Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как перевести земли ЛПХ в ИЖС?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Одно из главных отличий участка ЛПХ от участка ИЖС – его кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость участка для ИЖС, как правило, значительно выше, поэтому и продать его можно дороже. Но не следует забывать, что с увеличением кадастровой стоимости земельного участка увеличивается и размер земельного налога.
Поможет «Дачная амнистия»
Сейчас построенные дома попадают под закон о «Дачной амнистии». Так в простонародье называется свод законов об упрощенном порядке регистрации недвижимого имущества и кадастрового учета.
Чтобы оформить построенный дом, собственникам земельного участка достаточно заказать технический план с декларацией и подать их на государственную регистрацию. Такое послабление действует до 1 марта 2031 года, поэтому не стоит терять времени.
О строительстве не нужно уведомлять муниципалитет (получать у них разрешение) и остальные организации (Росавиацию, СЭС, Управление культурного наследия и т.п.). Есть исключению, о которых прочтете ниже.
При этом не важно: 1) Когда дом был просторен. 2) Уведомлял ли ранее собственник участка муниципальные власти о планируемом строительстве, получал ли разрешение и т.п. Обращения к местной администрации теперь необязательны. Главное, чтобы дом соответствовал градостроительным нормам. 3) Находится ли участок в населенном пункте или за его границами. Это касается построенных жилых домов на земельных участках ИЖС и ЛПХ (в нас.пункте), а также на садовых/дачных (в границе или за границами нас.пункта).
Нынешние собственники участка могут оформить дом на себя, даже если он был построен предыдущим собственником. Например, гражданин получил участок по наследству. Наследовать (предыдущий собственник) построил на нем дом, но не зарегистрировал его в собственность. Нынешний владелец участка сможет оформить дом на себя, причем в упрощенном порядке по «Дачной амнистии».
Какие ограничения существуют у участков ЛПХ?
Ограничения при использовании участков для личного подсобного хозяйства зависят от их расположения. Существуют два вида участков ЛПХ:
-
Приусадебный участок. Такие участки находятся на землях населенных пунктов и позволяют строительство жилого дома. Также важно, что в таких постройках можно оформить регистрацию по месту жительства;
-
Полевой участок. Если участок находится на землях сельскохозяйственного назначения, строительство дома не допускается. В этом случае разрешены только хозяйственные постройки для хранения сельскохозяйственной продукции.
Она должна находиться либо в собственности, либо в аренде по договору аренды.
Если документов на участок у вас нет, следует получить свидетельство о праве собственности на землю.
Для этого необходимо обратиться в местную Регистрационную палату (или МФЦ) с пакетом документов:
- заявлением,
- паспортом,
- правоустанавливающими документами на владение землей (это свидетельство о вступлении в наследство, договор купли-продажи, акт о приватизации, дарственной или пр.),
- кадастровым паспортом (при условии, что производилось межевание и участок поставлен на учет в Кадастровой палате),
- квитанцией об оплате пошлины.
Если земля арендована, в договоре обязательно должна быть информация об участке: адрес или местоположение, площадь и границы, кадастровый номер, категория земли и ее целевое назначение. Иначе договор может быть признан недействительным.
Разрешение на строительство — как это было раньше
Раньше, чтобы построить на земле дом или садовый домик, требовалось разрешение на строительство. Этот документ был установлен ст. 51 Градостроительного кодекса. Теперь в кодексе прописали, что для строительства и реконструкции объектов ИЖС такое разрешение получать не нужно — его заменили уведомления. Аналогично с хозяйственными постройками на участке: теплицы, погреба, бани, сараи, колодцы.
Чтобы получить разрешение, приходилось собирать большой пакет документов, включая градостроительный план, схему земельного участка, проектную документацию. Разрешение действовало 10 лет, то есть строить на участке можно было в течение всего этого периода. При продаже участка, по которому уже получено разрешение на строительство, его передавали новому владельцу, занося соответствующую запись в реестр через администрацию.
Без разрешения было невозможно подключить к дому воду, канализацию, электричество и отопление, оформить на него право собственности и получить прописку. Кроме того, была опасность штрафов и сноса за незаконное строительство.
