Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разделить дом между двумя владельцами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ситуации, когда земельными наделами с расположенными на них частными домами владеет несколько лиц — далеко не редкость. Возникновение общей собственности на землю может быть обусловлено законным режимом имущества супругов, наследованием, дарением (покупкой) доли (долей) в праве собственности.
Как разделить участок
Описанные выше трудности при делении земли касаются приведённых примеров. В целом же закон разрешает делить сформированные земельные участки. Но с соблюдением ряда условий. Например, существует норматив минимально возможной площади при разделении участка на доли.
Общероссийских критериев нет, и ограничения по площади участков отличаются от региона к региону. В Московской агломерации (Москва и область) надел под огород должен быть не менее 4 соток, под полноценное садоводство — 6 соток. То есть если дача расположена на участке в 6 соток и удалось разделить дом, земля останется в совместном владении.
Если площадь разделённого участка проходит через установленное ограничение, возникает второй критерий. Нельзя поделить участок так, чтобы одна часть была функциональной, а другая нет. Обе (или больше, если позволяет площадь) должны быть пригодными для использования по назначению — в соответствии с категорией земель, которой принадлежат.
Как разделить объект, принадлежащий одному собственнику
Размежевание земельного участка, собственником которого является один человек осуществляется в следующем порядке:
|
Этапы |
|
нанимаем кадастрового инженера для подготовки межевого плана |
|
собираем документы для регистрации права собственности на два новых надела |
|
оплачиваем госпошлину |
|
подаем заявление в Росреестр |
|
получаем выписку из ЕГРН на образованные участки |
Что закреплено в законодательстве
Разделить участок земли на две отдельные части очень проблематично. Для этого стоит соблюдать нормы земельного законодательства. Например, статьи 11.2 и 11.4 ЗК РФ дают разъяснение разделу земельного участка относительно кадастра, результатом которого является получение двух земельных участков меньшего размера из одного большого. Обратите внимание, что для раздела земельного участка также имеется предел.
Внимание! Минимальный размер участка земли устанавливается местными властями, а затем происходит фиксация на законодательном уровне. Чтобы установить размер земельного участка, стоит за основу брать градостроительную документацию, нормы застройки и землепользования, которые действуют на настоящий момент.
Заключение – коротко о главном
Разделение земельного участка на два и продажа одного из них или использование в других целях – процесс непростой, поэтому все дела рекомендуется проводить через опытного юриста. Все дело в том, что постоянные изменения в законодательстве известны только им. А значит, велика вероятность, что дело закончится положительно.
|
Еще немного внимания Земельные споры нередко остаются нерешенными. Обе стороны несут материальные расходы, которые только усугубляют отношения между дольщиками. Поэтому юристы всегда рекомендуют договориться. Хотелось бы в комментариях услышать Ваше мнение. Может быть, кто-то из читателей попадал в такие ситуации. Ваш опыт будет ценной информацией для других. |
Раздел участка на два собственника между супругами
Согласно семейному законодательству, супруги имеет право ставить вопрос о разделе своего имущества, приобретенного в браке. При этом, делить имущество можно как после расторжения брака, так и в браке.
Порядков раздела законом предусмотрено несколько:
- Добровольный. Если вопрос о разделе решается в браке, то можно заключить брачный договор или соглашение о разделе у нотариуса. Если брак уже расторгнут, то можно заключить только лишь соглашение.
- Судебный. Он актуален для тех ситуаций, когда между супругами или бывшими супругами возникает конфликт, и они не могут договориться друг с другом.
Отметим, что семейное законодательство устанавливает принцип равенства супружеских долей в общем имуществе. Но возможно и отступление от этого принципа. Таким правом наделен суд.
Делимые и неделимые земли
А теперь коротко пройдемся по вопросу, какие наделы не подлежат процедуре. Некоторые же просто по закону, в соответствии с ЗК РФ не выйдет градировать. И даже начинать все это мероприятие нет смысла.
Итак, все территории делятся, кроме:
-
Случаев, когда целостность – обязательное условие стоимости. То есть при любых деформациях надел просто теряет свою цену практически полностью. И уже можно не спрашивать, как из одного участка сделать два, разделен такой объект не будет.
-
Нарушение норм санитарной или пожарной безопасности у нового имущества. Зачастую это значит, что они просто слишком маленькие.
