Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налог с продажи квартиры: инструкция по НДФЛ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Когда доход с продажи квартиры не облагается налогом
НДФЛ начисляется с дохода, а не с вырученной суммы от продажи недвижимого имущества, и не взимается в следующих случаях:
- недвижимость была куплена до 1 января 2016 года, и на момент продажи прошло три года владения имуществом;
- если квартира приобретена после 1 января 2016 года, то по истечении пяти лет владения можно продать имущество без уплаты НДФЛ;
- если помещение было приобретено дороже, а продано дешевле, но не менее чем за 70% кадастровой стоимости. Кадастровая цена исчисляется на 1 января года, в котором был подписан договор купли-продажи;
- квартира продана по той же цене, что и была приобретена, и эта сумма не меньше 70% кадастровой стоимости.
В каких случаях семьи с детьми могут не платить налог?
С 2022 года семьи с детьми освобождаются от уплаты налога с продажи недвижимости, в том числе, если жилье они продали в 2021 году и еще не платили налог. Для этого должны одновременно соблюдаться следующие условия:
- Налог могут не платить родители, у которых есть 2 и более детей, не достигших 18 лет (24 лет, если учатся очно);
- Взамен проданного жилья необходимо приобрести другое в течение того же года, когда было продано жилье, или до 30 апреля следующего года;
- Новое жилье должно быть больше по площади или его кадастровая стоимость должна быть выше;
- Кадастровая стоимость жилья на продажу не должна быть больше 50 млн рублей.
Кaк нe плaтить нaлoг нa пpoдaжy нeдвижимocти
Cyщecтвyeт пoнятиe «cpoк влaдeния нeдвижимocтью для ocвoбoждeния oт НДФЛ». Ecли квapтиpa пpинaдлeжaлa вaм нa пpaвe coбcтвeннocти дoльшe минимaльнoгo cpoкa, вы ocвoбoждaeтecь oт yплaты нaлoгa нa дoxoды физичecкиx лиц пpи ee пpoдaжe. Ecть двa минимaльныx cpoкa влaдeния – 3 гoдa и 5 лeт. Пpoдaжa квapтиpы мeнee 3 лeт в coбcтвeннocти и мeнee 5 лeт в coбcтвeннocти oблaгaeтcя нaлoгoм.
Cpoк влaдeния 3 гoдa ocвoбoждaeт oт yплaты нaлoгa, ecли вы:
- кyпили квapтиpy дo 1 янвapя 2016 гoдa;
- пoлyчили квapтиpy в пoдapoк или в
- нacлeдcтвo oт члeнa ceмьи или близкoгo poдcтвeнникa;
- пoлyчили квapтиpy пo дoгoвopy
- пoжизнeннoгo coдepжaния c иждивeниeм;
- пpивaтизиpoвaли квapтиpy.
Bo вcex ocтaльныx cлyчaяx нe бyдeтe плaтить нaлoг, тoлькo ecли влaдeли квapтиpoй нe мeнee пяти лeт.
К пpимepy, вы кyпили квapтиpy в ceнтябpe 2015 гoдa, a в дeкaбpe 2018 гoдa пpoдaли. B этoй cитyaции имeeтe пpaвo нe плaтить нaлoг, пocкoлькy пpиoбpeтeниe квapтиpы cocтoялocь дo 1 янвapя 2016 гoдa, и вы влaдeли eю бoльшe 3 лeт. B этoм cлyчae дaжe нe нaдo пoдaвaть дeклapaцию пo фopмe 3-НДФЛ и yвeдoмлять ИНФC o cocтoявшeйcя cдeлкe.
A вoт ecли вы кyпили квapтиpy в фeвpaлe 2016 гoдa, пpидeтcя плaтить нaлoг c пpoдaжи или ждaть фeвpaля 2021 гoдa – кoгдa зaкoнчитcя минимaльный пятилeтний cpoк влaдeния, и вы пoлyчитe ocвoбoждeниe oт yплaты нaлoгa.