Какие проблемы могут возникнуть при регистрации
Несмотря на то, что оформление права собственности на дом и земельный участок кажется простой процедурой, могут возникнуть непредвиденные проблемы:
- Техплан недействителен или выполнен с ошибками. Подготовкой технических планов на ОКСы могут заниматься только кадастровые инженеры, которые имеют необходимую аттестацию и допуски. Список всех кадастровых инженеров есть на сайте Росреестра. Мы рекомендуем при выборе специалиста обращать внимание не только на наличие у него права предоставлять такие услуги. Важный параметр – количество отказов. В нашей компании работают опытные кадастровые инженеры. Обращаясь в «Геомер групп», вы сокращаете риск того, что Росреестр вернет документы и откажет в регистрации.
- Затягивание сроков. Срок постановки ОКС на кадастровый учет и регистрации прав собственности определен законом. Он может немного увеличиться при подаче заявления через МФЦ, так как это связано с особенностями взаимодействия между ведомствами. В любом случае в расписке будет указана дата, когда вы должны получить выписку из ЕГРН.
- Не полный пакет документов. Чаще всего встречаются две ситуации – на землю не оформлено право собственности и самовольная постройка дома. В таких ситуациях чаще всего приходится обращаться в суд. Иногда проблемы правового характера могут быть более серьезными, например, на земле нельзя строить жилые дома. Как действовать в таких случаях, подскажет юрист.
Нужно ли уведомление о строительстве?
Также наша собеседница напомнила, что ранее построенные дома на землях сельхозначения должны быть зарегистрированы и поставлены на учет до 1 марта 2026 года, как объекты нового строительства, но при условии соблюдения указанных в законе нормативов для дома. При регистрации уже построенных домов, применяется аналогия дачной амнистии по регистрации нового объекта – уведомление для строительства не требуется, дом оформляется в местном регистрационном органе (Росреестре).
Кадастровый учет и регистрация прав на жилой дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства, для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, допускаются на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок (не представляется, если в ЕГРН зарегистрировано право заявителя на данный земельный участок). Наличие уведомлений о планируемом строительстве и об окончании строительства такого объекта недвижимости не требуется. Право выбора порядка оформления указанного объекта недвижимости принадлежит его правообладателю (ч. 12 ст. 70 Закона N 218-ФЗ; Письмо Минэкономразвития России от 13.08.2019 N 26559-ВА/Д23и; Письмо Росреестра от 08.02.2021 N 13-0775-АБ/21).
До 1 марта 2026 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 2 статьи 23 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (часть 12 введена Федеральным законом от 02.08.2019 N 267-ФЗ; в ред. Федеральных законов от 08.12.2020 N 404-ФЗ, от 02.07.2021 N 299-ФЗ).
Можно ли построить дом на землях сельхозназначения?
Раньше под дачную амнистию подпадали садовые дома и хозяйственные постройки на участках, предоставленных для садоводства и дачного хозяйства. На землях для ИЖС или личного подсобного строительства в границах населенных пунктов требовалось разрешение. Теперь же в упрощенном порядке можно оформить права собственности на дом и на землях под ИЖС, и для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта.
Дачную амнистию усложнили. В новом законе введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2026 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2026 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Порядок оформления строительства
Перед возведением дома получить разрешение на строительство гораздо проще, чем доказать право собственности после стройки.
Получить разрешение можно, подав заявление в МФЦ или другой уполномоченный орган в зависимости от региона. Нужно предоставить документы:
- ГПЗУ (градостроительный план участка), заказывается в МФЦ или в комитете по архитектуре администрации,в ведомстве которой расположен земельный участок. Услуга бесплатная. Время на получение 30 суток.
- СПОЗУ (схема планировочной организации земельного участка). Схему можно заказать в любой специализированной организации (платно, цены разные) или сделать самому.
- Свидетельство о собственности или другой документ на земельный участок.
Какие налоги на земли ЛПХ в 2021 году?
Юридический статус позволяет платить только два налога: на землю в собственности и на недвижимость и технику. За арендованную землю налоги не предусмотрены.
Пенсионеры от уплаты налогов освобождаются.
