Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Стороны имеют право расторгнуть ДКП по обоюдному согласию, если это предусмотрено договором и не запрещено законом. О причинах аннулирования сделки участники могут никого не извещать — достаточно мирного, добровольного соглашения и отсутствия спорных ситуаций. Причиной может быть изменение финансовых возможностей покупателя, срыв планировавшегося переезда продавца и т. д. Отмена ДКП не ограничивает возможность заключения нового договора в будущем.
Расторжение по соглашению сторон
Прекращение действия ДКП по соглашению сторон производится на основании подписанного сторонами соглашения о его расторжении. Форма документа должна соответствовать форме договора. Например, если ДКП изначально заверен нотариально, то и все изменения к нему должны быть заверены нотариально.
В соглашении обязательно должны быть прописаны:
- Реквизиты сторон (Ф. И. О., паспортные данные, адреса регистрации). Допускается указывать телефоны, адреса электронной почты, и т. д.
- Реквизиты ДКП, подлежащего отмене (дата, номер).
- Наименование и характеристики объекта недвижимости, место его расположения (можно переписать из ДКП).
- Последствия расторжения сделки (возврат недвижимости и денег, компенсация понесенного ущерба из-за сделки, штрафные санкции и т. д.).
- Сроки и порядок совершения действий по реализации соглашения.
При расторжении ДКП по соглашению сторон следует учитывать стадию сделки. Если договор аннулируется до госрегистрации, достаточно просто подписать соглашение и при необходимости заверить его нотариально. В случае, когда документы только переданы на регистрацию, надо направить заявление о прекращении процедуры регистрации, приложив соглашение. Если госрегистрация уже состоялась, придется регистрировать обратный переход права собственности (п. 4 постановления Пленума ВАС РФ «О последствиях расторжения договора» от 06.06.2014 № 35).
Как расторгнуть договор купли-продажи квартиры
Если вы выступаете в роли покупателя, но по каким-то причинам решили аннулировать сделку, попробуйте сначала договориться с продавцом. Всем будет проще, если удастся убедить собственника разойтись мирным путем.
Но даже в таком случае нужно будет оформить соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости. В документе надо описать все важные детали: цель составления, номер и дата ДКП, сумма и условия возврата средств, срок для освобождения жилья, паспортные данные сторон и реквизиты.
Есть ещё один нюанс: если ДКП уже прошёл регистрацию в Росреестре, то при процедуре расторжения придётся предоставить в государственную инстанцию и новое соглашение. То же самое касается формы документов: если договор был составлен в письменном виде и удостоверен нотариусом, так же необходимо оформить и соглашение.
Соблюдение досудебного и судебного порядка
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Получается, если вы чем-то недовольны, необходимо составить письменное предложение второй стороне и в нем настаивать на расторжении сделки. Если через 30 дней (или иной срок, зафиксированный в договоре) ответ так и не будет получен, смело идите в суд.
Обратите внимание: при обращении в суд также нужно учитывать важные нюансы. Так, прося судью в иске разорвать сделку, граждане часто не указывают, что хотели бы также вернуть потраченные средства или отданную недвижимость. Соответственно, получают они только прекращение действия договора купли-продажи. К сожалению, это означает лишь то, что вы пойдете в суд во второй раз, но теперь уже чтобы вернуть то, что вам причитается.
Не забудьте, что в суде придется доказывать существенность оснований, использованных для обращения. Если у вас есть свидетельства полученных убытков, лучше их как-то зафиксировать.
Соглашение о расторжении ДКП
Требования к форме этого документа содержит ст. 452 ГК РФ. Согласно этому нормативному акту соглашение должно быть составлено в письменном виде. Если ДКП был оформлен нотариально, то заверению у нотариуса подлежит и соглашение о его расторжении.
Стандартный документ обязательно включает следующие пункты:
- название;
- место и дату составления;
- сведения о сторонах (ФИО, адреса, контактные телефоны);
- условия прекращения договора купли-продажи;
- дата прекращения (можно установить конкретный день или использовать формулировку «расторжение в день подписания»);
- последствия прекращения ДКП;
- подписи участников.
Как обезопасить себя до приобретения квартиры
Несмотря на то, что процесс обратим, лучше не тратить нервы, время и деньги на торжество справедливости, а обезопасить себя от покупки проблемной недвижимости заранее. Сделать это можно несколькими способами:
- Пригласить независимого оценщика до покупки. Эксперт легко раскусит все попытки скрыть дефекты жилья под гипсокартонными стенками и натяжными потолками.
- При покупке не соглашаться на указание в документах более низкой, чем на самом деле, стоимости квартиры, ведь в случае расторжения договора купли-продажи, ответчик будет обязан вернуть столько денег, сколько указано в документах.
- Обратиться к профессиональным риэлторам, которые помогут составить договор так, чтобы максимально обезопасить покупателя.
Основания расторжения договора купли-продажи земельного участка
Договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут по соглашению сторон, а при отсутствии такого соглашения — на основании решения суда.
