Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Участки без подряда в 2023 году: что это значит». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Земельный наделы без подряда, регистрируются следующим образом, заключается договор купли продажи и в нем указывается только сумма самого участка. Надо знать, что стоимость строительных работ не учитывается и не должна включаться в документы. Все объекты в таких поселках межуются, после чего оформляется договор и только потом происходит регистрация в Росреестре.
- Застройщик самостоятельно осуществляет не только строительство, но и подготовительный этап. Например, сбор и оформление документов, не нужно будет составлять технический план, заботиться о коммуникациях. Но стоимость в этом случае возрастает в разы т.к все прочие издержки компания положит на плечи потенциального владельца.
- Будущий владелец не может вносить коррективы в строительство. Изменить архитектуру или этажность (возможны исключения, но только по договоренности с застройщиком). Гражданин вправе заниматься внутренней отделкой. В выборе обоев, материала для пола и прочих ремонтных вопросах он полностью свободен и действует на свое усмотрение.
- Сроки возведения могут быть увеличены. Например, если застройщик одновременно занимается несколькими домами в поселке. Или требуется возвести дополнительное строение (баню, гараж). Правда в этом есть и своеобразный плюс. Застройщик может приобрести стройматериалы по себестоимости (если проектов несколько), что существенно снизит итоговую цену.
- В большинстве случаев оплата за услуги вносится сразу и за земельный участок, и за дом. Не будем говорит о недобросовестных фирмах. Их репутация перед оформление договора следует тщательно проверить, благо в средствах массовой информации и интернете достаточно сведений. Застройщик может объявить себя банкротом и вернуть деньги за недостроенный дом будет проблематично.
Большие риски, не смотря на очевидные плюсы, практически свели на нет договор с подрядом в эконом-классе. Добросовестный застройщик, конечно, может застраховать имущество, но это существенно увеличит затраты. Но граждане, которые приобрели участок без подряда стараются экономить по максимуму. Иная ситуация в премиум сегменте — там господствуют договоры с подрядом.
Преимущества земельных участков без подряда
- Экономия денег. Владельцу земельного участка не нужно оплачивать услуги подрядчиков, что позволяет сэкономить значительные средства.
- Контроль за процессом. Владелец полностью контролирует процесс обработки земли и может в любой момент внести изменения в работу.
- Работа в комфортных условиях. Занимаясь самостоятельно обработкой земли, владелец участка находится на своем имении и может работать в удобных для себя условиях.
- Лучшее качество продукции. Владелец земли, занимающийся сельским хозяйством без привлечения подрядчиков, может контролировать качество посевного материала и удобрений, что приводит к повышению качества продукции.
Преимущества земель без подряда:
- Снижение затрат. Земли без подряда не требуют никаких затрат на техническое обслуживание, уборку и планирование. Это делает использование таких земельных участков более экономически выгодным, чем аграрные объекты.
- Возможность использовать для других целей. Земли без подряда могут использоваться для строительства, лесопильных заводов, нефтехимических заводов, складов и других объектов промышленности. Это позволяет использовать землю намного более эффективно.
- Разнообразие объектов. Земли без подряда предлагают широкий спектр возможностей для любого бизнеса. Это могут быть как маленькие объекты, например, овощные плантации, так и большие объекты, например, заводы и склады.
- Благоприятная экологическая ситуация. Земли без подряда обычно находятся в удаленных местах от центра города. Это значит, что экологическая ситуация там намного лучше, чем в городе. Это может привлечь многих потенциальных потребителей.
Что необходимо учитывать при выборе земли под строительство жилища?
Основные ошибки, с которыми сталкиваются 60% покупателей. Если Вы нашли место, которое Вас устраивает, к примеру, по цене и по своему месторасположению, инфраструктуре и т.д. Вы обязаны в первую очередь запросить у застройщика градостроительный план на данный земельный надел, для чего это нужно? На таком плане есть зона разрешённой застройки на данном участке, т.е. есть там ограничения по застройки или их нет, зачастую бывают случаи, когда на половине объекта возведение чего-либо просто запрещено, так как там, может проходить красная зона и в дальнейшем, там закладывался проект по прокладке каких-то линий передач.
