиком следующих документов:
- подтверждающих право выполнения строительства компанией-застройщиком. Это заверенные печатью застройщика копии устава, свидетельства ОГРН, ЕРГЮЛ и ИНН, лицензии и разрешения на строительные работы (полный документальный перечень уточняется в банке);
- подтверждающие право аренды или собственности на участок строительства. Такими документами будут свидетельство права земельной собственности, либо договор долгосрочной аренды;
- ЕГРН-выписка на земельный участок строительства (срок действия – месяц);
- строительное разрешение под многоквартирный дом (также таунхаус);
- проектная декларация недвижимого объекта;
- проект договора участия для кредитных сделок по объекту долевого строительства. При наличии в ДДУ обязательства заемщика передать кредитованную банком сумму застройщику для обеспечения перспективного заключения основного договора – банк откажет в кредите.
Чacтo пoкyпaтeли cтpeмятcя кyпить зeмлю в кpacивoм мecтe или пoближe к oзepy, нe зaдyмывaяcь o тoм, cмoгyт ли oни пocтpoить нa этoм yчacткe дoм, бyдyт ли тpyднocти c пoдъeздoм зимoй. Нo ecть нecкoлькo пpaвил, кoтopыe cильнo yпpocтят вaм жизнь:
- Бepитe yчacтoк c минимaльным yклoнoм. Bыpaвнивaниe пepeд зaклaдкoй фyндaмeнтa влeтит в кoпeeчкy — лyчшe, чтoбы зeмля этoгo нe тpeбoвaлa.
- Bыбиpaя зeмлю вoзлe вoдoeмa, пpoвepьтe, нe yпoлзeт ли зeмля вмecтe c вaшим дoмoм пpямo в peкy. Для этoгo мoжнo вызвaть cпeциaлиcтoв — гeoфизикoв и гидpoгeoлoгoв.
- Пoдбиpaйтe yчacтoк нyжнoгo paзмepa. Ecли вы пpимepнo пpeдcтaвляeтe, кaкoгo paзмepa бyдeт дoм, yчacтoк нe дoлжeн быть мeньшe oжидaeмoгo paзмepa дoмa. Cчитaйтe нe тoлькo в coткax, нo и в мeтpax. C pacчeтaми вaм пoмoгyт мapкшeйдepы или cтpoитeльныe кoмпaнии.
- Oцeнитe cocтoяниe кoммyникaций. К yчacткy дoлжнo быть лeгкo пpoexaть кpyглый гoд, ecли вaм этo вaжнo, a тaкжe нe дoлжнo быть пpoблeм c пoдключeниeм вoды, элeктpичecтвa и гaзa.
- Oпpeдeлитecь, нa кaкoм paccтoянии oт гopoдa дoлжнa нaxoдитьcя зeмля.
Заключение – коротко о главном
Зная о том, какие документы проверять перед покупкой земельного участка, можно обезопасить себя и сохранить свои собственные сбережения. Мошенники охотно пользуются неграмотностью потенциальных покупателей и часто продают наделы с обременением. Они ограничивают права нового собственника и не позволяют ему распоряжаться купленным участком по своему рассмотрению. Чтобы не попасть в такую ситуацию, необходимо для проверки документов нанимать опытного юриста или подыскивать подходящую недвижимость при помощи риелторского агентства с безупречной репутацией на рынке. Сэкономить на их услугах может тот, кто повышает свою правовую грамотность и заранее изучает вопрос о том, какие документы нужно проверить перед покупкой загородной земли.
|
Еще немного внимания! Напишите в комментариях – как думаете, трудно ли составить и послать запрос в ЕГРН. Еще, скажите, есть ли среди ваших знакомых хоть один человек, который пострадал и потерял все свои сбережения после приобретения земельного участка с обременением. |
Когда нужен нотариус для сопровождения сделки?
В оппозиции к распространенному мнению, не все операции требуют нотариального сопровождения. Разумеется: большинство из них не провести без такого сопровождения и без оформленного соглашения они будут считаться недействительными. На основе статей, регламентирующих процесс, оформление купли продажи недвижимости через нотариуса в обязательном порядке проводится в таких случаях:
- совершение сделки с отчуждением долей;
- продажа разных долей в рамках одной процедуры;
- если объект принадлежит несовершеннолетнему лицу;
- передача недвижимости через договор ренты;
- раздел общего имущества, нажитого в браке.
Можно ли оспорить и в каких случаях?
Оформленный договор через нотариуса купли продажи недвижимости, предварительное проведение расчета через банк, все же имеет определенные риски. Законом обозначены обстоятельства, когда можно оспорить договор в судебном порядке. Аннулирование представлено в 3-х возможных вариантах:
- Оспаривание – доказав, что права собственности были нарушены; в течение 1 года с момента, как заинтересованное лицо узнало о нарушении своих прав.
