Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дом с участком: правильное соотношение размеров». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Чтобы оценить, какого размера выбрать участок, подойдет классическая формула: площадь дома должна составлять не более 1/10 части от площади территории. Таким образом, при желании построить компактный одноэтажный коттедж 100 м², нужно выбирать объект площадью не менее 10 соток.
Какой должен быть размер участка для строительства дома
Важна соразмерность дома и участка. На тех же 10 сотках можно возвести коттедж побольше, однако в этом случае будет сложнее соблюсти строительные нормы, которые касаются расстояний жилого дома от соседних строений и въезда. Кроме того, при полной застройке не останется места для сада, бассейна, зоны барбекю, бани и других атрибутов загородной жизни.
Примеры грамотного распределения площади на объектах разной площади:
- 6 соток — небольшая дача или 1-2-этажный дом для постоянного проживания 7×8 метров, компактный огород или благоустроенное место для отдыха;
- 7-10 соток — 1- или 2-этажный коттедж побольше с навесом для автомобиля, баня, сад-огород, небольшой бассейн или детская площадка;
- 11-20 соток — жилой дом, баня, хозяйственные постройки, элементы ландшафтного дизайна и просторная площадка для отдыха;
- 20-30 соток — коттедж для большой семьи и несколько функциональных зон.
Продлена дачная амнистия и упрощена легализация старых домов
Дачную амнистию продлили до 1 марта 2031 года. Это значит, что жилые и садовые дома можно оформлять упрощённо, не получая уведомление о соответствии параметров строительства. Дачная амнистия затрагивает земли с назначением ИЖС и ЛПХ (в границах населенного пункта), садовые участки и КПХ (крестьянско-фермерское хозяйство).
Также по дачной амнистии права на дома, построенные до 14 мая 1998 года, будет оформить гораздо проще. Часто владельцы такого жилья не могут оформить право собственности — по документам, они могут принадлежать уже не существующим совхозам или колхозам, а у хозяев может не быть никаких бумаг, подтверждающих право собственности.
Граждане, использующие такие дома для постоянного проживания, могут бесплатно получить участок, если он принадлежит государству или муниципалитету. Регистрация права собственности на участок и дом на нем будет осуществлена одновременно.
Условия оформления такого права:
- жильё должно быть в пределах населённого пункта;
- юридический собственник земли — государство или муниципалитет;
- право на владение домом подтверждается любым документом — справкой из БТИ, платёжными документами, чеками за коммунальные услуги.
Земельный участок под старым домом оформят, если уполномоченные службы подтвердят, что сооружение ещё находится на участке.
Граждане также могут упрощенно получить собственность на участки, которые были предоставлены им до 30 января 2001 года. Для этого необходимо предоставить в Росреестр любой документ, который подтверждает предоставление гражданину такого участка.
1. Федеральный закон 476-ФЗ внёс поправки в Градостроительный, Земельный кодексы, законы о госрегистрации и долевом строительстве.
2. Нововведения стимулируют ИЖС — на такое жильё теперь распространяется долевое строительство, под него выделяют землю и ресурсы, включая субсидии для производителей домокомплектов.
3. Правовой статус присвоен домам блокированной застройки — таунхаусам, лейнхаусам, дуплексам.
4. С 2022 года в справках из ЕГРН появятся сведения об ответственном кадастровом инженере и аварийности жилья.
5. Дачную амнистию продлили, загородные дома-дачи по-прежнему можно оформить с минимальным пакетом документов.
6. ИЖС включено в нацпроект «Жильё и городская среда» — в перспективе это даст специальную ипотечную программу, упрощённое подключение к коммуникациям и новые участки земли для застройки.
Какие факторы нужно учесть, строя дом на участке 6 соток
Не забывайте, что постройка дома на участке 6 соток требует предварительной подготовки, изучения ландшафта, выбора типа фундамента. Выбор зависит также от типа грунта и глубины залегания грунтовых вод. Следовательно, вам нужно провести геологоразведку, а потом уже заниматься чертежами. Есть и другие критерии:
- Близость соседних домов, их расположение на участках относительно места вашего будущего дома.