Половина покупаемого объекта может быть просто не ликвидным. Градостроительный план застройщик предоставляет бесплатно и никаких проблем с этим быть не должно, но если девелопер сопротивляется вашей просьбе, значит, есть определённые нарушения и Вам стоит хорошо подумать идти на такую сделку или нет. Так же немало важно знать есть ли на покупаемой территории уклоны, так как любой уклон, даже самый незначительный, ведёт за собой дополнительные расходы по строительным материалам и работой спец. техники.
Чем ровней территория, тем выгодней Ваша будущая постройка. Еще один момент, на который важно и нужно обращать внимание это уровень дороги по отношению к участку, он так же может удорожить Вам постройку. Изучайте обязательно грунт на том месте, который Вы планируете приобретать, грунт не должен быть насыпным, так как при строительстве дома Вам придется демонтировать весь грунт и это опять, будет являться дополнительным расходом. Как видите очень много тонкостей и нюансов. Будьте внимательны при покупке земельного участка.
Девиз пограничников «чужой земли мы не хотим ни пяди, но и своей вершка не отдадим» актуален и для рядовых собственников. Сегодня закон не запрещает продавать неразмежеванные участки. Однако покупка такой земли чревата для будущего собственника различными проблемами. Во время ограждения участка у нового владельца может возникнуть конфликт с соседями, претендующими на лишний клочок земли, и тогда решать вопрос о спорных территориях придется уже через суд. Помимо этого, на приобретенной земле могут находиться посторонние объекты, к примеру, газопровод, проведенный к соседнему дому. Если коммуникации подключены с соблюдением законодательства, суд может встать на сторону соседа, а земельный участок получит обременение, из-за чего его стоимость снизится. Во избежание рисков следует отдать предпочтение земле с установленными границами, а не покупать «кота в мешке». Межевание гарантирует покупателю, что он получит в собственность именно тот участок, который выбрал, и ни метром меньше.
Покупка под строительство дома
В случае, если земля приобреталась под строительство дома, следует воспользоваться услугами геодезистов для изучения почвы и глубины залегания подземных вод. Перед разработкой проекта необходимо получить топографический план, ситуационный план и технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций.
Прежде чем приступить к возведению дома, необходимо поставить в известность о своих планах местную администрацию, приложив к уведомлению копию паспорта, копию правоустанавливающих документов на участок (если права не зарегистрированы в ЕГРН) и описание внешнего вида объекта ИЖС (если строительство будет вестись на территории исторического поселения). В течение семи рабочих дней администрация муниципалитета даст ответ о том, допустимо ли размещение объекта на данном участке. В Подмосковье подать уведомление можно через сайт госуслуг Московской области. При этом получать разрешение на строительство и согласовывать архитектурно-градостроительный облик объекта не нужно.
Еще одно уведомление в орган местного самоуправления нужно будет подать в течение месяца после завершения строительных работ. В Подмосковье сделать это можно на сайте госуслуг.
«Выбор подходящего формата загородной недвижимости во многом обусловлен целями покупателя, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если потребитель хочет жить в собственном доме «здесь и сейчас», он скорее обратит внимание на объекты вторичного рынка. Если же клиент может позволить себе повременить с переездом и нацелен на сохранение денег, участки без подряда станут хорошим вариантом: приобрести землю можно сегодня, а начать строительство тогда, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется.
Разумеется, далеко не каждый участок ликвиден. При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и т. д. Не стоит забывать о таком важном моменте, как наличие инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум – это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно».
Положительная динамика
Впрочем, динамика изменения средней стоимости предложения в течение года была положительной почти во всех сегментах, что вряд ли увеличит спрос.
