Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как и зачем оформлять в собственность придомовую территорию». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Интуитивно ясно, что под придомовой территорией подразумевается примыкающая к дому земля, которую владельцы жилой недвижимости используют в повседневной жизни. Такая прилегающая территория, как правило, находится в собственности владельца дома, но она вполне может быть арендованной.
Об аренде земли за забором
Если по каким-то причинам это пространство нельзя оформить в собственность, остается возможность получить его в аренду у государства. Порядок действий ничем не отличается – от хозяина требуется заявление о предоставлении территории в аренду, подкрепленное техническим планом и документами на основной участок.
Если заявление одобрено, хозяину остается заключить договор с муниципалитетом на долгосрочную аренду данной площади. Аренда подразумевает выплаты за использование придомовой территории; закон устанавливает размер суммы, которая каждый месяц вносится в государственную казну.
Взять землю за забором в аренду удается не всегда. Органы власти могут отклонить заявление по следующим причинам:
- Участок обладает историческим значением, является частью культурного ландшафта.
- По участку проходят коммуникации.
- На него претендует кто-то еще.
- Передача в аренду приведет к значительному сужению уличного пространства (проезда).
Ширина проезда для автотранспорта
Для придомовой зоны действуют нормы, по которым:
- Для проезда автотранспорта строится дорога шириной не менее 3 м.
- Ширина второстепенных дорог или переулков – не менее 2,75 м.
Нельзя забывать про организацию проездов для пожарной спецтехники. Эти спецпроезды также входят в пространство придомовой территории частного дома; а сколько метров они будут занимать в ширину, зависит от высоты жилого дома. По СНиП ширина спецпроезда не превышает 16 м, но и не может быть меньше 6 м.
В МКД (многоквартирных домах) действуют следующие правила:
- Ширину подъездных путей нередко считают вместе с примыкающим к подъезду тротуаром, и это допускается правилами.
- Если проезд рядом с домом заканчивается тупиком, он должен быть достаточно широким для разворота пожарной спецтехники. Разворотная площадка в тупике не должна быть меньше 15*15 м.
- На всех дорогах запрещена стоянка гражданских автомобилей; это же касается длительного перегораживания подъездных путей.
Нужно сформировать границы придомового участка. Для этого представители собственников обращаются в местную администрацию (а точнее, в Департамент городского имущества) с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, и о его постановке на кадастровый учет.
Следом необходимо пригласить кадастрового инженера, который подготовит межевой план территории: в нем отображаются границы земельных участков и их проектные площади. Важно при этом согласовать границы территории с собственниками соседних участков и подписать с ними акт согласования. Если в ходе работ возникнут споры, то решить их может только суд.
После того как границы участка согласованы, межевой план направляется в Росреестр и, если замечаний к его оформлению нет, его утверждают.
Можно ли как-то определить размеры?
Если необходимо, площадь придомовой территории многоквартирного жилого дома можно посчитать самостоятельно по следующей формуле.
Sn = S x Уpz , где:
- Sn — придомовая площадь;
- S — площадь помещений дома;
- Уpz — удельный показатель доли земляного участка, определяемый из расчета на 1 м 2 жилья.
На последний показатель влияет год постройки дома, а также количество этажей. Высчитывается он по СНиПу, действующему в год постройки здания.
Помните, что для частного домовладения нормы для размеров придомовой территории отсутствуют, а ориентироваться нужно на землю, находящуюся в собственности или в аренде. Точную площадь вы сможете узнать из технического паспорта.
Чтобы взять земельный участок в пользование, соблюдайте следующую последовательность действий.
- Составьте план участка с границами, на нем отобразите все строения и сооружения, необходимые для пользования собственностью (колодец, туалет, хозпостройки, гараж).
- Обозначьте территорию, принадлежащую муниципалитету, которой вы пользуетесь и не имеете права распоряжаться. Учитывайте, что площадь такой земли определяется индивидуально для каждого дома. У вашего соседа может быть, к примеру, 15 м 2 такой земли, а у вас 11 м 2 , и это вполне законно.