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Правила и сроки подачи декларации 3-НДФЛ
Если вы продали недвижимость или долю в недвижимости и не освобождены от декларирования дохода, то необходимо сообщить о сделке в налоговый орган.
В следующем году не позднее 30 апреля нужно подать декларацию 3-НДФЛ в налоговый орган по месту регистрации. Уплатить налог необходимо не позднее 15 июля.
Нарушение сроков подачи декларации крайне нежелательно. В противном случае вас ждут штрафные санкции:
- Декларация подана с опозданием — штраф от 5 до 30% от суммы налога, но не менее 1 000 рублей.
- Установлено, что доход занижен — штраф 20% от доначисленной суммы налога.
- Доказано, что доход занижен умышленно — штраф 40% от суммы доначислений.
- За каждый день просрочки платежа начисляются пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ, действующей на тот момент.
Если вы уменьшали налоговую базу на сумму расходов при покупке недвижимости, то вместе с декларацией потребуется представить копию договора на покупку жилья, копии платежных документов.
В этой же декларации можно указать другие налоговые вычеты, которые положены вам по праву. Опытные эксперты НДФЛка.ру помогут разобраться во всех тонкостях, рассчитать максимальную сумму вычетов, собрать необходимые документы и заполнить декларацию!
«Разные» части в собственности разных лиц
Пример. Имеется квартира. Два собственника – брат и сестра. Брат владеет своей ½ доли более трех лет, сестра получила свою долю от матери менее трех лет назад. Квартира будет продаваться за 2 400 000 рублей. Кто и сколько заплатит?
На долю каждого собственника придется по 1 200 000 рублей дохода. Брат под уплату НДФЛ не подпадает в любом случае. Сестра должна уплатить налог со своей доли. Но сколько? Как мы говорили, продавцу предоставляется налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей. То есть сестра заплатит налог с 200 000 рублей. Так? Не так. Налоговый кодекс предусмотрел эту ситуацию и установил что при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле (ст. 220, п. 2, подп. 3).
Значит, сестра может воспользоваться только половиной вычета, то есть суммой 500 000 рублей. Налог придется платить с суммы 700 000 рублей.
Иначе говоря, налоговый вычет рассчитывается не для собственника, а для объекта недвижимости. Если у квартиры 5 собственников, по 1/5 у каждого, то каждый из них может уменьшить налогооблагаемую базу на 200 000 рублей. Если 2 собственника по ¾ и ¼ – то на 750 000 и 250 000 тысяч соответственно.
Условия для получения
Право на получение имущественного вычета установлены действующим законодательством, при этом продавец и его недвижимость должны соответствовать следующим условиям:
- Срок владения имуществом, после которого не потребуется уплачивать налог на доход, установлен 3 года для тех, кто:
- приобрел или зарегистрировал недвижимость до 1.01.2016 года;
- приватизировал жилое имущество;
- унаследовал или получил по дарственной от члена семьи или близкого родственника;
- приобрел имущество на условиях договора ренты.
В остальных случаях этот срок владения имуществом должен составлять 5 лет. При этом срок отсчитывается не со дня покупки, а с даты, указанной в свидетельстве о регистрации права собственности, за некоторыми исключениями: при наследовании – с дня смерти, недвижимость в кооперативе – с даты внесения последнего пая.
- Продажная стоимость, подлежащая уплате налогов с недвижимости с меньшим сроком владения, может быть уменьшена с помощью льготного имущественного вычета (не более 1000000 рублей), предоставляемого в полном размере единожды в 12 месяцев.
- Уплачивать налог придется с максимальной продажной суммы, которой может быть или договорная сумма или 70% от кадастровой стоимости, что не позволит проводить махинации с занижением стоимости жилья.
Подробнее об условиях и способах возврата вычета при покупке квартиры мы рассказывали тут.
Нужно ли платить налоги?
Облагается ли продажа доли квартиры налогом? Ответ на этот вопрос неоднозначен – это зависит от суммы сделки, порядка оформления, срока владения имуществом. Основным видом сбора, которым облагается реализация недвижимости, является налог на доходы физических лиц, сокращенно НДФЛ. Ставка для данного вида операций стандартная – 13 %. Сумма исчисляется независимо от того, продается ли квартира целиком или же лишь ее часть (доля).