По данным КЦ «Петербургская недвижимость», средняя цена квадратного метра в домовладениях экономкласса, где предлагаются коттеджи и участки с подрядом, за 2018 год увеличилась на 9,3%, до 36,2 тыс. рублей. В бизнес–классе средние цены выросли на 4,4% — до 86,1 тыс. рублей, а в классе премиум — до 170,5 тыс., или на 7,2%. Снижение произошло только в комфортклассе. Правда, всего на 2,8%, или до 51,6 тыс. рублей.
Да и новых объектов на рынок было выведено немало. Учитывая ретроспективную динамику продаж, аналитики Knight Frank прогнозируют, что количество предложений, пополнивших рынок в 2018 году, обеспечит спрос в ближайшие 2–3 года.
Видимо, этого и опасаются девелоперы. И пока выводят только наиболее доступные проекты с участками без подряда.
Акт приема-передачи земельного участка 2022 между физическими лицами
Передача участка земли новому владельцу подтверждается передаточным актом. Этот факт скрепляется подписями обеих сторон сделки. Отказ какой-либо из них считается уклонением от обязанностей: со стороны продавца – передать имущество, со стороны покупателя – принять.
Документ может быть составлен в виде приложения к договору в том же количестве экземпляров.
В нем обязательно содержатся сведения:
- о дате и месте составления;
- об основном документе – договоре сделки;
- о сторонах сделки;
- точное описание предмета договора;
- текст о том, что стороны не имеют взаимных претензий;
- подписи с расшифровками.
Участок без подряда — плюсы и минусы покупки
Приобретая участок с подрядом, покупатель точно уверен, что ему не придется самостоятельно решать проблемы с подводом коммуникаций или разбираться с недобросовестными строителями. Все эти дела решает подрядчик. Но и тип сооружения, которое будет возведено на участке, также устанавливает подрядчик. У покупателя не будет возможности выбрать домик по своему вкусу. Такой вариант сделки будет удобным, если у покупателя нет свободного времени заниматься проблемами строительства и контролировать строительный процесс, и нет особых пожеланий в планировке дома.
Покупка участка без подряда более выгодна по цене, и очень часто люди приобретают участки без определенной цели, по принципу «чтобы был», с возможной продажей впоследствии или для того чтобы подарить кому-то. И тогда уже новый хозяин решит, какой тип сооружения будет возводиться и на каких условиях.
Плюсы и минусы участка без подряда
Конечно, УБП не были бы так популярны, если бы не ряд преимуществ.
Для большинства людей стоимость товара по-прежнему является главным фактором для решения о покупке. По данным специалистов, 40% клиентов на «загородке» выбирают участок ценой до 0,5 млн руб., 45% – от 0,5 до 2 млн руб. и всего 15% – больше 2 млн руб. Рассматривая предложения УБП, можно даже встретить варианты с ценником ниже ста тысяч рублей. Но помните – бесплатный сыр бывает только в мышеловке! От участка с подобной стоимостью нельзя ожидать ничего хорошего: скорее всего, он не просто находится в неудобном месте без проведенных коммуникаций, но и имеет юридические проблемы. Вполне вероятно, что на нем вообще запрещено что-либо строить. Поэтому, если вы смотрите лоты с низким ценником, обязательно проверяйте все документы и не верьте пустым обещаниям. Но все-таки безопаснее рассматривать предложения, находящиеся на уровне рынка, т.е. стоимостью примерно от миллиона рублей.
При самостоятельном возведении коттеджа можно попробовать сэкономить на строительстве: заказывать более доступные материалы, выполнять некоторые работы собственными силами и т.д. Однако здесь есть большое «но»: решаться на это стоит, только если у вас есть опыт в строительном деле. Иначе велик риск возвести дом, жить в котором будет некомфортно, а то и небезопасно.
При покупке УБП вы можете построить дом по индивидуальному проекту. Конечно, тут речь об экономии уже не идет, т.к. и создание проекта у архитекторов, и возведение коттеджа по личным предпочтениям могут обойтись в круглую сумму. Однако если вы всегда мечтали об уникальном доме и у вас есть средства на реализацию этой мечты – почему бы не воплотить ее в жизнь.