Ни налога на прибыль, ни НДС, ни отчислений с заработной платы работников у владельцев ЛПХ нет. Доходы от реализации продукции налогом также не облагаются. Достаточно предъявить справку из местной администрации, что продукты произведены в ЛПХ.
Часто хозяева продают на рынке цветы, мясо, молочные продукты и возникают вопросы о кассовых аппаратах. Касса обязательна только для организаций и ИП.
Если земля не используется или используется не по назначению, то владельцу грозит штраф и изъятие надела с последующей продажей на аукционе.
Закон предусматривает такие случаи:
- Нецелевое использование земли на протяжении 3 лет.
- Во время владения ухудшилось качество участка или экологическая обстановка.
- Изъятие земель для государственных нужд.
- Отчуждается участок, площадь которого превышает законную норму.
Как построить дом на земельном участке под ЛПХ
От выбора земли зависит, сможет ли собственник возводить жилую недвижимость и вести хозяйственную деятельность. По закону, строить дом можно на землях населённых пунктов (ЗНП) и землях сельхозназначения, если они находятся в границах поселений. Вид разрешённого использования: ЛПХ, ведение садоводства и ИЖС.
Общие правила строительства и регистрации домов распространяются и на ЛПХ.
Перед началом строительства подают уведомление в специальной форме. Скачать бланк можно с сайта госуслуг или на сайте администрации. Уведомление включает информацию о том, кто строит дом, где и на каком участке, из каких материалов. Сведения должны убедить чиновников, что все требования закона, пожарных, санитарных, градостроительных норм соблюдены.
В ответ на уведомление власти присылают согласование или отказ в строительстве. Чтобы не оказаться в затруднительном положении, начинать работу до получения положительного ответа не стоит.
Когда согласие получено, то у застройщика есть 10 лет на строительство. Как и в случае с ИЖС, к дому предъявляются стандартные требования.
Строят дом не выше 3 этажей с соблюдением всех отступов от границ. Предназначается он для одной семьи без деления на квартиры.
Как только стройка закончена, в местную администрацию подают уведомление о завершении строительства.
Понадобится составить технический план на дом у кадастровых инженеров. После проверки документов регистрируют недвижимость в госкадастре и получают выписку ЕГРН.
Документы на строительство
До недавнего времени дачно-садовые домики сооружались без разрешительной документации (на ИЖС требовалось разрешение на строительство).
Вопрос:
Нужно ли разрешение на строительство дома на дачном участке сейчас, после изменения законодательства?
Совсем не нужно. Даже отменили уведомительный порядок. До 2021 года был обязателен специальный документ — уведомление о планируемом строительстве, а также уведомление об окончании строительства. Теперь ни разрешение на строительство, ни уведомление не нужны (причем даже для дома на ИЖС).
Но если уведомление было ранее представлено, его обнулять или отзывать не следует. Не нужно после завершения и уведомлять об окончании строительства.
Для получения разрешения строительства дома на садовом участке ничего не нужно делать. Достаточно иметь в собственности земельный участок и правоустанавливающие документы на него. Копии документов на землю, подтверждающие право, в последующем предоставляются в Росреестр для регистрации объекта недвижимости.
Но это правило, вернее, послабление будет действовать до 01.03.2026 года.
А с указанной даты продолжат действовать уведомительные процедуры.
Закон 112-ФЗ, датированный 7 июля 2003 г. указывает, что правовое регулирование использования земель ЛПХ осуществляется Конституцией, Федеральными законами, а также подзаконными актами различных уровней власти.
Так вопросы регистрации по месту жительства регулируются актуализированной версией Закона РФ №5242-1 от 25.06.1993 г.
Действующее законодательство допускает возможность прописки в доме, построенном на участке с ВРИ ЛПХ.
Для реализации этой возможности гражданину необходимо пройти ряд административных процедур:
- регистрация прав на жилое строение в органах Росреестра;
- присвоение почтового адреса в местной администрации;
- внесение изменений в реестры прав, а также кадастра недвижимого имущества с последующим получением выписки из обновленного ЕГРП;
- подача заявления о регистрации по месту жительства.
Регистрирующим органом являются территориальные представители Федеральных органов, осуществляющих функции в сфере контроля над процессом миграции (паспортно-визовая служба).