- Если по вопросу земельного участка могут возникнуть претензии со стороны соседей, договоритесь с ними и придите к общему решению.
Обратитесь в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам права владения прилегающим к дому земельным участком.
Еще одной достаточно актуальной проблемой для многих частных владельцев является благоустройство зоны, которая прилегает к сооружению. В этой связи специалисты рекомендуют составить план участка, распределив на нем объекты по собственному усмотрению. Благоустройство предполагает определенный комплекс работ. В него входит:
Несомненно, не все эти пункты могут быть выполнены. Некоторые работы для того или другого владельца будут просто неактуальными или нецелесообразными. План участка составляется с учетом пожеланий собственников. Тем не менее, вне зависимости от того, сколько пунктов из приведенных выше будет выполнено, каждый из них требует определенного времени, изучения, качественной подготовки, закупки материалов, инструментов. Немаловажное значение будет иметь и наличие определенных навыков.
Прилегающая территория к МКД
Границы придомовой территории определяются законодательством, а также нормативными актами. В государственном кадастровом учете указаны пределы земельной территории многоквартирного дома. Туда могут входить разные объекты, детские площадки, дороги, участки озеленения, гаражи, автостоянки и др.
Многие жильцы не знают, какие конкретно границы придомового участка установлены законом. При выяснении размеров прилегающей территории к многоквартирному дому, нужно исходить из размера участка по проекту, выделенного в границах для строительства.
Чтобы выяснить размер территории, следует обратиться к государственному кадастровому инженеру, который сможет выдать специальную выписку. Специалист должен представить гражданам документы на землю и на ее владельца.
Возможно 2 варианта:
- Прилегающая к частному дому территория принадлежит муниципалитету, но собственники квартир в МКД могут ею пользоваться.
- Некоторые собственники могут выкупить часть земельного участка, который считается прилегающей территорией.
Согласно 36 статье ЖК , каждый собственник помещения в многоэтажных домах обладает правом пользования прилегающим к дому земельным участком и находящимися на нем строениями и прочими конструкциями на долевой основе, то есть являются его совладельцами. Площадь, прилегающая к дому или нескольким МКД, не может быть разделена на части, которыми будут обладать жители только одного подъезда, этажа и так далее. Это правило касается зданий любого масштаба.
Даже будучи приватизированной, земля не может быть полностью ограждена забором таким образом, чтобы не жители близлежащих дворов не имели возможности через нее передвигаться. Планируя обустройство придомовой территории, необходимо учитывать соблюдение всех норм:
- социальных;
- технических;
- санитарных;
- противопожарных;
- эстетических.
Межевание придомовой территории многоквартирных домов – обязательная процедура перед приватизацией, она определяет границы участка, который примыкает к одному или нескольким МКД. Согласно ЗК РФ , величина придомовых площадок может отличаться и зависит от нескольких факторов: соотношение жилой площади дома и земельного участка, количества этажей и квартир, соседство с другими строениями, решения администрации города.
Процедура межевания территории многоквартирного дома– обязательное условие для всех. Следует иметь в виду, что в придомовую земельную площадь и приватизированную собственность согласно 85 статье ЗК РФ не могут входить участки общего пользования, например, скверы, парки, дорожные проезды и прочие.
По одному лишь факту пользования придомовая земля не принадлежит собственникам квартир, потому необходимо официальное оформление придомовой территории в собственность, то есть приватизация.
Так, что нам все это даст?
После оформления земли в собственность вы с соседями сможете:
- самостоятельно принимать решения о строительстве на участке детских площадок, а также благоустраивать его по своему усмотрению, организовывать парковки и т. д.;
- сдавать часть земли в аренду (и получать прибыль);
- гарантировать себе защиту от неожиданного вмешательства в жизнь дома местных властей: без согласия собственников власти не смогут передать придомовой участок под строительство, организовать на нем прокладку новых дорог или коммуникаций;
- регулировать вмешательство на территорию: без согласия собственников будет невозможно организовать коммерческие предприятия (например, открыть автомойку, построить гаражи и т. п.).