- Наличие деревьев, которые нельзя либо нет желания убрать.
- Расположение коммуникаций и их наличие.
- Размещение дополнительных объектов (баня, сараи, отдельно стоящие гаражи и пр.).
ИЖС — индивидуальное жилищное строительство. Участки, находящиеся на территории населенных пунктов и предназначены для постройки домов, высотой не выше 3 этажей или 12 метров для постоянного проживания.
СНТ — садовое некоммерческое товарищество. Участки, находящиеся за пределами населенных пунктов и предназначены для садоводства и огородничества, а не для отдыха. Есть возможность построить загородную дачу для сезонного проживания.
ЛПХ — личное подсобное хозяйство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для садоводства и выращивания скота. На сельскохозяйственную продукцию можно получить все необходимые сертификаты. Есть возможность построить загородный дом только в том случае, если участок, находится на территории населенного пункта, при этом в нем можно прописаться.
ДНП — дачное некоммерческое партнёрство. Участки, находящиеся как на территории населенных пунктов, так и за пределами. Предназначены для загородного отдыха. Есть возможность построить небольшую загородную дачу для сезонного проживания и организовать огород для собственного использования.
Расстояния между постройками на земельном участке
Для того чтобы обеспечить пожарную безопасность и санитарные нормы 2021 года на участке необходимо при строительстве выдерживать не только достаточные расстояния от объектов до границы участка, указанные в разделе выше, но и следующие минимальные расстояния между объектами:
- 8 метров между баней и кирпичным домом;
- 12 метров между баней и деревянным домом;
- 8 метров между домом и туалетом;
- 8 метров между душевой и домом;
- 8 метров между туалетом и колодцем;
- 8 метров между компостной ямой и колодцем;
- 4 метра между постройками и беседкой;
- 12 метров между туалетом и погребом или сараем с домашним рогатым скотом или птицей.
Какие нюансы важно учитывать при строительстве дома на 6 сотках?
Если вы планируете строительство деревянного одно- или двухэтажного дома на участке 6 соток, то есть несколько важных нюансов:
- Расположение. Если площадь участка ограничена, то строительство дома обычно начинают около ограждения — это позволяет сэкономить ценные квадраты земли. Однако еще до начала строительство важно провести геолого-разведывательные изыскания. Они позволяют узнать больше о грунте, уровне подземных вод и других факторах, которые важны при строительстве дома.
- Наличие деревьев. Если деревья расположены на вашем участке, то трудностей не возникнет — вы самостоятельно решаете, оставлять их или убирать вместе с корнями. Однако если на ваш участок протянулись ветки деревьев с соседского участка, то придется договариваться о том, чтобы их убрать. Если это невозможно, то расположение дома придется менять.
- Удаленность от забора. Согласно действующему законодательству, расстояние между домом и соседским забором не должно составлять меньше 3 м, а между домом и забором со стороны улицы — не менее 5 м. Дополнительное требование касается линий электропередач — между домом и ЛЭП должно быть расстояние, как минимум, 10 м.
Оптимальная площадь дома на 6 сотках
Площадь такого участка составляет 600 кв.м, чаще всего он представляет собой прямоугольник со сторонами 20 и 30 метров. Естественно, это очень небольшая территория, на которой сложно обустроить капитальный дом с баней, гаражом и другими пристройками. Нельзя забывать и о том, что дом не должен вплотную прилегать к соседнему участку: от стены до границы должно оставаться не менее 3 метров, что дополнительно уменьшает полезную площадь.
Чтобы увеличить полезную площадь здания, можно воспользоваться следующими вариантами:
- Строительство в два этажа. Если площадь одного этажа составляет 60 кв.м, то суммарно дом будет иметь 120 кв.м – этого достаточно для реализации самых разных дизайнерских проектов и комфортной жизни семьи. 60 кв.м площади дома составляют всего 1/10 от общей площади участка, поэтому будет достаточно места для других необходимых объектов.