-
Нарушение рационального использования.
-
Невозможность применять по назначению.
-
Все описанные ранее виды. Обременение, слишком маленький размер для строительства дома или иных построек. А также наличие споров между дольщиками.
Можно ли поделить дом и землю?
Свойства делимости и неделимости дома и земли определяются так же, как и для любого другого имущества. Так, согласно статье 133 ГКРФ, если в результате деления имущество становиться непригодным для использования, то оно не подлежит разделу, и наоборот. Таким образом необходимо выяснить индивидуальные характеристики того или иного дома и земельного надела.
Как правило, однокомнатные жилые дома (в том числе квартиры в многоквартирных домах) разделу не подлежат, так как использовать в дальнейшем часть такого дома по назначению, то есть для жилья, будет невозможно. Так что всё зависит от размеров жилой площади.
Земельный участок можно разделить без проблем, лишь бы позволяла площадь. Ведь от деления такого имущества на части его основное предназначение не страдает.
С другой стороны, возникает вопрос фактического раздела имущества. Так, если согласно статье 133 ГК можно поделить и дом, и землю, но сделать это на практике не всегда удаётся. Причина заключается также в параметрах жилого дома.
Но в любом случае раздел следует начинать с правового оформления. Обычно по результатам оформления доли каждого из собственников в документах чётко указываются границы их долей. Если этого сделано не было, то придётся делить дом путём переговоров. Иначе придётся идти в суд.
А при разделе участка земли, на котором расположен дом, он подлежит разделу в соответствии с отграничениями внутри жилого дома. Каждому собственнику отводится та половина земли, на стороне которой располагается его половина дома.
Необходимые документы
Именно перечню необходимых в таком случае документов нужно будет уделить максимальное внимание. В стандартный набор бумаг входит следующее:
- заявление на осуществление государственной регистрации недвижимости в форме земельного участка;
- технический паспорт находящейся на территории земельного участка недвижимости;
- документ, устанавливающий полномочия конкретного законного представителя;
- квитанция на оплату пошлины установленного НК РФ размера;
- документы о межевании участка Бюро технической инвентаризации;
- техническая документация на недвижимость, расположенную на земельном участке;
- документы правоустанавливающего характера.
Два дома на одном участке: как сделать по закону
Постройка второго дома на участке — перспектива заманчивая: коммуникации находятся рядом и не нужно тратиться на покупку земли. Но насколько это законно; не возникнут ли в процессе оформления проблемы, которые невозможно будет исправить? Об этом мы расскажем в статье.
Как только возникла идея строить второй дом, нужно убедиться, что делать это можно и дом впоследствии зарегистрируют. Законы, которые сегодня регулируют данный вопрос прямо не ограничивают количество домов на одном участке, предназначенном для ИЖС, а также на дачных участках и личных подсобных хозяйствах. Но существует ряд ограничений, касающихся самих зданий, к которым относятся:
- высота здания — не более 20 метров;
- этажность — максимально допустимое количество 3 этажа.
Площадь как садовых, так и жилых домов ограничениям не подлежит; есть разница в процессе уведомления. Если площадь постройки не будет превышать 500 квадратных метров, нужно лишь уведомить уполномоченный орган СМУ. В случае когда площадь строения будет превышать 500 квадратов, нужно будет разрабатывать и согласовывать проектные документы, проводить экспертизу, получать разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
Для того чтобы убедиться в законности мероприятия лучше всего сначала ознакомится с правилами землепользования и застройки муниципалитета (ПЗЗ), в территорию которого входит земельный участок. И также в местных органах самоуправления нужно получить ГПЗУ (градостроительный план земельного участка).
Из этих двух документов станет понятно: можно ли строить второе жилое здание на участке; если можно, в каком месте участка ставить дом и на какие параметры и ограничения опираться. Если возведение второго дома на участке запрещено, из ГПЗУ и ПЗЗ можно узнать, как обойти ограничения. Например: уменьшить площадь стоящего на участке дома; организовать мероприятия по охране объектов, если участок находится в зоне культурного наследия.
Обратиться с этим вопросом необходимо к специалисту лицензированной проектной организации. Кадастровый инженер составит техплан постройки. Для подготовки технического плана необходима регламентированная декларация, заполненная на специальном бланке.