Например, Петрова И.С. реализовала свою долю за 1,5 млн. рублей. В таком случае стандартный расчет налога будет выглядеть так:
1500000 * 13% = 195000 рублей
Срок нахождения имущества в собственности для получения налогового вычета
Разбираясь, кто имеет право на получение вычета, человек выяснит, что недвижимость должна находиться более 3 лет в собственности. Такой срок действовал до 2016 года. Однако в последующем в законодательство, касающееся предоставления налогового вычета, были внесены корректировки. Сейчас срок увеличили до 5 лет.
Однако трехлетний срок все же действует, если человек продал недвижимость, которая:
- была зарегистрирована до 2016 года;
- перешла к собственнику по наследству;
- была подарена текущему владельцу родственником;
- была приватизирована;
- перешла к хозяину помещения на основании договора пожизненной ренты.
Если реализуется общая собственность
Недвижимость может находиться в совместной собственности. Это также отразится на особенностях получения вычета. Его сумма распределяется между супругами. Действие осуществляется на основании заявления. Если документ не был составлен, распределение полагающегося вычета по умолчанию осуществляется в равных долях.
Если была осуществлена продажа имущества, которое находится в долевой собственности, предоставление вычета будет осуществлено в соответствии с размером доли каждого собственника.
Льготу при продаже квартиры разрешается использовать хоть каждый год. Эта особенность кардинально отличается от налогового вычета при покупке квартиры, который доступен по использованию только один раз в жизни. Однако существует ряд ограничений. Если за год человек реализовал сразу несколько объектов, возврат будет предоставлен только по одному из них.
Как рассчитать налог с продажи квартиры
Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и определяется как 13 процентов от дохода, полученного в результате операции.
Доходом является разница между суммой продажи и расходами на покупку. Если расходов на покупку не было или подтвердить их не представляется возможным, тогда можно воспользоваться налоговым вычетом.
Формула для расчета налога с продажи квартиры следующая:
T = (S — S) × R S – стоимость объекта недвижимости
S – налоговый вычет либо сумма расходов на покупку
R – налоговая ставка, % Гражданин Иванов купил квартиру за 4 500 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. Заплатить налог придется с разницы:
(6 000 000 — 4 500 000) × 13% = 1 500 000 × 13% = 195 000 рублей.
Необходимость платить налог исчезает, если владеть недвижимостью определенный срок (минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества). В остальных случаях нужно подавать декларацию и платить налог.
Распределение налогового вычета при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности
подскажите пожалуйста при продаже квартиры, находящейся в долевой собственности, сумма стандартного вычета распределяется в равных частях для всех собственников это правило действует, если объект недвижимости был продан по одному договору, а если же каждая доля продана по отдельному договору, то каждый из собственников может ли использовать вычет в размере до 1 млн. рублей
Письмо МинФина России №03-04-05/30955 от 30 мая 2016 годаДепартамент налоговой и таможенной политики рассмотрел обращение по вопросу получения имущественного налогового вычета по налогу на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
Из обращения следует, что налогоплательщику принадлежала 1/2 доли в праве собственности на квартиру. В 2015 году 1/2 доли в праве собственности на квартиру была продана как самостоятельный объект купли-продажи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 2 статьи 220 Кодекса (здесь и далее в редакции, действующей в отношении правоотношений, возникших до 1 января 2016 года) налогоплательщик при определении размера налоговой базы по налогу на доходы физических лиц имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, квартир или доли (долей) в них, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.В соответствии с подпунктом 3 пункта 2 статьи 220 Кодекса при реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Если налогоплательщик продал 1/2 доли в праве собственности на квартиру в качестве самостоятельного объекта права, то в этом случае налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере, не превышающем 1 000 000 руб.Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
Заместитель директора Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Саакян Р.А.