- Ничтожность. Признаки ничтожности указаны в статьях 168–172 ГК РФ. Срок давности – 3 года, максимальный – до 10 лет.
- Расторжение при существенном нарушении условий одной из сторон (ст. 451 ГК РФ). Например, квартира не соотвествует описанию в паспорте или покупатель не выплатил всю сумму средств до указанной даты.
Какие документы должны быть у продавца
Если не будет необходимых документов при покупке дома, возникнут проблемы с перепродажей жилья. Поэтому нужно уделить время на изучение документации, предоставленной владельцем недвижимости.
Документ, подтверждающий право владения домом и участком, может быть представлен как:
- соглашение купли-продажи;
- договор мены;
- свидетельство о получении наследства;
- акт о сдаче строения в эксплуатацию (если продавец самостоятельно строил жилище);
- свидетельство о регистрации постройки в Росреестре.
Техпаспорт на имущество содержит подробное описание построек, относящихся к объекту сделки. Прописывается их стоимость, целевое предназначение. Документ выдают в БТИ и заверяют печатью. В техпаспорте отражены данные и о самом здании: количество этажей, метраж, поэтажный план.
ВАЖНО! По техпаспорту определяют кадастровую стоимость недвижимого имущества. На каждую постройку выдается отдельный документ. Если на участке больше одного здания, каждое должно иметь технический паспорт.
Справка из местного органа самоуправления отражает количество людей, прописанных на жилплощади. Перед совершением сделки их выписывают, иначе впоследствии здание не получится продать.
Доказательством полноправного распоряжения имуществом собственником являются следующие документы:
- соглашение купли-продажи;
- дарственная;
- договор мены;
- выписка из ЕГРН;
- свидетельство о получении наследства.
Как составить договор купли-продажи?
Оптимальным вариантом будет, если этот документ составит юрист, но законом не запрещено составить «купчую» самостоятельно. В документе должна быть указана следующая информация:
- Полное наименование документа.
- Дата, место и время заключения договора.
- ФИО и паспортные данные участников сделки.
- Объект соглашения, то есть строение с земельным участком.
- Расположение объекта недвижимости и земельного надела.
- Технические характеристики, которые «подтягиваются» из кадастрового паспорта.
- Условия заключения сделки.
- Стоимость сделки, если имел место задаток, то обязательно это указывается в договоре.
- Сроки и способ внесения оплаты за участок с домом.
- Реквизиты сторон.
- Подписи сторон.
Когда земля оформлена правильно…
Поскольку наряду с домом к покупателю переходит и земля под ним, важно также знать, какие документы нужны для покупки собственно участка.
В первую очередь продавец должен показать интересанту кадастровый паспорт земельного участка (по сути – это выписка из ЕГРП). В документе указывается площадь надела, его местоположение, категория (например земли населенных пунктов, сельскохозяйственного назначения) и вид разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство и др. Кроме того, паспорт участка содержит информацию о кадастровой стоимости, имеющихся обременениях, ограничениях в использовании. Разумеется, в документе есть графа о том, кому принадлежит данный земельный надел.
Кадастровый паспорт – показатель того, что участок поставлен на кадастровый учет и с ним можно совершать сделки, в том числе купли-продажи.
Время заключать договор
Договор купли-продажи обычно содержит наименование договора, дату и место его заключения, предмет договора (полный список объектов отчуждаемого имущества), все идентификационные признаки дома и участка: местоположение, площадь, информацию о регистрации права в ЕГРП и т.д. В документе прописывается общая сумма сделки, а также стоимость каждого объекта недвижимости. Могут быть указаны различные дополнительные условия (образцы договоров можно без проблем найти в Интернете, но лучше дополнительно посоветоваться с юристом).
Договор подписывается, как минимум, в трех экземплярах: по одному для каждой сторон и один – для регистратора (об этом ниже).
Купля-продажа дома с участком может совершаться лицами, действующими по доверенности, но она должна быть заверена нотариально. Что касается самого договора купли-продажи, то он может быть заключен в простой письменной форме (нотариат – по желанию) и не нуждается в государственной регистрации.
Стороны, намеревающиеся подписать документ, вправе сначала оформить предварительный договор, официально закрепляющий такое намерение (там может быть зафиксирована цена сделки, ее сроки и т.д.). Основной договор в будущем заключается на условиях, которые оговариваются в предварительном.
По завершении процедуры передачи денежных средств целесообразно запросить у продавца расписку в их получении. После расчета сторонами подписывается акт приема-передачи имущества.