К сожалению, до 90% появляющихся проектов с УБП – это лоты без коммуникаций. Возможно, вам придется потратить на организацию всех удобств гораздо больше денег, чем вы заплатите непосредственно за участок. В некоторых случаях самостоятельное проведение коммуникаций и вовсе крайне затруднено. А значит, проживание в таком месте вряд ли будет комфортным.
Если вы решите, что поторопились с покупкой, то продать УБП выгодно будет непросто: на «первичке» средняя стоимость такого участка составляет около 2,7 млн руб., а на вторичном рынке – порядка 1,5 млн руб.
Поселки с УБП в подавляющем большинстве случаев не могут обеспечить современный уровень комфорта и сервиса, т.к. такой формат организации подразумевает коллегиальное решение по всем вопросам – от установки почтового ящика до сбора денег на асфальтирование дорог. А при разной степени готовности домов на участках такие вопросы практически нерешаемы: например, кому-то нужна асфальтированная дорога (т.к. он там уже живет), а кто-то еще даже не приступал к строительству и вкладываться в дорогу он не желает.
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
Обычно застройщик предлагает покупателю ограниченное число проектов домов, часто в одном стиле. Это делается для того, чтобы поселок имел архитектурное единство. Конечно, существует некоторый риск, что среди предложенных вариантов домов вы не найдете «тот самый» – поэтому обращайте внимание, в каком стиле планируется застраивать поселок.
Виды разрешенного использования для строительства дома
Вид разрешенного использования участка определяет, для каких целей может быть использована земля: только для ведения хозяйства, для отдыха, для круглогодичного проживания.
Все ВРИ объединены по назначению в классификаторе, который ведёт Росреестр. Сейчас такой классификатор содержит 158 видов, которые условно можно разделить на 5 основных групп:
- ведение сельского хозяйства, овощеводство, животноводство
- жилая застройка и объекты коммунального хозяйства
- медицинские учреждения, образование и просвещение, объекты дорожной инфраструктуры
- зоны отдыха и рекреации (спорт, охота, рыбалка)
- лесные массивы, водоемы и др.
И только 6 видов (из 158) подходят для индивидуального строительства или ведения подсобного хозяйства. При этом только четыре из них подходят под строительство жилого дома или дачи, а два — пригодны только для личного подсобного хозяйства или огородничества без права строительства чего-либо кроме теплиц или сараев (нельзя возводить капитальные объекты).
Плюсы и минусы участка с подрядом
Если вы раздумываете, не купить ли участок с подрядом в Подмосковье, вот сильные и слабые стороны такого формата загородной недвижимости.
Плюсы УСП:
- Экономия времени и сил
Если вы решите приобрести земельный участок с подрядом на строительство, вам не придется ломать голову над организацией процесса возведения дома, перебирать сотни проектов, искать нужные документы и т.д. – все это сделает подрядчик.
- Известная стоимость конечного продукта
Как говорят эксперты загородного рынка, многие люди не понимают, что покупка земельного участка – не завершение, а только начало пути. Ведь желаемый результат – это красивый построенный дом, а не пустырь. Но если вы выбрали участок с подрядом, то основную часть этого пути вместо вас пройдет застройщик. К тому же вы будете знать окончательную стоимость своего приобретения, без дополнительных трат. Немаловажно и то, что когда известна конечная цена объекта и она находится на уровне рынка (а в поселках с подрядами так и происходит), то под строительство таких домов банки охотнее дают ипотечные кредиты, что, несомненно, большой плюс.
- Надежность
Обычно один подрядчик работает и на других участках поселка, а значит, исключена ситуация, когда недобросовестный девелопер выполняет свою работу некачественно и пропадает.