- Строительство здания с мансардой. Обустройство подкровельного пространства потребует меньше затрат, чем полноценный второй этаж, при этом оно позволит получить дополнительную полезную площадь. Она будет немного меньше из-за скатов кровли, поэтому придется тщательно планировать интерьер мансарды. Например, там можно обустроить спальни, выделить комнату для творчества.
- Уменьшение огорода. На маленьком участке можно построить дом площадью до 250 кв. м., однако заниматься огородом уже не получится. Если владельцы не планируют заниматься земледелием, на такой территории можно построить просторное здание и отвести остальное пространство под газон и зоны отдыха. Это хороший вариант для тех, кто не любит тратить время на грядках.
На скольки сотках земли можно строить дом по закону 2021
Например, если мы обратимся к недавней истории, то в семидесятых нашим родителям совершенно бесплатно давали по 4 – 6 соток в садовых товариществах, и они были этому очень рады. Чуть позже, в девяностых и начале двухтысячных, основная масса участков имела площадь 15 соток. А затем, размеры участков начали потихоньку расти. В чем тут дело? И почему так происходит? Ответ кроется в тех домах и постройках, которые люди стали возводить на своих загородных участках. Если в семидесятые дачный домик из досок или бруса 5 на 6 метров в основании был роскошью, да и смотрелся такой дом на участке в 6 соток просто великаном, то как вы понимаете, построить сегодня на участке 6 соток дом 10х15 метров возможно, но совершенно бессмысленно. Почему? Рассмотрим в качестве примера правильный участок в 6 соток. Его стороны будут в лучшем варианте 20 на 30 метров. Если поставить дом 10х15 посередине участка, то получится что до забора с вашими соседями останется всего по 4,5 метра, а ведь надо ещё и отмостку для дома сделать и это минимум по 50 см с каждой стороны. И в этой тесноте даже несколько деревьев будут серьёзно мешать и проходу и самому дому, так как крона обычной яблони раскидывается минимум на 6-8 метров в диаметре. А если вы захотите загнать на участок машину, то с одной стороны уже не остается свободного пространства даже для газона с зелёной травкой. Я рассмотрел участок правильной формы, а ведь бывают и кривые участки. В этом случае о доме с обычными на сегодня размерами придётся забыть. Либо, нужно искать участок большей площади. Но если вы сядите в машину и прокатитесь по ближайшему Подмосковью, при этом поглядывая по сторонам и изучая коттеджные поселки середины 90-х, начала 2000 годов, на которых уже стоят большие дачные и современные коттеджные дома, то без труда сможете увидеть одну и туже проблему. В большинстве коттеджных поселков построены большие, современные дома, и стоят они очень тесно друг к другу.
Интересное: Требования Предъявляемые К Жилым Помещениям Таблица
Новый дачный закон 217-ФЗ
А вот на садовом земельном участке (на территории СНТ) согласно 217-ФЗ можно возвести «садовый дом» для сезонного проживания либо «жилой дом» – капитальное строение в котором возможна прописка. При этом в п.2 ст.23 нового закона говорится, что в СНТ капитальный дом можно построить, только если эта земля включена в «территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, устанавливающие предельные параметры такого строительства». То есть возможность строительства капитального дома будет зависеть не только от разрешённого вида использования земель, но и от генплана, утвержденного муниципалитетом.
Как замечают юристы, норма о возможности капитального строительства только в соответствующих зонах (Ж-1, Ж-2 и т.д.) имеется и в ныне действующем дачном законе 66-ФЗ, но фактически она не работает. Муниципалитеты и регистрирующий орган ориентируются в основном на статус земли и разрешённое использование. Более того, если указанная норма действительно заработает, то строительство на садовых участках станет вообще невозможным. Ведь для таких участков пока не существует градостроительных регламентов. Впрочем, есть надежда, что необходимые изменения в сам закон или подзаконные акты будут внесены до вступления в силу 217-ФЗ.