Не так редко возникают ситуации, когда собственникам земельного участка нужно узнать, является ли прилегающая территория к участку их собственностью, могут ли они распоряжаться такой площадью, оформить ее в собственность.
В законодательстве РФ нет точного ответа по данному вопросу – является ли придомовой территорией земля за забором. Если обобщить общие сведения из различных законодательных источников, можно дать такое определение.
ВНИМАНИЕ! Придомовая территория – это по закону та земля, которая прилегает к дому и которую владелец может применять в соответствии со своими планами и целями.
Подразумевается дом как частный, так и многоквартирный. Определить придомовую территорию многоквартирного здания, прилегающие земли положено к дому относить, на них располагаются объекты, которые необходимы для комфортной эксплуатации здания.
Если рассматривать частный участок, то он имеет определенную площадь, по периметру которого устанавливается забор. Территория за забором, чаще всего, уже принадлежит муниципалитету, сообществу, она не частная.
Что грозит за нарушение правил пользования?
Жильцам, которые категорически не соблюдают правила пользования придомовыми территориями, грозит ответственность. Нельзя портить общественное имущество, проведённые муниципалитетом коммуникации. За вандализм серьезных масштабов нарушителям даже может грозить уголовная ответственность.
Но чаще всего обычное халатное отношение, не соблюдение порядка на придомовой территории приводит только к административным взысканиям.
Можно привести несколько примеров привлечения жильцов частного сектора к ответственности по таким основаниям:
- Если гражданин оформляет в собственность такую территорию, то при несоблюдении правил пользования ею муниципалитет может просто изъять участок из полноправного владения;
- За нецелевое использование земли или разведение несанкционированных свалок на ней нарушителю грозит административный штраф;
- Самовольно построенные на придомовой территории помещения будут подлежать сносу.
Часто придомовые территории в частном секторе становятся объектами судебных споров. Соседи иногда не могут договориться о совместном использовании такой земли с учетом интересов каждого из них.
Плюсы и минусы приватизации придомовой территории многоквартирного дома — Мочь закона
В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания;
- и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителе), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд.
Как приватизировать придомовую территорию?
Процесс оформления зависит от некоторых нюансов. Может быть три типа ситуаций относительно этой территории:
- дом введён в эксплуатацию до принятия Жилищного Кодекса, и при этом участок вокруг него сформирован.
- Дом принят до этого времени, но участок не сформирован.
- Здание построено после 2005 года. Жилищный Кодекс вступил в силу с 1 марта 2005 года.
В первом случае процедура достаточно простая. Нужно провести собрание собственников, посвящённое этому вопросу. Созвать его имеет право любой владелец квартиры в этом доме. Чтобы решение имело законную силу, надо, чтобы участвовало такое количество собственников, у которого более половины голосов. Голоса считаются пропорционально доле в общей собственности, т. е. площади квартир. Собрание проводит председатель. Решение принимается большинством голосов. В процессе оформляются такие документы, как:
- лист регистрации собственников (или их представителей);
- протокол общего собрания; и т. п.
Если большинство согласно, выбирается представитель. Им в органы местного самоуправления или исполнительной власти направляется заявление с просьбой о приватизации. В нём необходимо указать:
- куда оно подаётся (название органа).
- От кого (ФИО, адрес проживания, можно указать и контактный телефон).
- Адрес и кадастровый номер квартиры.
- Просьбу предоставить в собственность участок, на котором располагается здание.
- Список приложений.
- Дату.
Заявления составляется в двух экземплярах. Один из них остаётся у собственников (их представителей), на нём нужно поставить отметку о приёме. При отказе в приватизации с ним можно будет обращаться в суд. Потребуется приложить такие документы: паспорт; технический план участка (можно получить в БТИ); кадастровый план участка; решение общего собрания; план многоквартирного дома. В течение двух недель после этого должно быть принято решение. О нём письменно извещается заявитель.
Во второй ситуации предварительно придётся определить границы территории. Для этого проводится процедура межевания. Для её проведения придётся пригласить кадастрового инженера. О том, сколько метров от дома и забора считается придомовая территория многоквартирного дома, как определяется размер и площадь, читайте здесь. Эта услуга платная, обойдётся примерно в 15 – 35 тысяч рублей (стоимость зависит от размера и «изломанности» территории, а также от региона и расценок конкретной компании). Затем участок ставится на кадастровый учёт в «Росреестре». И только после этого можно заниматься оформлением в собственность.