- Скорость строительства
Работа застройщика сразу на нескольких участков хороша еще и тем, что коммуникации в таком случае тоже будут проводить одновременно для всех. Это даст возможность оптимизировать размещение трубопробоводов, а значит, процесс строительства ускорится. Более высокая скорость возведения дома позволяет экономить уже самому владельцу: инфляция в строительстве намного выше официальной, и дом, построенный за год, гарантированно дешевле дома, построенного в течение двух лет.
Стоит отметить небольшой период времени, необходимый для развития поселка от зачаточного состояния до полностью функционирующего комплекса. Многие технические решения требуют профессионального подхода, и желательно иметь понимание общей картины застройки для их успешного решения. К примеру, для грамотного устройства водоотведения вдоль дорог и участков нужно четко понимать как размер домов, так и их расположение.
Минусы УСП:
- Более высокая цена
Стоимость участка с подрядом логично превышает стоимость УБП – в размере примерно от 30% до нескольких раз. Однако нередко бывает, что расходы на покупку УСП составляют меньшую сумму, чем все затраты на покупку участка, строительство дома и проведение коммуникаций при выборе УБП.
- Ограниченный выбор проектов
Покупка под строительство дома
В случае, если земля приобреталась под строительство дома, следует воспользоваться услугами геодезистов для изучения почвы и глубины залегания подземных вод. Перед разработкой проекта необходимо получить топографический план, ситуационный план и технические условия (ТУ) на подключение коммуникаций.
Прежде чем приступить к возведению дома, необходимо поставить в известность о своих планах местную администрацию, приложив к уведомлению копию паспорта, копию правоустанавливающих документов на участок (если права не зарегистрированы в ЕГРН) и описание внешнего вида объекта ИЖС (если строительство будет вестись на территории исторического поселения). В течение семи рабочих дней администрация муниципалитета даст ответ о том, допустимо ли размещение объекта на данном участке. В Подмосковье подать уведомление можно через сайт госуслуг Московской области. При этом получать разрешение на строительство и согласовывать архитектурно-градостроительный облик объекта не нужно.
Еще одно уведомление в орган местного самоуправления нужно будет подать в течение месяца после завершения строительных работ. В Подмосковье сделать это можно на сайте госуслуг.
«Выбор подходящего формата загородной недвижимости во многом обусловлен целями покупателя, – комментирует Анна Раджабова, директор управления элитной недвижимости компании «Метриум Премиум» (участник партнерской сети CBRE). – Если потребитель хочет жить в собственном доме «здесь и сейчас», он скорее обратит внимание на объекты вторичного рынка. Если же клиент может позволить себе повременить с переездом и нацелен на сохранение денег, участки без подряда станут хорошим вариантом: приобрести землю можно сегодня, а начать строительство тогда, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется.
Разумеется, далеко не каждый участок ликвиден. При выборе необходимо обратить внимание на его юридический статус, транспортную доступность, природное окружение, особенности ландшафта и т. д. Не стоит забывать о таком важном моменте, как наличие инженерных коммуникаций. Продавец может озвучить минимальную стоимость «голой» земли, а потом вдруг возникнут дополнительные расходы. Обязательный минимум – это подъездные пути и электричество. Решить вопрос с газо-, водоснабжением и канализационной системой можно решить уже самостоятельно».
Обычно прописывают сроки начала и окончания выполнения задания, но если работы длительные или масштабные, то обозначают и промежуточные этапы. В договоре разрешается заложить возможность корректировки сроков, если что-то пойдет не так.
Если работы не начаты вовремя, то заказчик не имеет законного основания ни требовать возмещения убытков, ни отказаться принимать вещь. Он получает такое право, только если работы не окончены в срок.
Заказчик может предъявить претензии по качеству результата в течение 2 лет (в отношении недвижимости — 5 лет), а если стороны договаривались о гарантийном сроке, то в его пределах. Гарантия отсчитывается с того момента, как вещь была принята.
Если мирно исправить результат не получается, то можно обратиться в суд: по строительным работам — пока не прошло 3 года, по остальным подрядам — в течение года. Если работа принималась частями, срок начинает считаться с момента готовности всего целиком.