В декларации указываются:
- данные владельца;
- тех описание объекта;
- кадастровый номер земельного надела;
- кадастровый номер квартала;
- тип здания;
- локация объекта.
В качестве приложения к декларации прилагаются:
- выписка на земельный надел из Единого Государственного реестра недвижимости;
- план каждого этажа здания;
- чертёж;
- согласие на обработку данных.
Далее документация отправится на процедуру регистрации в Росреестр. Подать собранные документы можно двумя способами: через МФЦ; по порталу Госуслуг в личном кабинете пользователя. Рассматриваться данный вопрос будет в местном самоуправлении либо местным органом исполнительной власти.
Разрешение на возведение второго дома чиновники дают не всегда. В подавляющим большинстве случаев отказы приходят по следующим причинам:
- превышения максимального процента застройки земельного участка;
- невозможность соблюдения отступов от границ соседнего землевладения, в связи с чем будут нарушены минимально допустимые значения;
- устав садового некоммерческого товарищества запрещает или ограничивает подобные действия (если участок входит в состав СНТ);
- земельный надел находится в водоохранной или санитарно-защитной зоне;
- на участке расположены охраняемые объекты, включённые в реестр культурного наследия.
Существует ещё одна лазейка в законе, позволяющая обойти запреты и ограничения на возведение второго дома — размежевание земли на два участка. Для реализации этого плана землевладельцу нужно обратиться к кадастровому специалисту, который подготовит документы для подачи на регистрацию в Росреестр. После этой процедуры Росреестр аннулирует данные о прежнем земельном наделе и зарегистрирует новые участки. Количество участков не ограничивается делением на два — при желании можно создать несколько земельных новообразований.
При реализации этого варианта следует знать:
- новообразованные земельные наделы полностью наследуют целевое назначение и виды использования разделяемого участка;
- дом на новом земельном наделе можно будет построить только в случае, если он будет выполнен в соответствии с градостроительными правилами и нормами;
- новые участки должны превышать минимально допустимые нормы по площади;
- на новом земельном наделе не должно быть запретов и ограничений на строительство.
Чтобы не возникло отказов в строительстве жилого дома, нужно заранее получить информацию о потенциале новообразованного участка. Не будет смысла делить землю на два или более участков, если в итоге дом не разрешат строить.
Ещё одним хитрым решением проблемы может стать возведение небольшого домика, по проекту напоминающего обычную дачу. Такое строение можно зарегистрировать как хозяйственную постройку. Вариант выгодный, так как иногда можно столкнуться со сложностями при регистрации второго дома. Например, если коммуникации не позволяют: не хватает напряжения в электрической сети; слабый напор воды в водопроводе; недостаточное давление газа в магистрали. В этих случаях дом не может считаться жилым объектом, так не имеет возможности обеспечения жизненно важными коммуникациями. Такие проблемы не редкость в посёлках.
Но можно вообще обойтись без разрешения и поставить лёгкую, некапитальную конструкцию. Это неплохой вариант, когда необходимо увеличить жилую площадь, а с разрешением возникают проблемы.
Ставить землю на кадастровый учет нужно по месту жительства. Если у вас два участка, тогда каждый из них должен стаять на учете. Соответствующий пакет документов можно подать лично организации или выслать письмом с уведомлением. Благодаря расписке из почты, о том, что документы вручили получателю, вы можете не переживать за свои ценные бумаги.
Однако если вы подали все документы самостоятельно, тогда организация предоставит вам расписку о получении с перечнем документов, подписью и датой.
С вас требуются следующие документы:
- Заявление о кадастровой регистрации.
- Чек об уплате госпошлины, для прохождения этой процедуры.
- Документация о межевании земли.
- Копия документа, подтверждающего право на собственность объекта.
С момента подачи документов до постановки на кадастровый учет может пройти 20 дней. Процедура завершается в тот момент, когда орган кадастрового учета поставит соответствующий номер в государственный кадастр недвижимости. После этого, владельцу дадут на каждый участок отдельный кадастровый паспорт.