По решению суда договор купли-продажи земельного участка может быть расторгнут (п. п. 1, 2 ст. 450, п. 1 ст. 451 ГК РФ; п. 3 ст. 37 ЗК РФ; Определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 02.10.2018 N 127-КГ18-20 и от 02.04.2019 N 38-КГ19-1):
- при существенном нарушении договора другой стороной.
Нарушение договора одной из сторон признается существенным, если оно влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; - в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях; - в случае предоставления продавцом покупателю заведомо ложной информации о земельном участке, в частности:
- об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием;
- о разрешении на застройку данного земельного участка;
- об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка;
- иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка.
По общему правилу расторжение договора купли-продажи возможно до того момента, пока обязательства по нему не исполнены сторонами, то есть до передачи земельного участка и денег. При этом регистрация перехода права собственности на земельный участок к покупателю не является препятствием для расторжения договора (п. 1 ст. 408, п. 3 ст. 425 ГК РФ; п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).
Обычно люди оспаривают ДКП по причине наличия существенных и неустранимых недостатков в купленной недвижимости.
Пример из судебной практики. Мужчина купил дом с земельным участком и гаражом. При визуальном осмотре дефектов не было, все находилось в хорошем состоянии. Деньги переданы продавцу в день подписания договора. Через неделю новый собственник обнаружил, что в гараже и доме течет крыша. Он нанял специалистов, которые составили смету и указали, что ремонтные работы обойдутся в 2 000 000 руб. Помимо ремонта крыши, потребовалось укрепление стен и множество других исправлений.
В ДКП было указано, что вся недвижимость находится в исправном состоянии, но фактически это оказалось не так. Покупатель обратился в суд с требованием о расторжении договора, объяснив это обнаружением существенных и неустранимых дефектов.
В суд представлено экспертное заключение, фотографии и другие доказательства. Рассмотрев заявление, судья удовлетворил требования. ДКП признан расторгнутым, ответчика обязали вернуть деньги, возместить убытки и судебные расходы.
Последствия расторжения
Согласно ст. 453 ГК РФ, расторжение договора купли-продажи прекращает обязанности сторон по отношению друг к другу. Более того, они не имеют права требовать возвращения того, что ими было передано в исполнение договора. Однако в этом случае действия могут расцениваться как незаконное обогащение.
По этой причине в судебной практике чаще всего встречаются дела, где решение принимается в пользу возврата материальных благ в изначальное состояние. То есть покупатель возвращает продавцу земельный участок, а продавец покупателю выплаченные средства.
При возникновении сложностей обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.
Стоит понимать, что в ситуации, когда одна из сторон возражает против расторжения договора, то без обращения в суд обойтись не удастся. В этом случае требуется грамотное составление искового заявления, помощь и содействие в ходе судебного заседания и решение сопутствующих вопросов. Всем этим может заниматься профессиональный юрист.
“Беспроцентная ипотека на 5 лет”— история из суда
Иванов А. продал квартиру гражданину Петрову Б. за 4,5 млн рублей. По договору покупатель обязан выплатить полную стоимость в течение 1 года. Договор зарегистрировали, и Петров Б. стал его законным владельцем. Прошел срок оплаты, но Иванов А. денег так и не получил.
Иванов А. подал в суд с требованием выплаты оставшейся суммы долга. В суде Петров Б. утверждал, что исправно платил Иванову А., но при этом не брал расписок и доказать оплату нечем. Суть не в этом. Суд встал на сторону Иванова А. и все равно обязал Петрова Б. вернуть долг. Рассмотрев доходы, учитывая двух несовершеннолетних детей в семье Петровых, суд предписал расчет в течение 5 лет.
Суд решил проблему, но только какой от этого толк для Иванова А., который не сможет воспользоваться СВОИМИ ДЕНЬГАМИ в течение 5 лет.
Как можно было решить проблему: Иванову А. при подаче иска следовало требовать расторжение договора и возврата прав на квартиру в связи с существенным нарушением условий договора (п. 2 ст. 450 ГК РФ), а не требовать возврата долга
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания. Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Поэтому, если продавец с покупателем передумали совершать сделку, но уже подали документы в регистрационный орган, им нужно как можно скорее обратиться туда и забрать своё заявление обратно: важно успеть до момента регистрации прав, потому что расторжение договора купли-продажи недвижимости после регистрации станет невозможным, согласно действующему законодательству.
Отзывы наших клиентов
Михаил Лещ, Москва
Был на консультации в Юрист-Эксперт24 по расторжению договора купли продажи земельного участка. Дело было в том, что продавец что-то напутал с кадастровым планом, поэтому в реальности я получил участок 15 соток, а по документам было 22 сотки. Я считаю, это вообще граничит с мошенничеством. В итоге выиграл суд после консультации в Юрист-Эксперт24. Спасибо больше за бесплатную помощь в моей проблеме.
Лаврентий Тугушев, Балашиха
Я купил плохой участок в Подмосковье и захотел расторгнуть сделку и вернуть деньги. Последнее было самым главным. Решил сам ничего не делать, обратился в фирму Юрист-Эксперт24 по совету знакомых. Юристы смогли выиграть дело и наложить арест на счёт того человека, потому что он не хотел платить деньги за участок.