Остальные условия ДП подробно перечислены в главе 37 ГК РФ (ссылка есть в конце текста). Там же в отдельных параграфах приведены отличия каждого из четырех видов подряда.
Как выбрать участок в коттеджном поселке без подряда
Две стороны одной медали
Преимуществ у участков без подряда достаточно. И основное из них, собственно, и определившее небывалую популярность формата, – это цена. Как правило, такие поселки располагаются на расстоянии более 60-70 километров от МКАД, и земля там не такая уж дорогая. Кроме того, у владельца такого участка нет необходимости сразу оплачивать строительство дома, а значит, нет нужды в кредитных средствах, по которым потом придется переплачивать проценты. Кроме того, можно ограничиться небольшим дешевым домиком. Да и вообще стройку можно вести по мере накопления денег, а то и силами самого владельца и его семьи. Более того, во многих случаях оплата подведения коммуникаций также переносится «на потом». Таким образом, стоимость участка без подряда в современном поселке с охраной, дорогами и общественными зонами где-нибудь на 70-80 километре Новорижского или Калужского шоссе вполне может составлять 300 тысяч рублей. Естественно, на такое предложение была масса желающих даже в разгар кризиса.
Не просто участок
Участок без подряда на первый взгляд ничем не отличается от пресловутых «шести соток» в дачном кооперативе советского предприятия, которые выдавался лучшим труженикам либо покупался у оных: небольшой надел земли, обозначенный колышками, который впоследствии превращался в дачу с садом, огородом и гамаком.
Однако, современный участок без подряда – это не просто кусочек земли. Как объект недвижимости, он состоит из собственно земли, а также из правильно оформленных документов, подведенных коммуникаций, общего забора и охраны, общественных спортивных и детских площадок, гостевых парковок, беседок и других зон отдыха. Словом, в понятие «участок без подряда» неотъемлемо входят все характеристики и блага, которые заявляют при продаже девелоперы.
Как ни странно, но поселок, где земля продается без подряда, тоже должен быть построен. Ведь поселок – это не только дома, это еще и вся инфраструктура и организация эксплуатации. Должны быть оформлены все документы, разрешения и согласования с различными службами, подведены электричество, вода, газ, построены дороги к поселку и внутри него, организована охрана и приняты другие меры для обеспечения безопасности жителей поселка, организован вывоз мусора, продуман ландшафтный дизайн и оборудованы прогулочные зоны, и многое-многое другое. Этот перечень в каждом поселке будет свой (например, не будет спортивных площадок или изысканных ландшафтов), и какой он будет конкретно, обычно заявляется застройщиком при описании поселка.
Таким образом, первое, что нужно сделать, собираясь покупать такой участок, – это понять, что именно предлагают к продаже. И на какой стадии строительства находится сам поселок. Отсюда вам станет ясно, дорогое это, на самом деле, предложение, или дешевое. Ведь если за минимальную сумму предлагают лишь землю, то стоит подсчитать общую итоговую стоимость объекта, когда будут произведены все последующие выплаты за коммуникации, построены дороги и парковки, другая инфраструктура. И наоборот: если предложение из серии «все включено», то его большая, по сравнению с просто землей, цена может оказаться весьма выгодной.
Соловья баснями не кормят
Самая «больная» тема участков без подряда – соблюдение девелоперами сроков и выполнение обещаний.
Конечно, если вы приобретаете участок в уже действующем поселке, вы гарантированы от долгостроя. Однако, цена на участок в готовом поселке, естественно, выше. Ведь уже оплачены, например, подведение газа или асфальтирование внутрипоселковых дорог, поставлены фонарные столбы, оборудован пляж или место для коллективного барбекю. Кто приобретал участок в самом начале строительства, скорее всего, вносили деньги постепенно, на те или иные целевые нужды. А вот «поздним» покупателям приходится нести все расходы сразу. Хотя суммарные расходы, конечно, окажутся примерно одинаковыми.