Ecли y coбcтвeнникoв нeт paзнoглacий пo пoвoдy пopядкa иcпoльзoвaния чacтeй дoмa, eгo мoжнo paздeлить миpнo, бeз cyдa. Пepвым дeлoм нyжнo oбpaтитьcя к кaдacтpoвым инжeнepaм: oни пpизнaют дoм пpигoдным для paздeлa и cocтaвят тexничecкий плaн. Cпeциaлиcтoв мoжнo вызвaть чepeз peгиoнaльнoe oтдeлeниe БTИ или дpyгyю кoмпaнию, кoтopaя имeeт cooтвeтcтвyющyю лицeнзию. Цeны нaчинaютcя oт 15000 pyблeй, зaвиcят oт плoщaди нeдвижимocти и тapифoв кoнкpeтнoгo бюpo.
Пo зaкoнy paздeлить мoжнo тoлькo дoмa блoкиpoвaннoй зacтpoйки. Ecли гoвopить пpocтым языкoм, этo oбъeкты, кoтopыe имeют oтдeльныe вxoды и caмocтoятeльныe кoммyникaции. Ecли дoм пo тexничecким пapaмeтpaм нe пoдxoдит для peaльнoгo paздeлa, пpидeтcя cдeлaть peкoнcтpyкцию и yзaкoнить ee.
Пocлe тoгo, кaк кaдacтpoвыe инжeнepы cдeлaют тexничecкий плaн, нyжнo зaключить coглaшeниe o peaльнoм paздeлe. Дoкyмeнт oбычнo cocтaвляют в пpocтoй пиcьмeннoй фopмe, бeз yчacтия нoтapиyca. Taк кaк типoвыx cлyчaeв пoчти нe бывaeт, зa cocтaвлeниeм coглaшeния лyчшe oбpaтитьcя к юpиcтaм. Иx ycлyги oбoйдyтcя в 2500-3000 pyблeй. К cлoвy, ecли дoм дeлят cyпpyги, coглaшeниe дoлжнo быть пpeдcтaвлeнo cтpoгo в нoтapиaльнoй фopмe.
C гoтoвым coглaшeниeм и тexничecким плaнoм дoмa нyжнo пpийти в MФЦ: тaм вы нaпишeтe зaявлeниe нa пocтaнoвкy нoвыx oбъeктoв нa кaдacтpoвый yчeт и oднoвpeмeннyю peгиcтpaцию пpaвa. Гocпoшлинa cocтaвит 2000 pyблeй для кaждoй cтopoны cдeлки, дoкyмeнты нa coбcтвeннocть бyдyт гoтoвы чepeз 12 paбoчиx днeй.
Минимальные и максимальные размеры земельных участков при разделе
При определении границ вновь создаваемых земельных участков примите во внимания положения регионального законодательства, устанавливающие предельно допустимые минимальные и максимальные размеры площадей. Вновь образованный надел не должен быть меньше или превышать параметры участков, разрешенных в конкретной местности.
Если ориентироваться на законодательство Московской области (Закон от 17 июня 2003 года №63/2003-ОЗ), то образованные территории не должны быть меньше следующих показателей:
- 2 га в отношении участков, приспособленных для организации фермерского (крестьянского) хозяйства;
- 0,06 га в отношении земель, предназначенных для садоводства;
- 0,04 га в отношении наделов, предназначенных для огородничества;
- 0,06 га в отношении дачных участков (образовывать участки под размещение дач менее 6 соток запрещается).
На территории Московской области предельно допустимые размеры участков следующие:
- 40 га – в отношении наделов для фермерских (крестьянских) хозяйств;
- 0,15 – в отношении земель, предназначенных для садоводческих целей;
- 0,10 га – в отношении наделов, используемых под огороды;
- 0,25 га – для земель, предназначенных для строительства дач.
Определить допустимый размер образованного надела необходимо, основываясь на консультациях с представителями органов местного самоуправления, регулирующих землеустроительные вопросы.
Особенности обращения в суд
Разделение земельного участка — это кадастровая деятельность
Если хотя бы один собственник выступает против раздела, а также в ситуациях, когда неизвестно местонахождение собственника, требуется обращение в суд. Судебное рассмотрение будет строиться на объективности, беспристрастности. Ведь каждый собственник должен остаться при своем без ущемления чужих прав.
Чтобы составить исковое заявление, лучше пригласить юриста. Некоторые пробуют сделать это самостоятельно, однако это довольно сложно. Здесь требуется точность и знание законов. В исковом заявлении указывают данные собственников (ФИО, место регистрации, данные паспорта), в него вносят сведения об участке.
