Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нюансы покупки квартиры с обременением ипотекой (находящейся в ипотеке)». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Процедура снятия обременения по ипотеке с участием самого заемщика предполагает два варианта:
- посещение офиса МФЦ с необходимыми документами. В этом случае порядок обслуживания будет стандартным, как и по другим вопросам;
- снятие обременения по ипотеке в Росреестре через интернет. Такой шаг потребует использования ЭЦП, но в значительной мере сэкономит ваше время.
Расскажем о каждом из них более подробно.
Первый способ предполагает следующую последовательность действий:
- сбор и подача в МФЦ необходимых документов о закрытии кредита (их перечень приведем ниже);
- получение информации о том, что обременение снято;
- проверка данных на сайте Росреестра (чтобы убедиться в том, что недвижимость перешла в полную собственность бывшего заемщика).
Для снятия обременения с квартиры по ипотеке вторым способом, необходимо предварительно зарегистрировать электронную подпись. Чтобы получить ЭЦП, вы также можете воспользоваться Единым порталом госуслуг. На сайте необходимо авторизоваться и оставить соответствующую заявку.
Перечислим документы, которые потребуются для снятия обременения по ипотеке.
Как правило, перечень следующий:
- справка о закрытии кредита (ее следует взять в банке, в котором вы погашали жилищный займ);
- свидетельство о собственности на квартиру;
- паспорт заемщика;
- закладная от организации-кредитора с отметкой о том, что обязательства по жилищному кредиту погашены;
- кредитный договор;
- доверенность, которую заверил нотариус, если процедуру осуществляет не сам заемщик, а делегированное им лицо.
Справки можно подать в МФЦ сразу после выплаты ипотечного кредита. Если вы оформляете заявку через интернет, в анкете потребуется данные выписки из Единого госреестра недвижимости.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Рекомендации покупателям
На сегодняшний день ипотека является чуть ли не единственной возможностью обрести собственное жилье. Но чтоб избежать рисков, придется учесть все возможные нюансы:
- тщательно проверить все документы на квартиру, собрать как можно больше информации о приобретаемой недвижимости;
- ознакомиться с репутацией собственника, выяснить, участвовал ли он когда-либо в мошеннических операциях (таким способом можно понять, стоит ли ему доверять);
- проводить все финансовые операции через банк;
- заверять важные документы у нотариуса;
- потребовать расписку при выдаче аванса;
- учесть все преимущества и недостатки сделки.
Безвозмездное пользование
Квартирой может безвозмездно пользоваться человек, в свое время отказавшийся от приватизации. Россияне вправе приватизировать жилье и получать в нем свою долю. Если зарегистрированный в квартире человек не принимает участия в приватизации, то он приобретает пожизненное право пользования этой жилой площадью. Сложность заключается в том, что данный факт не отражается в выписке ЕГРН. Бывают ситуации, когда приобретается жилье, а потом выясняется, что посторонний человек имеет право на безвозмездное пользование недвижимостью. Лишить его этого права никто не может. Иногда новые владельцы вынуждены покупать отдельную квартиру только для того, чтобы выселить нежелательных жильцов.
При покупке квартиры необходимо попросить выписку из домовой книги (заверенную копию поквартирной карточки) либо единый жилищный документ (ЕЖД). В этих документах будет указано, кто в квартире прописан по месту жительства и имеют ли право эти люди проживать на данной жилплощади при ее продаже. В идеале — получить справку об отсутствии зарегистрированных лиц. Необходимо настаивать на внесении в договор купли-продажи условия об обязанности продавца и прочих зарегистрированных лиц сняться с учета и освободить жилую площадь.
Дополнительно можно подстраховаться и попросить нотариально заверенное обязательство выписать живущих в квартире людей в течение определенного времени после регистрации договора купли-продажи. Чтобы приобрести недвижимости, где зарегистрированы лица с правом пожизненного проживания, необходимо, чтобы еще до подписания договора эти люди прописались в другой квартире. В такой ситуации они лишатся права на пожизненное проживание.
На что обратить внимание
При покупке квартиры с обременением шансы столкнуться с проблемами особенно высоки, потому всегда нужно перестраховываться. Потому перед тем как купить квартиру с обременением ипотекой, нужно проделать следующий порядок действий :
- Возьмите выписку из ЕГРЛ. Вы можете обнаружить другие обременения, что создаст для вас новые проблемы.