Особенности ограждения
Во многих домах проживают активные люди, желающие красиво оборудовать территорию. Если ее оформить в собственность, то можно сделать ограждения.
Это позволит защитить участок от проникновения других людей. Ограждения могут быть следующими:
- Газон. Нужно рассадить деревья до 0,5 м. длиной. Чтобы растения всегда радовали глаз, необходим постоянный уход;
- Декор. Красивые растения ограждают металлическим, деревянным и кирпичным забором. Подходит и профнастил;
- Шлагбаум. Этот элемент позволит частично ограничить доступ к участку;
- Целевые заборы. Их крепят вокруг мусорок, детских площадок;
- Временные заборы. Они применяются для запрета доступа к опасным участкам.
Любой вид ограждения нужно согласовывать с компетентными организациями. Если оформить территорию многоквартирного дома по закону, то вряд ли найдутся недовольные граждане.
Когда на два плюса — один минус
Для большей наглядности, приводим плюсы и минусы приватизации земли многоквартирного здания:
ПЛЮСЫ
- Возможность использовать и распоряжаться придомовой землёй лишь с одобрения владельцев, жильцов дома.
- Гарантированная компенсация в случае возможного отчуждения общедомовой земли со стороны муниципальных органов.
- Возможность коммерческого использования: сдача в аренду (строительство ТЦ, автомойка, гаражный комплекс, автостоянка и др.)
- Увеличение стоимости каждой отдельной квартиры в случае владения собственниками долями придомовой земли.
- Возможность создания максимально комфортных условий для жизнедеятельности жителей дома.
МИНУСЫ
- Необходимость уплаты обязательной налоговой пошлины на недвижимость (эта пошлина включается в квитанции на оплату коммунальных услуг).
- Необходимость работ по благоустройству, озеленению и обслуживанию придомовой территории за счёт жильцов дома.
Придомовая земля многоквартирного здания: приватизация и необходимый порядок действий
Собственность оформляют, основываясь на заявлениях, которые подаются перечисленными выше субъектами. В момент регистрации в собственность придомовой земли, обязана быть произведена процедура по постановке жилого многоквартирного дома на кадастровый учёт.
Чтобы была произведена учётность и сделаны внесения соответствующей информации в ЕГРН, заявляющее лицо обязано предоставить план межевания на землю под жилым домом. Его изготавливает профессионал – кадастровый инженер, обладающий квалификационной аттестацией и состоящий в числе саморегулируемой организации.
Для получения межевого плана придомовой земли, инициатор приватизации обязан:
- осуществить получение (либо у компании-застройщика, либо в УК) всех требуемых технических документов на многоквартирное здание;
- осуществить обращение к местным властям, подав заявление с требованием о формировании участка придомовой земли в том случае, если он так и не был сформирован ещё в то время, когда жилой дом вводился в эксплуатационное использование;
- сделать удачный выбор профессионального инженера по кадастру из списка существующих специалистов Росреестра;
- осуществить заключение соглашения подряда на исполнение работы по кадастру;
- осуществить передачу кадастровому инженеру документов на жилое многоквартирное здание и землю под ним;
- позволить специалисту по кадастру иметь беспрепятственный доступ к участку земли, с целью проведения работ кадастровой направленности;
- в результате всего вышесказанного, получить на руки результат работы кадастровых специалистов – межевой план на территорию жилого многоквартирного здания.
Подготавливая план межевания, специалист не только лишь опирается на информационные документы, но и осуществляет реальную фактическую работу на исследуемой земле. Все результаты исследования тщательно заносятся в план межевания в двух видах: в виде текста и в виде графики.
Кадастровый специалист должен осуществить отправку готовых бумаг в Росреестр для дальнейших учётных мероприятий. Удобнее всего это сделать электронным способом. При этом заявители также имеют возможность получения письменного документа.