Впрочем, желание сэкономить и приобрести участок на начальной стадии развития поселка не так уж бесперспективно. Главное тщательно составить договор. В нем должны быть детально регламентированы все элементы инфраструктуры: сколько киловатт электричества полагается на выбранный участок, в каком месте к нему подводится газовая труба, по какой технологии и какой ширины строятся дороги, параметры водяной скважины, место расположения детской площадки. У продавца должны быть совершенно четкие и подтвержденные документами ответы по любым инфраструктурным объектам. Попросите показать полученные застройщиком техусловия на подведение коммуникаций, сравните срок действия разрешений на проведение работ с реальным положением дел в поселке.
Понятно, что при задержке оплаты со стороны покупателя рассчитывать на соблюдение заявленных сроков не приходится. Однако в обратной ситуации покупатель вполне может потребовать от девелопера выполнения обещаний в судебном порядке. А чтобы не тратить время и нервы в судах, нелишне поинтересоваться до покупки, насколько конкретный девелопер умеет держать слово. И умеет ли он строить поселки вообще. Сегодня, в век интернета, выяснить, какие поселки уже были построены данным застройщиком и какая у него профессиональная репутация, несложно. Идеальный же вариант – приобретать участок во второй или третьей очереди поселка. Тогда вы сможете увидеть, что уже получилось у девелопера, посетив территорию первой, уже действующей, очереди.
Кроме того, имеет смысл посмотреть участки без подряда в мультиформатных поселках, где предлагаются также и готовые дома. Здесь сроки строительства и вероятность их выполнения, как правило, выше.
Риск – дело разумное
Как быть, если все-таки понравился участок в только выведенном на рынок поселке, а имя девелопера общественности ничего не говорит? Конечно, риск купить участок без подряда и потом годами ждать обещанного электричества или иметь возможности подъехать к своей же собственности только на лошади или вездеходе – есть. Но минимизировать этот риск можно.
Как уже говорилось, важно тщательно подходить к составлению или хотя бы прочтению предлагаемого договора. Все ли там перечислено, что обещали в рекламе и во время переговоров о продаже? Четко ли прописаны сроки? И как технологически будет организовано финансирование и строительство объектов инфраструктуры? Например, если дороги начнут прокладывать только после того, как свои «дорожные взносы» внесет 90% жителей поселка, то дорог не будет, как минимум, пока не продадут 90% участков, а на это могут уйти годы.
Кроме того, следует внимательно относиться к ситуациям, когда при покупке вы платите только за земельный участок, а коммуникации (право подключения к ним) или вступление в дачное объединение, которому принадлежат или будут принадлежать коммуникации, девелопер предоставляет «в подарок». Ведь «подарок» он и есть подарок: обращаться, например, с иском в суд по поводу не полученного вовремя подарка – довольно проблематично.
Еще одна «рисковая» ситуация – когда в договоре отражена лишь часть от реально уплаченной суммы. Тогда «в случае чего» все претензии будут возможны лишь на задокументированную сумму. А она, как правило, бывает много меньше реальной потраченной.
Выбираем участок без подряда
Итак, при выборе участка без подряда, имеет смысл действовать по следующему сценарию.
2. Узнать, какой именно объект предлагается, что входит в цену предложения, а за что придется оплачивать дополнительно и в каком объеме. Таким образом, можно определить наиболее привлекательные предложения с точки зрения цены.
3. Определить опции, которые вообще не предусмотрены в данном объекте и понять, насколько их отсутствие важно. Например, если строительство детской площадки не предусмотрено в принципе, но продавец говорит, что потом, если все жители захотят, ее можно построить, то вполне возможно, что это не будет сделано никогда.
4. Выяснить степень готовности поселка и время завершения строительства.
5. Узнать, какой опыт и репутация у данного девелопера, сколько поселков он уже построил.
6. Выяснить у девелопера, какие обязательства по срокам строительства на своих участках есть у собственников. Это поможет и спланировать собственные расходы на возведение дома, и оценить вероятность затягивания стройки на соседних участках.