Рекомендуем прочесть: Какие Социалтьные Выплаты Положены Если Муж И Жена Не Работают
Сложности с продажей и оформлением
Трудности при строительстве двух домов на одном участке могут возникнуть при оформлении таких объектов, особенно если были нарушены градостроительные нормы. «Хотя в законе нет прямого запрета на регистрацию двух жилых домов на одном участке, Росреестр не зарегистрирует право собственности на второй жилой дом в пределах одного участка земли», — отметила юрист, эксперт по недвижимости Дарья Коровина. Такой объект могут признать самостроем и снести — сносить его будет собственник за свой счет.
Сложности могут возникнуть и при продаже, даже если объекты узаконены, добавил адвокат Владимир Постанюк. Желающих купить сразу два дома обычно немного. Придется или разделять участки, или продавать дома отдельно. Например, присваивать второму дому новый адрес или разбираться с оформлением прав на земельный участок. «При покупке одного дома из двух покупатель сможет рассчитывать не на весь земельный участок, а только на 1⁄2 доли в праве собственности на него. В будущем покупателю, возможно, придется обращаться в суд за установлением порядка пользования земельным участком. На подобные условия согласится не каждый, и вновь возникнет необходимость делить земельный участок по всем правилам», — предупредил юрист.
Как построить два дома
Если закон позволяет построить два дома, то нужно выполнить требования при самом строительстве. «Необходимо соблюсти нормы плотности застройки, проверить, что размеры земельного участка позволяют возвести два дома, не нарушив правила о допустимом расстоянии между ними (от 6 м в зависимости от строительных материалов) и от домов до границ земельного участка (не менее 3 м)», — отметил адвокат Владимир Постанюк.
Перед тем как приступить к строительству, нужно направить уведомление о начале работ в организацию, которая занимается этими вопросами в конкретном населенном пункте. Как правило, это комитет градостроительства. Уведомление подается через МФЦ, портал госуслуг или по почте. Оно должно содержать сведения о застройщике и земельном участке, характеристики дома и его схематичное изображение на участке.
В отношении каждого дома направляется отдельное уведомление с указанием, что на этом же земельном участке планируется строительство еще одного объекта недвижимости, отметил Владимир Постанюк. «Если у земельного участка два собственника и каждый намерен строить дом, им следует заключить в письменной форме соглашение о порядке пользования земельным участком, где будет договоренность о возведении каждым собственного жилого дома. Если договориться не удается, то определять порядок пользования будет суд», — добавил он.
По окончании строительства нужно будет подать уведомление о завершении работ. «Если строительство завершилось и в результате появилось еще одно жилое здание, ему еще до регистрации права нужно присвоить адрес. Объект будет иметь тот же номер, что и основное здание, только с литерой или дробью», — отметила юрисконсульт из «Инкома».
Альтернативные способы
Есть альтернативные способы, которые позволяют построить два дома на одном участке. Один из вариантов — разделить участок на два самостоятельных и поставить их на кадастровый учет, после чего строить второй дом. Но раздел участка — достаточно трудоемкая процедура: она требует межевания, снятия прежнего участка с кадастрового учета и постановки двух новых, предупредила ведущий юрист адвокатского бюро «Юрлов и Партнеры» Анастасия Шеверева. При самом делении необходимо определить расположение каждого из земельных участков, обеспечить выход от участка к землям общего пользования. Все эти процедуры нужно будет провести до начала строительства.
Еще важно, чтобы были соблюдены требования ПЗЗ о минимально допустимом размере участка. Эти данные необходимо уточнять в местной администрации. «Если у вас участок площадью 13 соток, то вы делите его на два участка по 6,5 соток и строите на каждом жилой дом. Если у вас участок размером всего 10 соток, а минимально допустимый по вашему району 6 соток, то вы не сможете разделить его на два», — пояснила юрист Дарья Коровина.