- Когда вы будете осуществлять расчёты, обязательно позаботьтесь о том, чтобы взять расписку. Также хорошей идеей будет применение банковской ячейки.
- Возьмите выписку из домовой книги, иначе может оказаться, что в квартире зарегистрированы лишние люди.
- Удостоверьтесь в том, что у вас имеется согласие банка.
Досрочная выплата ипотеки покупателем с условием последующей продажи
Это наиболее простой способ рассчитаться с долгами по ипотеке. Данный способ подойдет тем, у кого есть в распоряжении свободные денежные средства, и тем лицам, которым осталось внести несколько ежемесячных платежей.
После того как ипотека будет погашена, банк выдает заемщику справку о погашении долга. Информация о полном расчете по ипотечным обязательствам также передается в Росреестр — именно эта организация снимает обременения с объекта недвижимости.
Как только сотрудник Росреестра снимет обременение, собственник жилого объекта может приступить к стандартному способу оформления сделки-купли продажи: в этом случае он не обязан получать разрешение банка на отчуждение приобретенного за счет ипотечных средств объекта.
Как обеспечить безопасность сделки?
Чтобы провести сделку безопасно, стоит перепроверить отсутствие основных рисков. Банк исследовал юридическую чистоту квартиры, однако с тех пор могло измениться многое – будьте внимательны.
Важно! Для безопасности сделки просите справку из Единого Государственного реестра прав на недвижимость, выписку из домовой книги, справку об отсутствии коммунальных платежей, дееспособности продавца.
Помните:
- Трехсторонние переговоры с банком.
- Учет всех собственников.
- Проверка права продавца осуществлять сделку.
- Прописанные лица могут иметь пожизненное права пользования имуществом.
- Брак и несовершеннолетний собственник требуют дополнительных документов.
Покупка квартиры, находящейся в ипотеке, связана со стандартными для сделок с недвижимостью рисками. Покупателю стоит соглашаться на переговоры только с участием банка, ведь именно финансовая организация является собственником недвижимости в залоге.
Перепроверки требуют и другие аспекты так называемой юридической чистоты, не полагайтесь на слова, требуйте документы, справки и выписки. Не торопитесь, чтобы в будущем обезопасить себя от неприятных ситуаций и судебных тяжб.
Что должны знать покупатели?
Покупка квартиры с обременением по ипотеке – это достаточно рискованный процесс, поэтому каждый человек, планирующий такое приобретение, должен учесть некоторые важные моменты:
- так как владелец квартиры является несостоятельным плательщиком, то существует вероятность, что на жилье имеется двойное обременение;
- дополнительно следует проверить, не арестовано ли имущество, так как при таких условиях после покупки объекта придется разбираться не только с банком, но и с приставами;
- надо убедиться в отсутствии открытого производства, так как, если по ипотеке имеются просрочки и уже начислены значительные неустойки, то осуществлять продажу владелец может только при содействии банка;
- покупатель должен убедиться, что уплачиваемых им средств хватит не только на погашение самого ипотечного кредита, но и всех процентов и начисленных неустоек, так как, если в итоге не будет погашен заем, то обременение снять будет невозможно.
Все вышеуказанные знания позволят избежать значительных рисков.
Таким образом, допускается приобретать квартиры, на которых находится обременение банков. Ипотечное жилье продается по низкой цене, а также имеется множество других преимуществ такой сделки. При этом покупателям приходится сталкиваться с разными рисками и сложностями. Для их предотвращения важно точно соблюдать правильную последовательность действий, а также учитывать тонкости и нюансы процедуры.
Учитывается необходимость участия банковских работников. Если владелец объекта не предупреждает банк о принятом решении, то это является незаконной сделкой, которая может расторгаться судом. Каждый покупатель должен заботиться о том, чтобы сделка была юридически чистой, поэтому оптимальным считается пользоваться помощью профессиональных юристов.