Валентин Кургин, Москва
Я продал участок земли недалеко от Москвы за хорошую цену. Месяц всё было нормально, но потом покупатель начал названивать и требовать расторжения договора купли продажи земельного участка из-за того, что соседи предъявляют какие-то претензии, скандалят. Я расторгать договор, конечно, не хотел, не мои это проблемы. В Юрист-Эксперт24 меня на консультации успокоили, что причин расторгать договор нет и суд откажет в таком иске, если они его предъявят.
Процедура расторжения договора купли-продажи
Расторжение договора купли-продажи предусматривает полное прекращение действия договора, прекращение всех правоотношений. По закону прекратить договорные отношения невозможно, для расторжения сделки необходимо согласие второй стороны или расторжение проводится в судебном порядке. Расторжение может также осуществляться, если нарушено законодательство:
- отказ от оплаты, хотя сделка зарегистрирована;
- отказ выселяться.
Непредвиденные обстоятельства, возникшие на момент заключения сделки, о которых никто не предполагал. Таким обстоятельством может быть появление бывшего зарегистрированного жильца, отбывающего наказание. По закону он имеет право вернуться проживать в свою квартиру, через суд с иском о вселении в продаваемую квартиру. Ни один покупатель не захочет покупать обремененную квартиру и иметь проблемы.
Кроме расторжения договора купли-продажи недвижимого имущества, договор может признаваться недействительным. Для определения закона недействительным существует несколько оснований:
- заключение договора купли-продажи недееспособным, без присутствия опеки;
- если гражданин на момент заключения контракта был невменяемый и не мог отвечать за свои действия, хотя он психически нормальный;
- нарушение прав несовершеннолетних;
- заключение договора под давлением;
- нарушение нормативных актов и законов;
- мнимая сделка купли-продажи, которая закрывает собой другие противоправные сделки.
Если квартира продается организацией, то расторжение договора купли-продажи квартиры проходит по-другому. При продаже квартиры организацией необходимо разрешение учредителей, наличие устава в организации, подписать договор должно уполномоченное лицо. Если есть хотя бы одно нарушение, сделка признается недействительной и ее аннулируют.
Одностороннее расторжение договора купли-продажи
Расторжение договора купли-продажи в одностороннем порядке практически невозможно. Расторжение может происходить по решению обеих сторон и в момент исполнения договора. Если договор уже исполнен, то расторжение его невозможно. Изменить состояние можно только составить обратно договор купли-продажи и снова зарегистрировать право на собственность. Нарушение условий договора может повлечь за собой расторжение договора, но это нарушение надо доказать. При покупке жилой собственности риэлторы предпочитают оформлять предварительный договор. В этом договоре проговариваются сумма задатка, условия возврата и срок исполнения основного договора. Расторжение предварительного договора предусматривается, если вскрылись некоторые обстоятельства, при которых невозможно оформить право собственности. Например, не отмеченная перепланировка квартиры, выплата всей стоимости за квартиру до регистрации договора, самовольная постройка, которая не была оформлена. Одностороннее расторжение договора возможно по истечении срока оформления основного договора, в судебном порядке и только при определенных обстоятельствах. Если предварительный договор был подписан и исполнен, то суд может обязать заключить основной договор.
Расторжение договора купли-продажи земельного участка
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Споры по недвижимости » Земельный участок » Расторжение договора купли-продажи земельного участка
На рынке хозяйственного оборота участков земли сделки по отчуждению этих объектах, реализуемые путем заключения договоров купли-продажи, занимают главенствующее место, так как именно в этом правоотношении реализуется переход права собственности от одного субъекта к другому, в результате чего участок земли меняет своего правообладателя.
Специфика земли, как объекта правоотношений, обуславливает особенности расторжения сделок по купле-продаже участков. Отечественная правовая система устанавливает следующие основания для расторжения договоров купли-продажи земли:
- По соглашению сторон.
- В одностороннем порядке.
- По решению судебного органа.
Соглашение сторон является самым простым способом расторжения договора купли-продажи, ведь в этом случае обе стороны изъявляют свое желание и свободную волю прекратить правоотношение, складывающееся в процессе отчуждения участка от одного правообладателя к другому. Кроме того, данный вариант устраняет любую причину возможного конфликта между покупателем и продавцом относительно оснований и последствий расторжения сделки и позволяет избежать потенциального спора в судебных органах.
Понятие договора купли-продажи содержится в ст. 454 ГК РФ. Кроме того, Гражданский кодекс регулирует порядок расторжения договора (ст. 450 ГК РФ). Инициировать процедуру расторжения может любая из сторон – как покупатель, так и продавец. Есть аналогичные полномочия у третьей стороны, которой в данном случае выступает суд.
В нормативных актах есть лишь две причины, по которым возможно расторжение ДКП:
- нарушение существенных условий соглашения;
- по другим основаниям, предусмотренным законом.