Если нормы не позволяют разделить участок или возвести на нем два дома, можно построить один жилой дом блокированной застройки. В простонародье такой дом называется «на два хозяина», добавил адвокат Владимир Постанюк. Он состоит из нескольких блоков, которые имеют общую стену без проемов и свой выход на территорию общего пользования (двора). Еще один возможный вариант — построить нежилое здание, например летний домик. Такая постройка не будет иметь своего адреса и ее нельзя будет продать как самостоятельный объект, но зарегистрировать ее будет легче — как хозпостройку.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Разберемся, можно ли построить дом для постоянного проживания на земле для садоводства в СНТ. Частично ответ на это вопрос дан в документах на приобретенный участок. Если в нем имеются формулировки «для ИЖС» или же «дачное строительство», то проблем со строительством дома и его дальнейшим оформлением не предвидится. Во всех прочих случаях несоблюдение норм земельного законодательства сулит владельцу участка множество неприятных последствий, вплоть до изъятия его собственности.
- участок не находится в собственности владельца дома;
- нарушены права соседей (например, на получение необходимого количества естественного света);
- при строительстве допущены нарушения, делающие дом опасным для жизнедеятельности других людей или окружающей среды.
Итак, администрация Краснодара пошла в суд с иском к двум гражданам, которые построили самовольно на своих участках один большой дом. Хозяева дворца со своей стороны подали встречный иск, потребовав признать за ними право собственности на хоромы. Оказалось, что эти граждане объединили два соседних участка и построили дом почти в тысячу квадратных метров. У застройщиков было право собственности на участки и право на строительство двухэтажного жилого дома для одной семьи. Плюс к этому все положенные документы, включая технические условия на подключение коммуникаций — света, газа, электричества и воды. Правда, все — в расчете на нормальную жизнь одной семьи.
Был районный суд, а спустя два месяца и краевой. Они отказали чиновникам и согласились с хозяевами дома. Но краснодарские чиновники с таким вердиктом не согласились и дошли до Верховного суда. Там дело перечитали и оба местных решения отменили. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда велела пересмотреть это дело, но с учетом того, что она разъяснила.
Итак, участок земли, на котором вырос спорный дом, находится в зоне с целевым назначением — строительство индивидуальных жилых домов. Местная власть выдала хозяевам разрешение на строительство двухэтажного жилого дома для одной семьи. Но в результате строительства вырос дом почти в тысячу квадратных метров, состоящий из десяти жилых блоков в виде отдельных двухэтажных квартир. Причем каждая из этих квартир предназначалась для отдельной семьи.
Верховный суд напомнил, что есть такой документ — «Правила землепользования и застройки на территории Краснодара». Там четко прописано, что надо понимать под словами — «индивидуальный жилой дом». Это отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не больше трех и предназначенный для жизни одной семьи. Там же есть и другое понятие — «жилой дом блокированной застройки». Это дом, состоящий из нескольких блоков, каждый из которых предназначен для одной семьи. По этим Правилам, в той зоне застройки, где вырос спорный дом, просто индивидуальные жилые дома относятся к основному разрешенному виду, а жилые дома блокированной застройки к условно разрешенному виду использования земельных участков. Эти Правила означают, что индивидуальные дома и дома блокированной застройки — разные вещи. И в правовом смысле, и с точки зрения получения разных видов разрешений.
Из этого Верховный суд делает вывод — граждане строили свой блокированный дом на участке, для этого не предназначенном. Да и разрешения о таком строительстве не просили. Этого местные суды как бы не заметили. Да, признает Верховный суд, законом предусмотрена возможность признания права собственности на самовольное строительство. Об этом говорит 222-я статья Гражданского кодекса. Реально построить дом, а потом через суд его узаконить. Было даже специальное разъяснение Пленума Верховного и Пленума Арбитражного судов. Именно по поводу таких «беспаспортных» домов. Там было сказано дословно следующее: «рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм, создает ли такая постройка угрозу жизни граждан».
Дело в том, что отсутствие разрешения на строительство дома само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку, — подчеркивает Верховный суд. Но суд, разрешая такие иски, должен установить, предпринимало ли лицо, создавшее постройку, надлежащие меры к ее легализации. Например, пыталось ли получить разрешение на строительство или акт ввода объекта в эксплуатацию. И правомерно ли чиновники отказали человеку.
Закон велит признать право собственности за самовольно построенным домом, если единственным препятствием к этому служит отсутствие разрешения или акт ввода в эксплуатацию и ничьи права это не затрагивает.