Многие владельцы земельных участков пропускают важный этап получения разрешения на строительство, и почти всегда это заканчивается плачевно, т.к. является нарушением законодательства. К отрицательным последствиям можно отнести:
- невозможность регистрации капитального строения в БТИ;
- нельзя будет получить свидетельство собственности и придется обращаться в суд, но не факт, что решение суда будет в вашу пользу;
- процесс оформления займет очень длительное время и дополнительные траты;
- самострой несет за собой штрафы, которые могут налагаться неоднократно;
- несоблюдение техник строительства создаст угрозу жизни людей и вреда их имуществу;
- в случае признания самовольного строения опасного для жизни, то по решению суда последует снос, а все затраты возьмет на себя нарушитель.
Штраф для физических лиц колеблется от 1 до 5 тыс. руб., для людей при должности – от 20 до 50 тыс. руб. ИП платят штраф от 20 до 50 тыс. руб., и может приостанавливаться их работа на срок до 90 дней. Для представителей компаний размер штрафа составляет от 500 тыс. руб. до 1 млн. руб., и большая вероятность приостановки работы на срок до 90 суток.
Также в дальнейшем будет невозможно провести все необходимые коммуникации: электричество, газ, воду т.к. этим занимаются только специализированные службы, а для согласования установки котлов, плит, счетчиков и другого оборудования нужна необходимая документация на объект недвижимости. Поэтому стоит поберечь свои нервы, время и деньги и сразу сделать все по правилам.
Частные случаи оформления дома на участке
Частный случай 1: Постройка нового дома на месте старого
Очень часто земля приобретается новым владельцем вместе со строениями, причем постройки могут быть очень старыми и ветхими, что позволяет значительно снизить стоимость земли. Иногда даже не очень старый дом сносится и на его месте строится новый, с использованием современных материалов и технологий. Такой дом может быть другой площади, гораздо большей, чем предыдущий.
Здесь надо учитывать следующие нюансы: если вы строите дом на прежнем фундаменте, такое строительство будет признано реконструкцией или капитальным ремонтом. В этом случае получения разрешения на строительство не требуется. Если же старая постройка сносится полностью, такое строительство будет считаться новым, и вам потребуется оформить разрешение на него, а затем право собственности на дом по общеустановленной процедуре. Это добавит вам дополнительных финансовых расходов и времени.
Если вы являетесь частным застройщиком, у вас есть право на упрощенный порядок оформления недвижимости, но здесь нужно учитывать, что ваша земля должна соответствовать следующим критериям:
- участок используется по праву пожизненного владения;
- участок предоставлен по праву бессрочного пользования;
- целевое назначение земли – дачные или садовые работы.
В случае соответствия вы можете бесплатно оформить свое право собственности на такой участок и строение на нем.
Частный случай 2: Оформление бесхозного имущества
Если по каким-то причинам вы пользуетесь землей, владелец которой неизвестен или отказался от нее, такой участок и постройки на нем можно оформить в установленном порядке. Для этого вам надо будет подать заявление в администрацию того населенного пункта, к которому относится данный земельный участок.
Орган власти, получивший такое заявление, должен будет призна
Суду необходимо будет предоставить следующие сведения:
- существует ли владелец дома;
- нет ли отказа, зарегистрированного в установленном порядке;
- кому принадлежит земля;
- кто является собственником недвижимости.
Земли ЛПХ: определения и понятия
Найти законодательно установленное определение личного подсобного хозяйства можно в федеральном законе №112-ФЗ. Он очерчивает рамки ответственности и условия выделения участков под данный вид хозяйствования.
Согласно закону, для ведения личного подсобного хозяйства человеку выделяется не более, чем 0,5 га земли. Выращенная на ней продукция должна быть использована только для домашних нужд. Если в результате полного производственного цикла остается излишек продукции, то законом разрешается его реализовать, при этом налоги за этот объем платить не нужно.
Деятельность фермеров на личных подсобных хозяйствах не относится к предпринимательству. А произведенная на участках продукция, после реализации не облагается подоходным налогом. Это главная особенность земель ЛПХ.
Правда в этом разрезе есть нюанс — обработкой земли могут заниматься непосредственно собственник и члены его семьи, наемных работников привлекать нельзя.