однако, существует судебная практика по которой требования ФНС о взыскании недоимки по НДФЛ, образовавшейся в ситуациях, когда налогоплательщики продавали доли по отдельным ДКП и занижали налоговую базу заявляя вычет в полном размере. например,
Отчуждаемая квартира принадлежала Т.И., Т.М., Т.А.И., Т.С.
на праве общей долевой собственности по 1/4 доли у каждого, на основании решения ФГКУ «Центральное региональное управление жилищного обеспечения» Министерства обороны Российской Федерации от 19 декабря 2013 года, акта приема-передачи жилого помещения от 19 декабря 2013 года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от 30 января 2014 года N, а также принятыми и приобщенными судебной коллегией в качестве новых доказательств договорами купли-продажи от 06 октября 2014 года.Свидетельство о государственной регистрации права собственности не содержит записи о выделенном отдельном объекте.
Согласно договору купли-продажи квартиры от 06 октября 2014 года, Т.И. продал, а Т.А.Л. купила 1/4 долю квартиры, находящейся по адресу: город Санкт-Петербург, поселок Шушары, Славянка, улица , кадастровый номер 78:42:0018304:13700, общей площадью 80,5 кв. м за 2150 000 рублей (л. д. 14 — 15).На основании поданной декларации по НДФЛ инспекцией проведена камеральная налоговая проверка, результаты которой отражены в акте N 4058 от 30 июня 2015 года, на основании которого 30 сентября 2015 года налоговым органом принято решение N 16808 согласно которому, Т.И. привлечен к налоговой ответственности за совершение налогового правонарушения, предусмотренного пунктом 1 статьи 122 Налогового кодекса Российской Федерации, за неуплату или неполную уплату налогоплательщиком — физическим лицом сумм налога в виде штрафа в размере 19500 рублей, Т.И. доначислен НДФЛ за 2014 год в размере 97 500 рублей, пени по состоянию на 30 сентября 2015 года в размере 2064 рубля 56 копеек.
Расчет суммы налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).
Максимальная сумма налогового вычета, на который возможно уменьшение полученного от продажи квартиры, комнаты, дачи или жилых домов доходов и указанного в видах этого имущества долей составляет 1 000 000 рублей.
Если квартира была продана по одному договору купли-продажи, как единый объект права собственности, и она находилась в совместной либо долевой собственности меньше 3 лет, то имущественный налоговый вычет в сумме 1 000 000 рублей будет распределен равномерно долям между совладельцами данного имущества или распределяется между ними по договоренности (если была продана квартира, находящаяся в общей совместной собственности).
У владельца доли также существует право на получение в сумме 1 000 000 рублей налогового вычета, если продажа находившейся в его собственности квартиры была им произведена по отдельному договору купли-продажи.
Когда же физическим лицом на протяжении одного года была осуществлена продажа нескольких объектов права собственности, тогда указанные пределы применяются не для каждого объекта в отдельности, а по всем проданным имущественным объектам в совокупности.
Если нет превышения указанных пределов в сумме полученной от продажи квартиры, значит, требуется представление декларации на налог с продажи квартиры, но не возникает обязанность по уплате налога.
Получение налогового вычета при продаже квартиры (меньше 3 лет в собсвенности).
Неограниченно допускается применение имущественного вычета связанного с продажей квартиры, в отличии от связанного с приобретением квартиры вычета.
Получение налогового вычета требует выполнения таких условий:
— По окончании года заполнить налоговую декларацию. Форма 3-НДФЛ
— Если налогоплательщиком был заявлен вычет на сумму расходов связанных с получением от продажи квартиры доходов, то нужно дополнительно предоставить копии документов, подтверждающих эти расходы (банковские выписки или кассовые чеки, приходные кассовые ордера, расписки продавца о получении денежных средств и платежные поручения).
— В налоговый орган по месту проживания необходимо предоставить заполненную налоговую декларацию, вместе с копиями документов подтверждающих право на получение вычета при продаже квартиры.
— Подготовить копии тех документов, которые подтверждают факт продажи квартиры.
Необходимо иметь при себе оригиналы всех документов, которые подтверждают право на вычет при подаче их копий в налоговый орган, для проверки налоговым инспектором.