Также надо написать, какая площадь участков должна получиться после раздела, где и как будут проходить границы новых участков. Подавая в суд заявление, к нему надо приложить пакет документов. Конкретный перечень нужных бумаг варьируется в зависимости от ситуации. Но есть основные составляющие, которые нужны всегда:
- копии паспортов;
- кадастровую документацию;
- квитанцию, подтверждающую оплату госпошлины.
Тот собственник, который требует раздела участка, будет являться истцом. Он должен подавать свои исковые требования в отделение суда, находящегося по месту жительства другого собственника, который не желает делить участок.
Как разделить участок с домом между двумя собственниками, если один не согласен
При несогласии второго владельца на деление участка, на котором расположен дом, обращайтесь за защитой своих интересов в судебные органы.
Подготовьте исковое заявление, в котором укажите следующую информацию:
- ФИО и контактную информацию совладельцев;
- характеристику земельного участка (месторасположение, площадь, целевое назначение, номер кадастрового учета);
- размеры наделов, образованные в результате деления;
- соблюдение досудебного порядка урегулирования спора;
- причины, по которым совладелец отказывается от обособления территорий.
Исковое заявление можно оформить самостоятельно, воспользовавшись готовыми образцами, представленными в Интернете или обратиться за помощью к юристам, специализирующимся на подобных делах.
В подтверждение своих доводов приложите к заявлению следующие документы:
- документ, подтверждающий постановку участка на учет в кадастровом органе;
- оплаченную квитанцию о внесении суммы государственной пошлины за рассмотрение дела;
- документы, подтверждающие право собственности на спорный участок.
Положительное решение по разделу участка при наличии жилого дома принимается судом, если в результате обособления частей общей территории имеется возможность беспрепятственного доступа к своей половине дома для каждого собственника.
Раздел участка мирным путем
Если между владельцами земельного участка достигнута договоренность относительного раздела земли на две части, то им нужно лишь составить мирное соглашение и оформить его нотариально.
После того, как орган местной власти издаст постановление о разделе общей земли на два самостоятельных участка, собственникам останется произвести процедуру раздела, поставить участки на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности.
В соглашении о разделе земли собственники должны указать следующую информацию:
- Свои персональные данные (анкетные и паспортные, контактные).
- Адрес, по которому располагается участок.
- Кадастровый номер.
- Письменное согласие всех собственников на раздел земли.
- Описание способа деления участка.
- Способы оплаты необходимых расходов сторон.
Дарение или купля-продажа доли участка
Одной из сторон такой сделки выступает собственник участка. Другой стороной будет лицо, пока еще собственником не являющееся.
Чтобы совершить сделку, необходимы следующие документы:
- Документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости.
- Документы, удостоверяющие личности сторон. Если покупателем или одаряемым выступает несовершеннолетний, что допускается законом, то договор подписывается его законным представителем. За ребенка в возрасте до 14 лет законный представитель осуществляет все действия и ставит все подписи. Если несовершеннолетнему уже исполнилось 14 лет, то его представитель в договоре пишет слово «согласен», одобряя сделку, и расписывается под договором.
Задачи, условия разделения участков
Цель любого разделения — получить из единого участка 2 самостоятельных объекта. Под процессом принято понимать перечень действий, которые состоят в проведении ряда кадастровых и подготовительных опций, регистрационных работ по документальному оформлению разделения.
Важно! Когда разделение завершено, совместный участок прекращает своё существование!
Вместо него появляются две абсолютно отдельных территории, имеющие свой персональный юридический статус. Владельцы разделённой земли получат право общей собственности на участки.
Раздел возможен при исполнении ряда условий:
- С самого начала целевое предназначение территории не может изменяться.
- К каждому образованному участку должен быть доступ, возможность подойти или подъехать.
- При разделении каждая обновлённая площадь будет иметь самостоятельный, обособленный статус.
- Полное отсутствие табу на раздел со стороны законов. Иногда законодательство запрещает делить землю, в качестве примера можно привести участки, которые предназначены для проведения сельскохозяйственных работ.
- Значение площади территории не может быть ниже минимального показателя (он определяется законодательным путём).