Поскольку продажа недвижимости на вторичном рынке всегда сопряжена с рисками, потенциальному покупателю важно всегда оставаться бдительным. Для этого нужно:
- Привлечь проверенного, опытного риелтора;
- Запросить расширенную выписку из ЕГРП, чтобы лично убедиться в отсутствии дополнительных обременений (они указываются в специальных графах или ставится отметка об их отсутствии);
- Просить расширенную справку из домовой книги, чтобы убедится, что с регистрации сняты все лица;
- Убедится, что жильё не сдано в аренду (информация есть в местной администрации или налоговом органе);
- Проверить отсутствие арестов;
- Чтобы износ дома не превышал 70%. Именно при этой отметке недвижимость признаётся аварийной.
Выкуп квартиры при наличии ипотечных обременений не всегда должен отпугивать, но окончательное решение нельзя принимать второпях. Хороший риелтор и квалифицированные специалисты юридического профиля помогут разобраться в тонкостях такой сделки, сведя все возможные риски к минимуму. Какой бы ни был выбран вариант, из описанных трёх, самым надёжным остаётся выкуп жилья у банка. Но в любом случае нецелесообразно действовать самостоятельно, если недостаточно опыта и знаний в подобных сделках.
Можно ли купить квартиру с обременением без риска?
Приобретение ипотечного жилья должно быть просчитано до мелочей и тогда вопрос: «можно ли купить квартиру с обременением без риска?», перестанет быть актуальным.
Чтобы обезопасить себя, покупатель может арендовать банковские ячейки. В одну из них будет помещена сумма, покрывающая обременение. В другую ячейку помещается остаток денег, которые продавец получит только в конце сделки.
После оплаты долга кредитная организация получает свою часть денег и выдает справку о том, что задолженность снята. Кроме того, продавцу выдается закладная на жилплощадь, подтверждающая отныне отсутствие долга. Вместе с письмом из банка, закладную продавец предоставляет в Росреестр, после чего обременение снимается.
Избавившись от долга, продавец заключает с покупателем договор купли-продажи и право собственности на жилплощадь переходит к новому владельцу. Только после этого продавец получает вторую часть денег, хранившихся в другой ячейке.
Возможна ли покупка квартиры с обременением по ипотеке или её продажа? Какие здесь могут быть риски
- Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.
- В случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.
- Залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.
Невозможна и ситуация, когда покупатель решил схитрить и попытался продать залоговую квартиру без «благословения» банка. «Росреестр» тщательно проверяет документы, и если на искомом объекте есть обременение «ипотека в силу закона», не зарегистрирует сделку. Основные варианты продажи рассмотрим ниже.
Как купить квартиру в ипотеку с обременением
- Низкая цена, так как продавец стремится погасить долг перед учреждением, заинтересован в быстрой реализации квадратных метров. Но наличие обременения нравится не всем покупателям, так что приходится манипулировать со стоимостью объекта.
- Гарантированная чистота сделки из-за того, что там присутствует кредитор. Он контролирует, чтобы операция прошла юридически правильно.
- Для снятия ареста необходимо подписать предварительное соглашение, в котором говорится, что в процессе покупки будущий собственник гасит за заемщика его обязательства. Все это визируется нотариусом.
- Пройдя этот этап, клиент банка и покупатель заключают договор купли-продажи.
- Банкиры быстро готовят соответствующие документы о том, что долг погашен предыдущим владельцем.
- Потом продажа имущества проходит по стандарту.
- Сумма квартиры по соглашению купли-продажи обязана превышать стоимость, указанную в ипотеке (чаще всего так и бывает). Разницу кладут в банковскую ячейку.
- После сделки деньги отдают продавцу, когда договор пройдет госрегистрацию.
Какие есть риски при покупке ипотечной квартиры, которая находится в залоге у банка и как купить жилье с обременением за наличные и в ипотеку
Важной особенностью при совершении сделок с обремененными ипотекой объектами является тот факт, что владельцем жилья по документам является заемщик (а иногда и члены его семьи). При этом банк — залогодержатель, который может удовлетворить свои требования за счет денежных средств, вырученных от продажи жилья, должен дать согласие или запретить проведение сделки.
- паспорта всех собственников жилья;
- свидетельства о госрегистрации и документы-основания возникновения прав собственности;
- кадастровый паспорт или техплан объекта;
- справка из банка об остатке ссудной задолженности и письмо-разрешение на продажу обремененной ипотекой квартиры;
- свежая, не «старше» 7-10 календарных дней выписка из ЕГРН.